แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
โจทก์จัดทำแผนที่ที่ตั้งของที่ดินและมอบรูปภาพทรัพย์แก่เจ้าพนักงานบังคับคดีว่าที่ดินที่จะขายทอดตลาดทั้งสองแปลงเป็นที่ดินที่อยู่ติดทางสาธารณะ โดยไม่แจ้งแก่เจ้าพนักงานบังคับคดีว่าที่ดินที่จะขายทอดตลาดมีที่ดินแปลงอื่นขวางกั้นอยู่ทำให้รถยนต์และบุคคลไม่สามารถเข้าไปสู่ที่ดินได้ เป็นการจงใจปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับทรัพย์อันเป็นการฉ้อฉลผู้ซื้อทรัพย์ และการที่เจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ใช้ความระมัดระวังในการตรวจสอบข้อเท็จจริงที่ปรากฏอย่างชัดเจนในสำเนาโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงที่จะขาย เป็นผลทำให้ประกาศขายทอดตลาดทรัพย์ระบุข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะขายไม่ตรงกับความเป็นจริง การกระทำของโจทก์และเจ้าพนักงานบังคับคดีทำให้ผู้ซื้อทรัพย์สำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์ จากที่ดินไม่ได้อยู่ติดทางสาธารณะ กลายเป็นที่ดินที่อยู่ติดทางสาธารณะ จึงฟังได้ว่าการขายทอดตลาดดังกล่าวเป็นไปโดยไม่ชอบ ผู้ซื้อทรัพย์ซึ่งเป็นผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีย่อมมีสิทธิที่จะร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่มิชอบเสียได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 วรรคสอง
ย่อยาว
คดีสืบเนื่องมาจากเจ้าพนักงานบังคับคดีสำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรีขายทอดตลาดที่ดินโฉนดเลขที่ 33500 และ 33501 ตำบลบางเขน (ลานโตนด) อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี พร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคารอู่ซ่อมรถ 1 หลัง และอาคารที่พักคนงานและห้องทำงานขนาด 2 ชั้น เลขที่ 20/31 จำนวน 1 หลัง ของจำเลยที่ 2 โดยขายรวมกันไปและปลอดจำนองในราคา 4,540,000 บาท แก่ผู้ซื้อทรัพย์
ผู้ซื้อทรัพย์ยื่นคำร้องว่า โจทก์เป็นผู้แจ้งรายละเอียดทรัพย์ที่ขายทอดตลาดแก่เจ้าพนักงานบังคับคดีโดยมีเจตนาปกปิดข้อเท็จจริงว่าที่ดินที่ขายทอดตลาดเป็นที่ตาบอดรถยนต์และบุคคลไม่สามารถเข้าออกได้ เพื่อให้เจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินราคาทรัพย์สูงเป็นประโยชน์แก่โจทก์ ซึ่งเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ประกาศขายทอดตลาดทรัพย์ดังกล่าวตามข้อมูลที่โจทก์แจ้ง โดยไม่มีการส่งเจ้าพนักงานที่บังคับคดีไปดูที่ดินที่จะทำการยึดและขายทอดตลาดกันจริง ๆ ตามแผนที่ในประกาศขายทอดตลาดทางอินเตอร์เน็ตและประกาศของสำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรีไม่ได้แสดงว่าทรัพย์ที่จะขายเป็นที่ตาบอด มีทางเข้าออก และได้แสดงทางเข้าออกของประตูรั้วอย่างชัดเจนว่าสามารถเข้าออกได้ ก่อนเริ่มประมูลเจ้าหน้าที่ที่ทำการประมูลขายทอดตลาดและโจทก์ไม่ได้แจ้งให้ผู้เข้าร่วมประมูลทราบว่าทรัพย์ที่จะขายทอดตลาดเป็นที่ตาบอด หลังจากที่ผู้ซื้อทรัพย์ทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากการขายทอดตลาดและวางเงินมัดจำนวน 50,000 บาทแล้ว ผู้ซื้อทรัพย์ทราบจากจำเลยที่ 3 ว่า ที่ดินที่ขายทอดตลาดดังกล่าวมีที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบอยู่ไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้เป็นที่ตาบอด หากผู้ซื้อทรัพย์ทราบว่าทรัพย์ที่ขายเป็นที่ตาบอดก็จะไม่เข้าร่วมประมูล ขอให้สั่งสำนักงานบังคับคดีคืนเงินจำนวน 50,000 บาท ให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์
โจทก์ยื่นคำร้องคัดค้านว่า ตามประกาศของเจ้าพนักงานบังคับคดีสำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี เรื่อง ขายทอดตลาดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ลำดับที่ 113 หน้าที่ 2 ในข้อสัญญาย่อหน้าแรกได้ระบุว่า ก่อนเข้าสู้ราคาผู้ซื้อมีหน้าที่ตรวจสอบรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะซื้อตามสถานที่และแผนกที่การไปที่ปรากฏในประกาศและถือว่าผู้ซื้อได้ทราบถึงสภาพทรัพย์นั้นโดยละเอียดครบถ้วนแล้ว จึงเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อทรัพย์ต้องตรวจสอบทรัพย์เสียก่อนเข้าประมูล โจทก์รับจำนองทรัพย์ที่ขายทอดตลาดไว้โดยสุจริต ในการขอยึดทรัพย์โจทก์ได้ดำเนินการตามขั้นตอนการบังคับคดีโดยสุจริต มิได้มีเจตนาปกปิดข้อเท็จจริงหรือสมคบกันฉ้อฉล เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายทอดตลาดทรัพย์ไปตามกฎหมาย และการขายทอดตลาดมิได้เกิดจากการคบคิดกันฉ้อฉล ขอให้ยกคำร้อง
ศาลชั้นต้นไต่สวนแล้ว มีคำสั่งให้ยกคำร้อง ค่าคำร้องให้เป็นพับ
ผู้ซื้อทรัพย์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ผู้ซื้อทรัพย์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เจ้าพนักงานบังคับคดีสำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรีได้ประกาศขายทอดตลาดทรัพย์ คือ ที่ดินโฉนดเลขที่ 33500 และ 33501 ตำบลบางเขน (ลาดโตนด) อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี เนื้อที่ 1 งาน 9 ตารางวา และ 94 ตารางวา พร้อมสิ่งปลูกสร้าง คืออาคารอู่ซ่อมรถ 1 หลัง และอาคารที่พักคนงานและห้องทำงานขนาด 2 ชั้น เลขที่ 20/31 ตามประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีเอกสารหมาย ร.3 และ ร.6 และผู้ซื้อทรัพย์ประมูลซื้อได้ในราคา 4,540,000 บาท โดยได้วางเงินมัดจำไว้จำนวน 50,000 บาท ตามสำเนาหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเอกสารหมาย ร.4 แต่ปรากฏว่าทรัพย์ที่ซื้อไม่ได้อยู่ติดทางสาธารณะเนื่องจากมีที่ดินอีกแปลงหนึ่งซึ่งมีลักษณะสามเหลี่ยมชายธงเนื้อที่ 36 ตารางวาขวางกั้นอยู่ ทำให้รถยนต์และบุคคลไม่สามารถเข้าไปสู่ที่ดินที่ซื้อได้ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ซื้อทรัพย์มีว่า โจทก์ปกปิดข้อเท็จจริงว่าที่ดินทั้งสองแปลงเป็นที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะหรือไม่ ผู้ซื้อทรัพย์มีตัวผู้ซื้อทรัพย์เป็นพยานเบิกความว่า ผู้ซื้อทรัพย์สอบถามหัวหน้าสำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรีได้รับแจ้งว่า ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะขายทอดตลาดเป็นข้อมูลที่ได้มาจากการแจ้งของโจทก์ และโจทก์เป็นผู้ทำแผนที่ที่ตั้งของที่ดินมอบให้แก่เจ้าพนักงานบังคับคดี โดยเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้ออกไปดูสถานที่จริง