แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าซื้อมิใช่เป็นสัญญาเช่าธรรมดา แต่มีคำมั่นว่าจะขายทรัพย์โดยมีเงื่อนไขการชำระเงินกันเป็นครั้งคราวรวมอยู่ด้วย ถ้าผู้เช่าซื้อชำระเงินแก่ผู้ให้เช่าซื้อครบถ้วนตามเงื่อนไข ก็ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ซึ่งสิทธิที่จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนี้ มิใช่สิทธิเฉพาะตัว สัญญาเช่าซื้อจึงมีผลที่อาจสืบสิทธิกันได้ เมื่อผู้เช่าซื้อตาย ทายาทจึงสืบสิทธิของผู้เช่าซื้อได้
ย่อยาว
คดีสองสำนวนนี้ศาลพิจารณาและพิพากษารวมกัน สำนวนแรกโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นภรรยาโดยชอบด้วยกฎหมายของนายวิชัย สระแก้วนายวิชัยถึงแก่ความตายเมื่อวันที่ 26 กันยายน 2510 โดยมิได้ทำพินัยกรรมไว้ และโจทก์เป็นผู้จัดการมรดกของนายวิชัยตามคำสั่งศาลแพ่งระหว่างเป็นสามีภริยากันนั้น นายวิชัย สระแก้ว ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินส่วนหนึ่งของโฉนดที่ 8890, 25226 พร้อมด้วยตึกแถว 1 ห้อง ปัจจุบันเลขที่ 58 จากนายวิชัย อาจารีย์ ราคา 120,000 บาทชำระเงินไปแล้วราว 70,000 บาท ได้ต่อเติมตึกเป็นสามชั้นสิ้นเงิน 100,000 บาท เมื่อนายวิชัยสามีโจทก์ถึงแก่ความตายแล้ว โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยซึ่งเป็นผู้อาศัยสามีโจทก์ให้ออกไปจากตึก แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้ศาลพิพากษาบังคับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกเลขที่ 58 ตามฟ้อง และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหาย
จำเลยให้การว่า นายวิชัย สระแก้ว ได้เช่าซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวเลขที่ 58 ในราคา 120,000 บาท แต่ชำระราคายังไม่หมดจำเลยเป็นผู้ต่อเติมตึกดังกล่าวด้วยทุนทรัพย์ของจำเลยเองสิ้นเงิน 10,000 บาท เมื่อนายวิชัยถึงแก่ความตายลง โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของนายวิชัยไม่มีเงินชำระค่าเช่าซื้อแก่เจ้าของเดิม จึงถูกเจ้าของเดิมบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อไปแล้ว จำเลยอยู่ในที่ดินและตึกพิพาทโดยอาศัยสิทธิเช่าซื้อจากเจ้าของเดิม โจทก์จึงไม่มีสิทธิขับไล่จำเลย ขอให้ศาลพิพากษายกฟ้องโจทก์
สำนวนหลังโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นภรรยาโดยชอบด้วยกฎหมายและผู้จัดการมรดกของนายวิชัย สระแก้ว ผู้ตาย จำเลยที่ 1 ที่ 2 ได้ให้นายวิชัยสามีโจทก์เช่าซื้อที่ดินส่วนหนึ่งของโฉนดที่ 8890 และ 25226 พร้อมตึกแถวเลขที่ 58 ชำระเงินค่าเช่าซื้อไปแล้วประมาณ 60,000 บาท ทำการต่อเติมตกแต่งตึกเป็น 3 ชั้น สิ้นเงิน 100,000 บาท หลังจากนายวิชัยสามีโจทก์ถึงแก่ความตายแล้ว โจทก์ได้ไปหาจำเลยที่ 1 ที่ 2 ขอชำระค่าเช่าซื้อที่ดินและขอเป็นคู่สัญญาแทนนายวิชัยผู้ตาย จำเลยที่ 1 ปฏิเสธ และให้โจทก์ไปตกลงกับจำเลยที่ 3 ก่อน หลังจากนั้นโจทก์และบุตรได้ไปติดต่ออีก 2-3 ครั้ง จำเลยก็ไม่ยอมรับเงินค่าเช่าซื้อจากโจทก์ แต่จำเลยที่ 1 ที่ 2กลับเอาที่และตึกพิพาทไปทำสัญญาเช่าซื้อให้จำเลยที่ 3 โดยไม่มีสิทธิที่จะทำได้ ขอให้ศาลพิพากษาว่าสัญญาเช่าซื้อที่ดินและตึกแถวตามฟ้องระหว่างจำเลยที่ 1 ที่ 2 กับจำเลยที่ 3 เป็นโมฆะ ขอให้เพิกถอนเสีย และห้ามมิให้จำเลยที่ 3 เกี่ยวข้องรบกวนสิทธิการเช่าซื้อที่ดินและตึกแถวดังกล่าว ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ที่ 2 รับค่าเช่าซื้อที่ยังค้างชำระและต่อไปจนกว่าจะครบตามสัญญาทั้งบังคับให้จำเลยโอนสิทธิการเช่าซื้อเป็นของโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำขอข้อแรกก็ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันรับผิดชดใช้ค่าเสียหาย
จำเลยที่ 1 ที่ 2 ให้การว่า นายวิชัย สระแก้ว เคยทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวดังโจทก์ฟ้องจริง แต่นายวิชัยไม่ได้ต่อเติมอาคารที่เช่าซื้อ ผู้ต่อเติมอาคารคือจำเลยที่ 3 สิ้นเงินเพียง 8,000 บาทเศษ เมื่อนายวิชัยถึงแก่ความตายแล้วก็ไม่มีผู้ใดนำเงินมาชำระตามกำหนดเป็นเวลาหลายเดือน จำเลยที่ 2 จึงบอกเลิกสัญญาไปยังทายาทของนายวิชัยทุกคนแล้ว สัญญาจึงสิ้นผลบังคับเมื่อบอกเลิกสัญญาแล้วจำเลยที่ 3 ซึ่งอยู่ในตึกพิพาทนี้ได้ติดต่อขอเช่าซื้อตึกแถวพร้อมที่ดินจำเลยที่ 2 จึงให้เช่าซื้อต่อจากนายวิชัย เป็นการกระทำโดยสุจริตตามสิทธิที่จะทำได้ และต่อสู้ข้อกฎหมายว่าสัญญาเช่าซื้อเป็นสัญญาเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าซื้อตายสัญญาเช่าซื้อย่อมระงับไป โจทก์เป็นบุคคลภายนอกจะมาบังคับจำเลยให้ทำสัญญาเช่าซื้อกับโจทก์ไม่ได้ ขอให้ศาลพิพากษายกฟ้องโจทก์
จำเลยที่ 3 ให้การว่า นายวิชัย สระแก้ว เคยทำสัญญาเช่าซื้อตึกแถวพร้อมที่ดินซึ่งพิพาทในคดีนี้จากจำเลยที่ 2 จริง เมื่อนายวิชัยถึงแก่ความตาย ไม่มีผู้ใดชำระค่าเช่าซื้อ จำเลยที่ 2 จึงบอกเลิกสัญญาแล้วและได้ให้จำเลยที่ 3 เช่าซื้อต่อ การทำสัญญาระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ทำโดยสุจริต
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารในสำนวนแรกออกไปจากที่ดินและตึกพิพาท ส่วนในสำนวนหลังให้เพิกถอนสัญญาเช่าซื้อที่ดินและตึกพิพาทระหว่างจำเลยที่ 3 กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นตัวแทนจำเลยที่ 2 ให้จำเลยที่ 1 ในฐานะเป็นคู่ความแทนจำเลยที่ 2 ผู้มรณะโอนสิทธิการเช่าซื้อที่ดินและตึกพิพาทเป็นชื่อโจทก์ผู้เช่าซื้อให้รับชำระค่าเช่าซื้อประจำเดือนตามคำขอท้ายฟ้องและเดือนต่อ ๆ ไปจนกว่าจะครบราคาค่าเช่าซื้อ หากไม่สามารถโอนได้ก็ให้คืนค่าเช่าซื้อ 76,500 บาท ค่าต่อเติมชั้นสามและค่าตกแต่ง 16,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในเงินสองจำนวนนี้นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินให้โจทก์เสร็จ คำขอของโจทก์ทั้งสองสำนวนนอกจากนี้ให้ยก ให้ยกฟ้องเฉพาะจำเลยที่ 1ในฐานะตัวแทนจำเลยที่ 2
