แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ประกาศการรถไฟแห่งประเทศไทยมีข้อความระบุถึงการจัดพื้นที่ชดเชยให้แก่กลุ่มร้านค้าบริเวณตลาดนัดซันเดย์ที่ตกลงยินยอมเข้าร่วมโครงการพัฒนาพื้นที่กับจำเลย จะได้รับสิทธิการเช่าโครงการใหม่มีกำหนดระยะเวลา 10 ปี ข้อความดังกล่าวเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว ประกาศดังกล่าวจึงถือเป็นคำมั่นแก่ผู้ค้ารวมทั้งโจทก์ว่าหากผู้ค้าตกลงเข้าร่วมโครงการจะได้รับสิทธิเช่าอาคารมีกำหนด 10 ปี โดยเงื่อนไขว่าผู้จะได้รับสิทธิการเช่าจะต้องร่วมออกค่าก่อสร้างโครงการใหม่ ต้องชำระค่าเช่าตามอัตราที่จำเลยกำหนด และชำระค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ล่วงหน้าจำนวน 10,000 บาท ตลอดจนให้ความร่วมมือในการรื้อถอนอาคารร้านค้าเดิมที่กีดขวางการก่อสร้างโครงการใหม่
โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทต่อกัน แสดงว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดไว้ในประกาศของจำเลยซึ่งเป็นคำมั่นจะให้เช่า และเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ที่จะสนองรับคำมั่นตามประกาศของจำเลยภายในเวลาที่กำหนดแล้ว จำเลยจึงต้องผูกพันตามคำมั่นของตนและตกเป็นลูกหนี้ที่โจทก์มีสิทธิจะฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์ต่อไปจนครบระยะเวลาตามประกาศดังกล่าวได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารชั่วคราวชั้นเดียวที่บริเวณย่านพหลโยธิน ริมถนนกำแพงเพชร 2 แปลง 6/1 (โซนเอ) ห้องหมายเลข เอ 604, เอ 605, เอ 610 และ เอ 611 โดยคิดค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ จำนวน 38,064 บาท ต่อห้อง ค่าเช่าเดือนละ 976 บาท ต่อห้อง เป็นเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2548 ถึงวันที่ 19 ธันวาคม 2551 และเมื่อครบกำหนดสัญญาแล้วให้จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ต่อไปอีก 3 ปี นับแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2551 ถึงวันที่ 19 ธันวาคม 2554 โดยคิดค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ 44,154 บาท ต่อห้อง และค่าเช่าเดือนละ 1,136 บาท ต่อห้อง ส่วนเงื่อนไขและข้อตกลงอื่นให้เป็นไปตามสัญญาเช่าเดิมฉบับลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2545 หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารชั่วคราวชั้นเดียวที่บริเวณย่านพหลโยธิน ริมถนนกำแพงเพชร 2 แปลง 6/1 โซนเอ ห้องหมายเลข เอ 604, เอ 605, เอ 610 และ เอ 611 โดยคิดค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์จำนวน 38,064 บาท ต่อห้อง ค่าเช่าเดือนละ 976 บาท ต่อห้อง เป็นเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2548 ถึงวันที่ 19 ธันวาคม 2551 และเมื่อครบกำหนดสัญญาแล้วให้จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ต่อไปอีก 3 ปี นับแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2551 ถึงวันที่ 19 ธันวาคม 2554 โดยคิดค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์จำนวน 44,154 บาท ต่อห้อง ค่าเช่าเดือนละ 1,136 บาท ต่อห้อง ส่วนเงื่อนไขและข้อตกลงอื่นให้เป็นไปตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2545 หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 1,000 บาท
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติในเบื้องต้นตามที่คู่ความไม่ฎีกาโต้แย้งว่า เมื่อวันที่ 7 เมษายน 2542 จำเลยประกาศนโยบายปรับปรุงพื้นที่บริเวณด้านทิศเหนือของตลาดนัดจตุจักร ให้จัดพื้นที่ชดเชยให้แก่กลุ่มร้านค้าบริเวณพื้นที่แปลง 6 โซนเอ (ตลาดนัดซันเดย์) โดยผู้ค้ารายใดยินยอมรื้อถอนอาคารร้านค้าเดิม และให้จำเลยใช้พื้นที่เพื่อก่อสร้างโครงการใหม่แล้ว จะได้รับสิทธิในการเช่าโครงการใหม่เป็นอันดับแรก มีระยะเวลาการเช่า 10 ปี แบ่งออกเป็น 3 ระยะ ระยะที่ 1 มีกำหนด 4 ปี ระยะที่ 2 และที่ 3 มีกำหนดระยะละ 3 ปี ตามประกาศการรถไฟแห่งประเทศไทย โจทก์เข้าร่วมโครงการดังกล่าว และเมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2545 โจทก์ทำสัญญาเช่าอาคารชั่วคราวชั้นเดียว (อาคารชดเชย) จากจำเลย คือ อาคารพิพาทรวม 4 ห้อง มีกำหนด 4 ปี ตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2544 ถึงวันที่ 19 ธันวาคม 2548 ตามสัญญาเช่าอาคาร เมื่อครบเวลาการเช่าระยะที่ 1 โจทก์ขอทำสัญญาเช่าระยะที่ 2 จำเลยแจ้งให้โจทก์มาทำสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา 1 ปี 10 เดือน 12 วัน โดยอ้างว่าเป็นไปตามมติใหม่ของคณะกรรมการชุดใหม่ของจำเลย
