แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
กำหนดเวลาชำระหนี้ที่ตกลงกันไว้เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซึ่งเป็นสาระสำคัญแต่คู่สัญญาจะถือปฏิบัติตามสัญญาหรือไม่เป็นอีกเรื่องหนึ่งการนำสืบข้อเท็จจริงว่าโจทก์ชำระหนี้ตามงวดไม่ตรงเวลาที่กำหนดไม่ใช่การนำสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสารและที่จำเลยผ่อนผันให้โดยยินยอมรับชำระไว้แสดงว่าในทางปฏิบัติโจทก์จำเลยมิได้มีเจตนาถือเอากำหนดเวลาชำระเงินค่าที่ดินตามงวดเคร่งครัดตามสัญญาดังนั้นเมื่อครบกำหนดชำระเงินงวดที่10โจทก์ยังไม่ชำระจำเลยมีหน้าที่ต้องบอกกล่าวให้โจทก์ชำระหนี้ภายในเวลาพอสมควรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา387หากโจทก์ไม่ชำระจำเลยมีสิทธิเลิกสัญญาได้ปรากฏว่าเมื่อถึงกำหนดชำระเงินงวดที่10โจทก์ไม่ชำระจำเลยไม่เคยแจ้งโจทก์ให้ชำระในเวลาที่กำหนดและมิได้ปฏิบัติตามมาตรา387ดังกล่าวถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาสัญญาจึงไม่เลิกกัน สัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งจำเลยจะต้องสร้างบ้านให้เสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมบ้านแก่โจทก์ในวันที่โจทก์จะชำระเงินงวดสุดท้ายซึ่งตามปกติจะต้องมีกำหนดเวลาสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้ในสัญญาด้วยแต่ข้อตกลงในสัญญามีว่าเงินงวดสุดท้ายจะชำระให้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารณสำนักงานที่ดินโดยไม่ได้กำหนดเวลาการปลูกบ้านให้แล้วเสร็จไว้ดังนั้นจึงเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องปลูกบ้านในที่ดินให้แล้วเสร็จและพร้อมจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์จึงจะมีสิทธิเรียกให้โจทก์ชำระงวดสุดท้ายได้แม้โจทก์จะขอชำระในงวดที่10ก่อนงวดสุดท้ายซึ่งล่วงเลยกำหนดเวลาชำระตามสัญญามา1ปีแต่ปรากฏว่าในช่วงเวลาดังกล่าวจำเลยยังปลูกบ้านไม่แล้วเสร็จจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระเงินที่เหลือทั้งหมดได้โจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงมีสิทธิฟ้องจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โฉนดเลขที่202748 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยให้จำเลยรับชำระราคาที่ดินที่เหลือจำนวน 380,600 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาให้จำเลยก่อสร้างอาคารบนที่ดินดังกล่าวให้แล้วเสร็จเรียบร้อยภายในกำหนด2 เดือน นับแต่วันฟ้อง หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้โจทก์ว่าจ้างบุคคลภายนอกมากระทำการแทนจำเลยโดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดและให้หักออกจากราคาที่ดินส่วนที่เหลือที่โจทก์จะต้องชำระแก่จำเลย หากไม่สามารถปฏิบัติได้ ให้จำเลยคืนเงินมัดจำและราคาที่ดินที่ชำระไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยคิดถึงวันฟ้อง รวมทั้งราคาที่ดินส่วนที่เพิ่มขึ้นรวมเป็นเงิน 430,147 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่ามิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 202748 ตำบลคันนายาว อำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานครเนื้อที่ 16.5 ตารางวา พร้อมสิ่งปลูกสร้าง ในราคา 470,000 บาทแก่โจทก์ ให้โจทก์ชำระราคาส่วนที่เหลือจำนวน 380,600 บาท แก่จำเลยในวันโอนกรรมสิทธิ์หากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย หากไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวได้ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ รวมทั้งคืนเงินมัดจำและเงินราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ชำระไปแล้วเป็นเงิน 89,400 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 17 พฤษภาคม 2533เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลย อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน
จำเลย ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่ทั้งสองฝ่ายไม่โต้เถียงกันฟังยุติได้ว่า เมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม 2532 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนด 1 แปลง เนื้อที่ 16.5 ตารางวาพร้อมสิ่งปลูกสร้างในราคา470,000 บาท กับจำเลยและโจทก์ได้วางมัดจำในวันทำสัญญาเป็นเงิน 30,000 บาท ที่เหลือผ่อนชำระ 10 งวด ตามกำหนดเวลาในสัญญางวดสุดท้ายชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามเอกสารหมายจ.3 โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินให้จำเลยแล้ว 9 งวด เป็นเงิน89,400 บา ตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.5 ถึง จ.13 ส่วนงวดที่ 10 ถึงกำหนดชำระตามสัญญาในวันที่ 24 พฤษภาคม 2533โจทก์ไม่ได้ชำระ ต่อมาในเดือนพฤษภาคม 2534 โจทก์ขอชำระเงินงวดที่ 10 แก่จำเลยตามเอกสารหมาย จ.16 จำเลยไม่ยอมรับอ้างว่าสัญญาเลิกกันแล้วเพราะโจทก์ผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิริบเงินของโจทก์ที่ชำระแล้วทั้งหมดตามเอกสารหมาย จ.19
พิเคราะห์แล้ว จำเลยฎีกาข้อแรกว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะชำระค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามงวดไม่ตามกำหนดเวลาในสัญญา สัญญาจะซื้อขายจึงเลิกกัน จำเลยมีสิทธิริบเงินของโจทก์ทั้งหมด เห็นว่าตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.3มีข้อตกลงให้โจทก์ชำระราคาที่ดินที่เหลืองวดละ 6,600 บาท รวม 10 งวดงวดแรกเริ่มชำระในวันที่ 24 สิงหาคม 2532 และงวดถัดไปชำระในวันที่ 24 ของทุกเดือน จนถึงงวดวันที่ 10 ชำระในวันที่24 พฤษภาคม 2533 โจทก์จำเลยนำสืบฟังได้ตรงกันว่าโจทก์ชำระเงินค่างวดไม่ตรงกำหนดเวลาในสัญญา จำเลยก็ผ่อนผันให้ยอมรับชำระไว้ดังปรากฏตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.5ถึง จ.13 โดยเฉพาะในงวดที่ 8 ที่ 9 ซึ่งถึงกำหนดชำระในวันที่24 มีนาคม 2533 และวันที่ 24 เมษายน 2533 โจทก์ชำระในวันที่ 17 พฤษภาคม 2533 จำเลยก็ยอมรับไว้ตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.12 และ จ.13 โดยไม่ถือว่าโจทก์ผิดนัดผิดสัญญา แต่อย่างใดเพราะถ้าจะถือตามสัญญาข้อ 3 โดยเคร่งครัดแล้วสัญญาก็เลิกกันแล้ว ตั้งแต่จำเลยชำระเงินไม่ตรงกำหนดเวลาในงวดที่ 1จำเลยไม่มีสิทธิรับเงินงวดต่อ ๆ มา จากโจทก์อีก แต่ก็ปรากฏว่าจำเลยยังรับเงินจากโจทก์ที่ชำระไม่ตรงกำหนดเวลาเรื่อยมาที่จำเลยฎีกาว่า คู่สัญญาไม่อาจนำสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อตกลงกำหนดเวลาชำระค่างวดตามสัญญาได้ และเป็นสิทธิของจำเลยที่จะผ่อนผันให้โจทก์หรือไม่ก็ได้นั้น เห็นว่า กำหนดเวลาชำระหนี้ที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซึ่งเป็นสาระสำคัญแต่คู่สัญญาจะถือปฏิบัติตามสัญญาหรือไม่เป็นอีกเรื่องหนึ่งการนำสืบข้อเท็จจริงว่าโจทก์ชำระหนี้ตามงวดไม่ตรงเวลาที่กำหนดไม่ใช่การนำสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสารและที่จำเลยผ่อนผันให้โดยยินยอมรับชำระไว้แสดงว่าในทางปฏิบัติโจทก์จำเลยก็มิได้มีเจตนาถือเอากำหนดเวลาชำระเงินค่าที่ดินตามงวดเคร่งครัดตามข้อสัญญาแต่ประการใด