ก่อนซื้อทรัพย์ผู้ซื้อทรัพย์ได้ไปดูทรัพย์ดังกล่าวแล้ว 2 ครั้ง พบว่าเป็นที่ดินที่อยู่ติดทางสาธารณะซึ่งผู้ซื้อทรัพย์ได้ถ่ายรูปที่ดินดังกล่าวไว้ตามภาพถ่ายหมาย ร.7 หลังจากทำสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารหมาย ร.4 แล้ว ผู้ซื้อทรัพย์ทราบจากจำเลยที่ 3 ว่า ที่ดินทั้งสองแปลงไม่ได้อยู่ติดทางสาธารณะโดยมีที่ดินอีกแปลงหนึ่งของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นที่ดินรูปสามเหลี่ยมชายธงขวางกั้นอยู่ ผู้ซื้อทรัพย์จึงไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินได้ความว่า ที่ดินรูปสามเหลี่ยมชายธงดังกล่าว คือที่ดินโฉนดเลขที่ 132148 ตำบลบางเขน (ลาดโตนด) อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี เนื้อที่ 36 ตารางวา ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.10 และระวางแผนที่เอกสารหมาย ร.11 และผู้ซื้อทรัพย์มีจำเลยที่ 3 เป็นพยานเบิกความว่า จำเลยที่ 3 แจ้งแก่ผู้ซื้อทรัพย์ว่าที่ดินทั้งสองแปลงเป็นที่ตาบอดเนื่องจากมีที่ดินอีกแปลงหนึ่งของจำเลยที่ 2 เนื้อที่ 36 ตารางวา ขวางกั้นอยู่ ซึ่งโจทก์ไม่ได้นำพยานหลักฐานมาสืบเพื่อหักล้างพยานหลักฐานของผู้ซื้อทรัพย์และสนับสนุนข้ออ้างของโจทก์เลย เห็นว่า ข้อนำสืบของผู้ซื้อทรัพย์ นอกจากผู้ซื้อทรัพย์จะมีตัวผู้ซื้อทรัพย์เป็นพยานแล้ว ผู้ซื้อทรัพย์ยังมีจำเลยที่ 3 เป็นพยานสนับสนุนด้วย จำเลยที่ 3 เป็นภริยาจำเลยที่ 2 ย่อมรู้เห็นเกี่ยวกับเรื่องที่ตนเบิกความมาด้วยตนเองโดยตรง คำเบิกความของจำเลยที่ 3 สอดคล้องกับสำเนาโฉนดที่ดินและระวางแผนที่เอกสารหมาย ร.10 และ ร.11 ย่อมสนับสนุนให้คำเบิกความของผู้ซื้อทรัพย์มีน้ำหนักน่าเชื่อถือ เมื่อพิจารณาคำเบิกความของผู้ซื้อทรัพย์และจำเลยที่ 3 ประกอบกับประกาศของเจ้าพนักงานบังคับคดีตามเอกสารหมาย ร.3 และ ร.6 แล้ว จะเห็นได้ว่าประกาศดังกล่าวระบุประเภททรัพย์ว่า เป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง สภาพที่ดินทั้งสองแปลงเป็นที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว มีสิ่งปลูกสร้างที่จะทำการขายด้วย คือ อาคารอู่ซ่อมรถ 1 หลัง และอาคารที่พักคนงานและห้องทำงานขนาด 2 ชั้น เลขที่ 20/31 จำนวน 1 หลัง โดยไม่ได้ระบุว่าที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมีที่ดินแปลงอื่นขวางกั้นอยู่ทำให้ไม่ติดทางสาธารณะ โดยเฉพาะตามแผนที่สังเขปท้ายประกาศเอกสารหมาย ร.3 และแผนที่ตั้งทรัพย์ในประกาศเอกสารหมาย ร.6 ต่างแสดงที่ตั้งของที่ดินทั้งสองแปลงและอาคารเลขที่ 20/31 ว่าอยู่ติดทางสาธารณะ ทั้งตามรูปภาพทรัพย์ในประกาศเอกสารหมาย ร.6 ก็เป็นรูปรั้วของอาคารเลขที่ 20/31 ซึ่งอยู่ติดกับทางสาธารณะ ย่อมทำให้บุคคลทั่วไปที่ได้อ่านประกาศดังกล่าวเข้าใจได้ว่าที่ดินที่จะขายเป็นที่ดินที่อยู่ติดทางสาธารณะ ศาลฎีกาเห็นว่า ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 และ ร.2 ระบุเขตติดต่อของที่ดินทั้งสองแปลงไว้อย่างชัดเจนว่า อยู่ติดกับที่ดินของผู้อื่นทั้งสี่ด้านมีลักษณะเป็นที่ตาบอด ก่อนที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะประกาศขายทอดตลาดที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าว