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทนับแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2548 ต่อไปจนครบระยะเวลา 10 ปี คือ ถึงวันที่ 19 ธันวาคม 2554 โดยคิดค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์และค่าเช่าตามฟ้องหรือไม่ ในข้อนี้ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่า ประกาศการรถไฟแห่งประเทศไทย มีข้อความระบุถึงการจัดพื้นที่ชดเชยให้แก่กลุ่มร้านค้าบริเวณตลาดนัดซันเดย์ที่ตกลงยินยอมเข้าร่วมโครงการพัฒนาพื้นที่กับจำเลย จะได้รับสิทธิการเช่าโครงการใหม่มีกำหนดระยะเวลา 10 ปี ข้อความดังกล่าวเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว ประกาศดังกล่าวจึงถือเป็นคำมั่นแก่ผู้ค้ารวมทั้งโจทก์ว่าหากผู้ค้าตกลงเข้าร่วมโครงการจะได้รับสิทธิเช่าอาคารมีกำหนด 10 ปี โดยมีเงื่อนไขว่าผู้จะได้รับสิทธิการเช่าจะต้องร่วมออกค่าก่อสร้างโครงการใหม่ ต้องชำระค่าเช่าตามอัตราที่จำเลยกำหนด และชำระค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ล่วงหน้าจำนวน 10,000 บาท ตลอดจนให้ความร่วมมือในการรื้อถอนอาคารร้านค้าเดิมที่กีดขวางการก่อสร้างโครงการใหม่ หลังการปรับปรุงพื้นที่ดังกล่าวแล้ว เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2545 โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทต่อกันตามสัญญาเช่า แสดงว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดไว้ในประกาศของจำเลยซึ่งเป็นคำมั่นจะให้เช่า และเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ที่จะสนองรับคำมั่นตามประกาศของจำเลยภายในเวลาที่กำหนดแล้ว จำเลยจึงต้องผูกพันตามคำมั่นของตนและตกเป็นลูกหนี้ที่โจทก์มีสิทธิจะฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์ต่อไปจนครบระยะเวลาตามประกาศดังกล่าวได้ จำเลยฎีกาเป็นข้อแรกว่า ประกาศการรถไฟแห่งประเทศไทย ไม่ใช่คำมั่น เป็นแต่เพียงการแบ่งระยะเวลาการเช่าซึ่งจำเลยจะถอนประกาศดังกล่าวเสียเมื่อไรก็ได้ เห็นว่า ประกาศการรถไฟแห่งประเทศไทย มีเนื้อหาอ่านแล้วได้ความว่า จำเลยมีนโยบายจัดพื้นที่ชดเชยให้แก่กลุ่มร้านค้าบริเวณพื้นที่แปลง 6 โซน เอ (บริเวณตลาดนัดซันเดย์) ที่ตกลงยินยอมเข้าร่วมโครงการพัฒนาพื้นที่กับจำเลย โดยปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จำเลยระบุไว้ในประกาศดังกล่าว จะได้รับสิทธิการเช่าในโครงการใหม่เป็นอันดับแรก และมีข้อความในประกาศดังกล่าว ข้อ 11 ว่า อายุสัญญาเช่าอาคารมีกำหนด 10 ปี โดยแบ่งออกเป็น 3 ระยะ จึงได้ความจากประกาศดังกล่าวว่า จำเลยแสดงเจตนาเสนอจะชดเชยให้แก่ร้านค้าบริเวณพื้นที่แปลง 6 โซนเอ (บริเวณตลาดนัดซันเดย์) ที่ให้ความร่วมมือกับจำเลยในการพัฒนาพื้นที่และปฏิบัติตามเงื่อนไขของจำเลยรวมถึงออกเงินค่าก่อสร้างโครงการใหม่ ด้วยการให้สิทธิเช่าอาคารในโครงการใหม่ อายุสัญญาเช่าอาคารมีกำหนด 10 ปี ซึ่งโจทก์สนองรับเจตนาตามประกาศดังกล่าวของจำเลยจนมีการทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทในโครงการใหม่ระหว่างโจทก์กับจำเลยตามสัญญาเช่าแล้ว ประกาศดังกล่าวจึงไม่ใช่เพียงการแบ่งระยะการเช่าที่จำเลยจะถอนเมื่อไรก็ได้ ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น จำเลยฎีกาเป็นข้อที่สองว่า คณะกรรมการของจำเลยมีมติใหม่ให้ต่อสัญญาเช่ามีกำหนดคราวละ 1 ปี และมติดังกล่าวเป็นมติสาธารณะผูกพันประชาชนทุกคนรวมถึงโจทก์ด้วย เห็นว่า จำเลยเป็นรัฐวิสาหกิจแต่ไม่มีกฎหมายฉบับใดบัญญัติให้มติคณะกรรมการของจำเลยเป็นมติสาธารณะที่ผูกพันประชาชนทุกคนรวมถึงโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตาม ฎีกาของจำเลยข้อนี้ก็ฟังไม่ขึ้น จำเลยฎีกาเป็นข้อที่สามว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา สัญญาเช่ามีระยะเวลาการเช่าเกิน 3 ปี เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงบังคับได้เพียง 3 ปี เห็นว่า โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์ตามคำมั่นที่จำเลยให้ไว้ตามประกาศ คดีจึงไม่จำต้องวินิจฉัยว่า สัญญาเช่า เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ และบังคับได้เพียงใด ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน โจทก์ไม่แก้ฎีกาจึงไม่กำหนดค่าทนายความชั้นฎีกาให้