ดังนั้น เมื่อครบกำหนดชำระเงินงวดที่ 10โจทก์ยังไม่ชำระ จำเลยมีหน้าที่ต้องบอกกล่าวให้โจทก์ชำระหนี้ภายในเวลาพอสมควรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387หากโจทก์ไม่ชำระ จำเลยจึงมีสิทธิเลิกสัญญาได้ ได้ความจากนายสุมิตร วงศ์ประเสริฐศรี พนักงานของจำเลยเบิกความว่าเมื่อถึงกำหนดชำระเงินงวดที่ 10 โจทก์ไม่ชำระ จำเลยไม่เคยแจ้งโจทก์ให้ชำระในเวลาที่กำหนด ซึ่งขณะนั้นจำเลยยังสร้างบ้านไม่แล้วเสร็จ ฟังได้ว่า จำเลยยังไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 387ดังกล่าวข้างต้น ถือไม่ได้ว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา สัญญาจึงไม่เลิกกันเพราะโจทก์ผิดนัดผิดสัญญาตามสัญญาเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 3และข้อ 9 นายสุมิตร เบิกความต่อไปว่า หลังจากนั้นประมาณ 1 ปีคือในเดือนพฤษภาคม 2534 โจทก์ได้ติดต่อกับจำเลยขอชำระเงินราคาที่ดินงวดที่ 10 จำเลยปฏิเสธอ้างว่าโจทก์ผิดสัญญาและจำเลยมีสิทธิริบเงินของโจทก์ทั้งหมดที่ได้ชำระไปแล้ว และในระยะเวลาดังกล่าวบ้านที่โจทก์ทั้งสองยังไม่แล้วเสร็จ เพิ่งมาแล้วเสร็จเมื่อเดือนธันวาคม 2534 เห็นว่าสัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งจำเลยจะต้องสร้างบ้านให้เสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมบ้านแก่โจทก์ในวันที่โจทก์จะชำระเงินงวดสุดท้ายและตามปกติจะต้องมีกำหนดเวลาสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้ในสัญญาด้วย แต่ข้อตกลงในสัญญามีว่าเงินงวดสุดท้ายเป็นเงิน 374,000 บาท ชำระให้วันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคาร ณ สำนักงานที่ดิน สาขาบางกะปิ โดยไม่ได้กำหนดเวลาการปลูกบ้านให้แล้วเสร็จไว้ ดังนั้น จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องปลูกบ้านในที่ดินให้แล้วเสร็จ และพร้อมจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้ จึงมีสิทธิเรียกให้โจทก์ชำระเงินงวดสุดท้ายได้ แม้โจทก์จะขอชำระในงวดที่ 10 ก่อนงวดสุดท้าย ในเดือนพฤษภาคม2534 ล่วงเลยกำหนดเวลาชำระตามสัญญามา 1 ปี แต่ปรากฏว่าในช่วงเวลาดังกล่าวจำเลยยังปลูกบ้านไม่แล้วเสร็จ จึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระเงินที่เหลือทั้งหมดได้ โจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา สัญญายังไม่เลิกกัน โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ส่วนที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า หากไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวแก่โจทก์ได้ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยโดยกำหนดจากราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในราคาปัจจุบันที่สูงขึ้นนั้นเป็นค่าเสียหายที่เกิดจากการที่ไม่อาจบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ ซึ่งเห็นได้ว่าหากมีกรณีดังกล่าวถืออย่างไรโจทก์ก็ต้องได้รับความเสียหายอยู่ดีที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าแม้โจทก์จะไม่สืบหรือสืบไม่ได้ ศาลก็มีอำนาจกำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ให้โจทก์ได้ตามที่เห็นสมควรจึงชอบแล้ว ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