เจ้าพนักงานบังคับคดีชอบที่จะตรวจสอบโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงเสียก่อนว่า ที่ดินทั้งสองแปลงนั้นอยู่ติดทางสาธารณะหรือไม่ และประกาศขายทอดตลาดโดยให้ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะขายทอดตลาดให้ตรงกับความเป็นจริง การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดทรัพย์ตามสำเนาประกาศเอกสารหมาย ร.3 และ ร.6 โดยแนบแผนที่สังเขปและแผนที่ตั้งทรัพย์ว่าที่ดินดังกล่าวอยู่ติดทางสาธารณะ ทั้ง ๆ ที่ที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมีที่ดินโฉนดเลขที่ 132148 ขวางกั้นอยู่ทำให้มีสภาพเป็นที่ตาบอด ย่อมทำให้ผู้ซื้อทรัพย์สำคัญผิดเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะขายทอดตลาดว่าเป็นที่ดินที่อยู่ติดทางสาธารณะ ซึ่งนับว่าเป็นข้อสาระสำคัญ เพราะที่ดินทั้งสองแปลงตั้งอยู่ด้านใน โดยมีที่ดินโฉนดเลขที่ 132148 ซึ่งอยู่ด้านนอกและเป็นส่วนที่อยู่ติดกับทางสาธารณะขวางกั้นอยู่ ดังนั้น ถ้ามีการซื้อเฉพาะที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าว ผู้ซื้อทรัพย์ย่อมไม่สามารถเข้าออกที่ดินที่ซื้อได้เลย หากมีการระบุไว้ในประกาศของเจ้าพนักงานบังคับคดีว่า ที่ดินทั้งสองแปลงมีที่ดินโฉนดเลขที่ 132148 กั้นอยู่ทำให้ไม่สามารถออกสู่ทางสาธารณะได้ ก็เชื่อว่าจะไม่มีผู้ใดสนใจเข้าประมูลซื้อทรัพย์ในราคาสูงถึง 4,540,000 บาท การที่โจทก์จัดทำแผนที่ที่ตั้งของที่ดินและมอบรูปภาพทรัพย์แก่เจ้าพนักงานบังคับคดีว่าที่ดินที่จะขายทั้งสองแปลงเป็นที่ดินที่อยู่ติดทางสาธารณะ และให้ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะขายทอดตลาดโดยไม่แจ้งแก่เจ้าพนักงานบังคับคดีว่าที่ดินทั้งสองแปลงที่จะขายทอดตลาดมีที่ดินโฉนดเลขที่ 132148 ขวางกั้นอยู่ทำให้รถยนต์และบุคคลไม่สามารถเข้าไปสู่ที่ดินทั้งสองแปลงได้ จึงเป็นการจงใจปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับทรัพย์อันเป็นการฉ้อฉลผู้ซื้อทรัพย์และการที่เจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ใช้ความระมัดระวังในการตรวจสอบข้อเท็จจริงที่ปรากฏอย่างชัดเจนในสำเนาโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงที่จะขาย เป็นผลทำให้ประกาศขายทอดตลาดทรัพย์ตามเอกสารหมาย ร.3 และ ร.6 ระบุข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะขายไม่ตรงกับความเป็นจริง การกระทำดังกล่าวของโจทก์และเจ้าพนักงานบังคับคดีทำให้ผู้ซื้อทรัพย์สำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์ จากที่ดินไม่ได้อยู่ติดทางสาธารณะกลายเป็นที่ดินอยู่ติดทางสาธารณะ จึงฟังได้ว่าการขายทอดตลาดดังกล่าวเป็นไปโดยไม่ชอบ ผู้ซื้อทรัพย์ซึ่งเป็นผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีย่อมมีสิทธิที่จะร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่มิชอบเสียได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 วรรคสอง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ซื้อทรัพย์ฟังขึ้น”
พิพากษากลับ ให้เพิกถอนการขายทอดตลาดและให้เจ้าพนักงานบังคับคดีคืนเงินจำนวน 50,000 บาท แก่ผู้ซื้อทรัพย์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนผู้ซื้อทรัพย์ โดยกำหนดค่าทนายความทั้งสามศาลรวม 6,000 บาท