จำเลยในสำนวนแรกและจำเลยที่ 2 ที่ 3 ในสำนวนหลังอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ปรึกษาแล้ว พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้นเฉพาะค่าต่อเติมและตกแต่งตึกแถวพิพาท เป็นว่าให้จำเลยที่ 1 ในฐานะเป็นคู่ความแทนจำเลยที่ 2 คืนเงินค่าต่อเติมและตกแต่งตึกแถวพิพาทเป็นเงิน 15,000 บาท ให้แก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยในสำนวนแรกและจำเลยที่ 2 ที่ 3 ในสำนวนหลังฎีกา
ศาลฎีกาได้ตรวจสำนวนและประชุมปรึกษาแล้ว “จำเลยฎีกาในปัญหาแรกว่า การเช่าซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทนี้เป็นสิทธิเฉพาะตัวข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบรับกันฟังได้ในเบื้องต้นว่า นายวิชัย สระแก้ว สามีโจทก์ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินและตึกพิพาทจากจำเลยที่ 2เมื่อวันที่ 14 พฤศจิกายน 2507 ในราคา 120,000 บาท ได้ชำระเงินตามงวดไปแล้ว 30,000 บาท กับผ่อนชำระเป็นรายเดือนต่อมาอีกเดือนละ1,500 บาท จนนายวิชัยตายจึงเกิดเป็นคดีนี้ขึ้น เห็นว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 การเช่าซื้อ คือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่าโดยมีเงื่อนไขว่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว สัญญาเช่าซื้อจึงมิใช่เป็นสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งถือเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า แต่มีคำมั่นว่าจะขายทรัพย์โดยมีเงื่อนไขการชำระเงินกันเป็นครั้งคราวรวมอยู่ด้วย ถ้าผู้เช่าซื้อชำระเงินแก่ผู้ให้เช่าซื้อครบถ้วนตามเงื่อนไข ก็ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ซึ่งสิทธิที่จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนี้มิใช่สิทธิเฉพาะตัว สัญญาเช่าซื้อจึงมีผลที่อาจสืบสิทธิกันได้ ดังนี้ เมื่อนายวิชัยได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินและตึกแถวรายพิพาทไว้กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นตัวแทนจำเลยที่ 2 แล้วนายวิชัยตายลง โจทก์ผู้ซึ่งเป็นภรรยาและทายาทจึงสืบสิทธิของนายวิชัยโดยการชำระเงินตามเงื่อนไขในสัญญาต่อไปได้”
ปัญหาประการที่ 2 มีว่าโจทก์ผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อรายนี้จนเป็นเหตุให้จำเลยที่ 2 บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแล้วหรือไม่ ศาลฎีกาเชื่อว่าโจทก์ได้พยายามติดต่อขอชำระเงินค่าเช่าซื้อต่อไปตั้งแต่นายวิชัยตายถึงหลายครั้งหลายหน แต่จำเลยที่ 1 เองเป็นฝ่ายไม่ยอมรับชำระจึงฟังว่าโจทก์มิได้ผิดนัดชำระเงินค่าเช่าซื้อรายนี้
ข้อที่จำเลยที่ 3 ฎีกาว่า ได้เช่าซื้อตึกพิพาทไว้โดยสุจริตนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามพฤติการณ์แห่งคดีแสดงว่าจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 รู้เห็นช่วยเหลือกันเพื่อบิดพลิ้วต่อโจทก์ อันจะยังผลให้จำเลยที่ 3 ได้เช่าซื้อตึกพิพาทต่อไป ดังนี้ ที่จำเลยที่ 3 ฎีกาว่าซื้อตึกพิพาทไว้โดยสุจริตจึงฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน
