แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ภารจำยอมของโจทก์ถูกรอนสิทธิ์โดยผู้เช่าซึ่งเป็นบริวารของจำเลย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้ เจ้าของที่ดินผู้ทรงกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีอำนาจจัดการที่ดินของตนได้หากการจัดการนั้นทำให้เกิดการผิดสัญญาเช่าที่ทำไว้กับผู้เช่า ผู้เช่าก็ชอบที่จะฟ้องร้องเรียกให้ปฏิบัติตามสัญญาหากปฏิบัติไม่ได้ก็ต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้เช่า โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมก็เจ้าของที่ดินตามสิทธิที่เจ้าของที่ดินมีอยู่ แม้ ย. จะทรงสิทธิการเช่าอยู่ก่อน ก็ไม่ทำให้สิทธิที่โจทก์ได้มาเสียไปหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายไม่ โจทก์ฟ้องคดีก่อนครบกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่โจทก์จดทะเบียนการได้มาซึ่งภารจำยอม และเหตุที่โจทก์ไม่สามารถใช้สิทธิได้เต็มตามภารจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้ก็เป็นเพราะผู้เช่าและผู้เช่าช่วงซึ่งเป็นบริวารของจำเลยได้กระทำการรอนสิทธิโจทก์ มิใช่เป็นเพราะโจทก์ไม่ประสงค์จะใช้สิทธิเต็มตามภารจำยอม ภารจำยอมของโจทก์จึงหาได้สิ้นไปไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 2109โดยซื้อมาจากนางดวงกมล พูลรักษ์ และนางดวงกมลซื้อมาจากนางอมรา เหรียญสุวรรณ ที่ดินดังกล่าวมีนายยันต์ชัย สงวนดีกุลเป็นผู้เช่าและบริษัทเอสโซ่สแตนดาร์ด ประเทศไทย จำกัดเป็นผู้เช่าช่วง โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 13101โดยซื้อมาจากนางอมรา และนางอมราได้ทำบันทึกข้อตกลงภารจำยอมบางส่วนให้ไว้แก่โจทก์ โดยนางอมราตกลงว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 2109 ตกเป็นภารจำยอมเรื่องใช้เป็นทางเดินวางสายไฟฟ้า น้ำประปา ท่อระบายน้ำและโทรทัศน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 13101 ขนาดกว้าง 8 เมตร ลึก 30 เมตรและได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้ว นับแต่โจทก์ได้สิทธิดังกล่าวเป็นต้นมาบริษัทเอสโซ่สแตนดาร์ด ประเทศไทย จำกัดซึ่งประกอบกิจการสถานีน้ำมันเชื้อเพลิงในฐานะผู้เช่าช่วงที่ดินจากนายยันต์ชัยซึ่งเช่าที่ดินของจำเลยได้กระทำการรอนสิทธิในที่ดินส่วนที่จดทะเบียนภารจำยอมหลายประการ เช่น ปลูกสร้างกำแพงคอนกรีตและอุปกรณ์ของถังน้ำมันใต้ดิน ใช้เป็นที่จอดรถของผู้มาใช้บริการขุดเจาะและวางท่อสิ่งปลูกสร้าง การกระทำดังกล่าวเป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายไม่อาจใช้ประโยชน์จากที่ดินภารจำยอมได้เต็มตามสิทธิอันพึงมีปัจจุบันโจทก์ใช้ประโยชน์จากที่ดินภารจำยอมได้เพียงกว้าง 3 เมตร ลึก 30 เมตร เท่านั้นขอให้บังคับจำเลยและบริวารเปิดทางภารจำยอมและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่บนพื้นดินและใต้พื้นดินออกไปเสียจากบริเวณภารจำยอมให้มีขนาดกว้าง 8 เมตร ลึก 30 เมตร และปรับสภาพพื้นที่ให้เรียบตามเดิมโดยจำเลยและบริวารเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้นถ้าจำเลยและบริวารไม่ปฏิบัติขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลสั่งให้โจทก์มีอำนาจรื้อถอนและปรับสภาพพื้นที่เองโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ถ้าจำเลยไม่สามารถเปิดทางภารจำยอมตามที่จดทะเบียนได้เนื่องจากเหตุใด ๆ ก็ตาม ขอให้จำเลยเปิดทางอื่นที่มีความสะดวกไม่น้อยกว่ากันและมีขนาดกว้างและยาวตามที่ได้จดทะเบียนไว้ โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเอง
จำเลยให้การว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 2109 เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตั้งแต่วันที่ 6 กรกฎาคม 2533 ขณะที่ซื้อที่ดินแปลงนี้มีภาระทางการเช่าและเช่าช่วงกับบุคคลอื่นอยู่ โดยนางอมราเหรียญสุวรรณ เจ้าของเดิมได้ให้นายยันต์ชัย สงวนดีกุลเช่าตั้งแต่วันที่ 15 สิงหาคม 2522 เป็นต้นมามีกำหนดเวลา 15 ปี และนายยันต์ชัยได้ให้บริษัทเอสโซ่สแตนดาร์ดประเทศไทย จำกัด เช่าช่วงตั้งแต่วันที่ 15 สิงหาคม 2522 มีกำหนด 15 ปี เช่นเดียวกันโดยการเช่าและเช่าช่วงได้จดทะเบียนกัน ณสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร และตั้งแต่วันที่จำเลยซื้อที่ดินแปลงนี้มาจนถึงขณะนี้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินซึ่งเป็นสถานีบริการจำหน่ายน้ำมันก็ยังอยู่ในครอบครองของผู้เช่าและผู้เช่าช่วง ซึ่งเป็นบุคคลและนิติบุคคลต่างหากจากจำเลยและไม่ใช่บริวารของจำเลย ฟ้องของโจทก์ก็ไม่ได้บรรยายว่าจำเลยทำความเสียหายหรือทำการใด ๆ อันเป็นการรอนสิทธิหรือทำให้เสื่อมสิทธิของโจทก์เลยโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4, 5 และ 6ปรากฏว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 2109 และที่ดินโฉนดเลขที่ 13101แต่เดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวกัน โดยที่ดินโฉนดเลขที่ 13101แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 2109 ที่ดินโฉนดเลขที่ 2109ตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 ระบุว่าได้มีการให้บุคคลอื่นเช่าตั้งแต่วันที่ 14 สิงหาคม 2502 ตลอดมาจนถึงขณะนี้ส่วนตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 5 ในสารบัญจดทะเบียนระบุว่า นางอมรา ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 13101 ให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ 30 มีนาคม 2527 และตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 6 ระบุว่านางอมราได้จดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 2109 เป็นภารจำยอมใช้เป็นทางเดินวางสายไฟฟ้า น้ำประปา ท่อระบายน้ำและโทรศัพท์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 13101 ขนาดกว้าง 8 เมตร ลึก 30 เมตรเมื่อวันที่30 มีนาคม 2527 ในขณะจดทะเบียนภารจำยอมเนื้อที่ของที่ดินโฉนดเลขที่ 2109 ที่เหลือจากการแบ่งแยกทั้งหมดยังอยู่ในระหว่างการเช่าและเช่าช่วงของบุคคลอื่นซึ่งดำเนินกิจการสถานีบริการจำหน่ายน้ำมันเชื้อเพลิงอยู่ การจดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่2109 ในส่วนที่อยู่ในเนื้อที่การเช่าทั้งหมดอยู่ในภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 13101 โดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้เช่าและผู้เช่าช่วงจึงเป็นการไม่ชอบและไม่ผูกพันจำเลยและนับแต่วันที่ 30 มีนาคม 2527 ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนภารจำยอมจนถึงวันที่จำเลยได้รับหมายเรียกและสำเนาฟ้องของโจทก์เป็นเวลาเกิน 10 ปีแล้ว โจทก์และบริวารของโจทก์ไม่ได้บังคับใช้ทางภารจำยอมตามที่จดทะเบียนไว้ คงปล่อยให้ผู้เช่าและผู้เช่าช่วงใช้ที่ดินดำเนินการสร้างสถานีบริการจำหน่ายน้ำมันอย่างเต็มเนื้อที่3 งาน และโจทก์ใช้เดินเข้าออกเพียงกว้าง 3 เมตร ลึก 30 เมตรตลอดมา ตามที่โจทก์บรรยายไว้ในฟ้อง หากโจทก์จะมีสิทธิใช้ภารจำยอมก็ไม่ควรเกินกว่าความกว้าง 3 เมตร ลึก 30 เมตร โจทก์เรียกร้องภารจำยอมในส่วนที่เกินกว่าความกว้าง 3 เมตร ลึก 30 เมตรจึงเป็นอันขาดอายุความ ไม่มีสิทธิเรียกร้อง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารเปิดทางภารจำยอมและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่บนพื้นดินและใต้พื้นดินออกไปเสียจากบริเวณภารจำยอม ให้มีขนาดกว้าง 8 เมตร ลึก 30 เมตรและปรับสภาพพื้นที่ให้เรียบตามเดิม โดยจำเลยและบริวารเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ถ้าจำเลยไม่สามารถเปิดทางภารจำยอมที่จดทะเบียนไว้เนื่องจากเหตุใดก็ตาม ให้จำเลยเปิดทางอื่นที่มีความสะดวกไม่น้อยกว่ากันมีขนาดกว้างและยาวตามที่จดทะเบียนไว้โดยจำเลยเป็นผู้ออกใช้ค่าใช้จ่าย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องนั้นเห็นว่า เมื่อจำเลยซื้อที่ดินมา จำเลยย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ที่บุคคลภายนอกมีอยู่ตามสิทธิและหน้าที่ที่จดทะเบียนไว้เมื่อสิทธิตามทะเบียนภารจำยอมที่โจทก์มีอยู่กว้าง 8 เมตร ลึก30 เมตร จำเลยย่อมมีหน้าที่จัดให้ผู้เช่าที่ดินจากจำเลยซึ่งถือได้ว่าเป็นบริวารของจำเลยเปิดทางภารจำยอมที่โจทก์ทรงสิทธิตามทะเบียนให้โจทก์ เมื่อภารจำยอมของโจทก์ถูกรอนสิทธิโดยผู้เช่าซึ่งเป็นบริวารของจำเลยโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้
ปัญหาต่อไปตามฎีกาจำเลยที่ว่า ขณะที่เจ้าของที่ดินเดิมจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ ที่ดินโฉนดเลขที่ 2109ติดภาระการเช่าอยู่กับนายยันต์ชัย โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมโดยไม่ได้รับความยินยอมจากนายยันต์ชัยทำให้นายยันต์ชัยและผู้เช่าช่วงมาจากนายยันต์ชัยเสียหาย การจดทะเบียนภารจำยอมของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมายเพราะนายยันต์ชัยและผู้เช่าช่วงมีสิทธิใช้ที่ดินที่เช่าตลอดระยะเวลาที่เช่านั้น เห็นว่า เจ้าของที่ดินผู้ทรงกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีอำนาจจัดการที่ดินของตนได้หากการจัดการนั้นทำให้เกิดการผิดสัญญาเช่าที่ทำไว้กับนายยันต์ชัยนายยันต์ชัยก็ชอบที่จะฟ้องร้องเรียกให้ปฏิบัติตามสัญญาหากปฏิบัติไม่ได้ก็ต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่นายยันต์ชัย การที่โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมกับเจ้าของที่ดินตามสิทธิที่เจ้าของที่ดินมีอยู่ แม้นายยันต์ชัยจะทรงสิทธิการเช่าอยู่ก่อน ก็ไม่ทำให้สิทธิที่โจทก์ได้มาเสียไปหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายดังจำเลยฎีกาแต่อย่างใด
ปัญหาต่อไปที่จำเลยฎีกาว่า ตั้งแต่โจทก์ได้จดทะเบียนภารจำยอมแล้ว โจทก์ใช้สิทธิภารจำยอมเฉพาะความกว้าง 3 เมตร ลึก 30 เมตรเท่านั้นภารจำยอมส่วนที่เกินจากนั้นโจทก์ไม่เคยใช้เลยเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้วภารจำยอมในส่วนนั้นจึงสิ้นไปเพราะอายุความนั้นเห็นว่า โจทก์จดทะเบียนการได้มาซึ่งภารจำยอมในวันที่ 30 มีนาคม2527 โจทก์ฟ้องคดีนี้ในวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2537 ก่อนครบกำหนด 10 ปีนับแต่วันที่โจทก์จดทะเบียนการได้มาซึ่งภารจำยอม และเหตุที่โจทก์ไม่สามารถใช้สิทธิได้เต็มตามภารจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้ก็เป็นเพราะผู้เช่าและผู้เช่าช่วงซึ่งเป็นบริวารของจำเลยได้กระทำการรอนสิทธิโจทก์ มิใช่เป็นเพราะโจทก์ไม่ประสงค์จะใช้สิทธิเต็มตามภารจำยอม ภารจำยอมส่วนที่เกินกว่าความกว้าง 3 เมตรลึก 30 เมตร จึงหาได้สิ้นไปดังที่จำเลยฎีกาไม่
พิพากษายืน
