แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์ยินยอมให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยในบ้านและที่ดินพิพาทจนกว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาทให้จำเลยตามสัญญาจะซื้อขายเมื่อโจทก์ผิดสัญญาเพราะไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาจดทะเบียนได้สิทธิอาศัยของจำเลยจึงยังคงมีอยู่ตามสัญญาโจทก์ไม่มีสิทธิเลิกสัญญาและบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาทการที่จำเลยอยู่ต่อมาจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีโจทก์ที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ที่ 2 และที่ 3 เป็นสามีภริยากันและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินเฉพาะส่วนตามโฉนดเลขที่ 5151 เนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 43ตารางวา โจทก์ที่ 2 เป็นผู้ได้รับอนุญาตจากกรุงเทพมหานครให้ทำการก่อสร้างอาคารทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น จัดสรรเป็นที่อยู่อาศัยจำนวน 29 ห้อง ในที่ดินแปลงดังกล่าว เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2530โจทก์ที่ 2 ในฐานะผู้แทนของโจทก์ที่ 1 และในฐานะส่วนตัวกับฐานะตัวแทนของโจทก์ที่ 3 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 5151 เฉพาะในส่วนของโจทก์ที่ 2 และที่ 3 เนื้อที่ประมาณ 20 ตารางวา กับจำเลย โดยจำเลยตกลงว่าจ้างโจทก์ที่ 1ปลูกสร้างอาคารทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น เป็นที่พักอาศัยบนที่ดินดังกล่าวรวมราคาที่ดินและค่าปลูกสร้างอาคาร 585,000 บาทจำเลยชำระเงินมัดจำในวันทำสัญญา 55,000 บาท ต่อมาจำเลยชำระราคาที่ดินและค่าปลูกสร้างอาคารส่วนที่เหลือให้อีกบางส่วนโดยยังค้างชำระราคาอยู่อีก 400,000 บาท ซึ่งตกลงจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและส่งมอบอาคารที่ปลูกสร้างหากจำเลยไม่ชำระราคาที่เหลือและไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ทั้งสามมีสิทธิเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำรวมทั้งเงินที่จำเลยชำระมาแล้วทั้งหมด ระหว่างที่ฝ่ายโจทก์ดำเนินการก่อสร้างอาคารบนที่ดินโฉนดเลขที่ 5151 ให้แก่ผู้ซื้อรายอื่น ๆรวมทั้งจำเลยยังไม่แล้วเสร็จ จำเลยได้ขอเข้าอาศัยอยู่ในอาคารที่จ้างโจทก์ปลูกสร้างคืออาคารเลขที่ 65/75 ต่อมาในเดือนกุมภาพันธ์2533 ฝ่ายโจทก์ก่อสร้างอาคารเสร็จจำนวน 29 ห้อง ตามสัญญาและได้แจ้งให้จำเลยนำเงินส่วนที่เหลือมาชำระพร้อมทั้งรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากฝ่ายโจทก์ จำเลยไม่ยอมชำระเงินส่วนที่เหลือและไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทั้งไม่ยอมออกไปจากอาคารที่ฝ่ายโจทก์ปลูกสร้าง จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญานับแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2533เป็นต้นไป โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาและริบเงินที่จำเลยชำระมาแล้วขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากอาคารของโจทก์เลขที่ 65/75หมู่ที่ 2 แขวงตลิ่งชัน เขตตลิ่งชัน กรุงเทพมหานครให้ส่งมอบอาคารและที่ดินโฉนดเลขที่ 5151 คืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยพร้อมทั้งชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 90,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารและที่ดินของโจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ประมาณกลางเดือนเมษายน2531 จำเลยติดต่อขอให้โจทก์ทั้งสามแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยจะชำระเงินที่เหลือให้อีก 400,000 บาท แต่โจทก์ทั้งสามผัดผ่อนอ้างว่าเรื่องทางฝ่ายโจทก์ยังไม่เรียบร้อย เนื่องจากที่ดินและอาคารที่ปลูกสร้างอยู่ระหว่างเป็นคดีฟ้องร้องกัน ต่อมาวันที่1 พฤษภาคม 2534 จำเลยได้รับจดหมายแจ้งจากฝ่ายโจทก์ให้นำเงินจำนวน 400,000 บาท ไปชำระและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยในการใช้ประโยชน์จากอาคารเป็นเงินเดือนละ 5,000 บาทนับแต่จำเลยเข้าอยู่อาศัยในอาคารจนถึงวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จำเลยจึงติดต่อฝ่ายโจทก์เพื่อเจรจาตามที่ฝ่ายโจทก์นัดหมายแต่ฝ่ายโจทก์กลับขอเลื่อนการนัดหมายไป ต่อมาฝ่ายโจทก์และจำเลยนัดพบกันที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกอกน้อยปรากฏว่าฝ่ายโจทก์ส่งตัวแทนไปและไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทั้งอาคารให้แก่จำเลยตามสัญญาได้ โดยฝ่ายโจทก์อ้างว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 5151 จำนองธนาคารไว้ไม่สามารถแบ่งแยกโฉนดและโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ แต่จะจัดการให้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมได้ จำเลยไม่ได้อาศัยอยู่ในอาคารโดยละเมิดดังฟ้องเพราะฝ่ายโจทก์ยินยอมให้จำเลยและผู้ซื้อรายอื่น ๆ เข้าอยู่อาศัยในอาคารจนกว่าจะได้กรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาและทำให้จำเลยได้รับความเสียหาย เพราะระหว่างที่รอให้ฝ่ายโจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารให้ถูกต้องนั้นจำเลยได้เสียค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมอาคารและปรับสภาพที่ดินเป็นเงิน 50,000 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์และบังคับให้โจทก์ทั้งสามแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 5151 พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารเลขที่ 65/75 หมู่ที่ 2 แขวงและเขตตลิ่งชันกรุงเทพมหานคร ให้แก่จำเลย ให้โจทก์ทั้งสามชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเป็นเงิน 50,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
โจทก์ทั้งสามให้การแก้ฟ้องแย้งว่า เมื่อต้นเดือนกุมภาพันธ์2533 โจทก์ที่ 2 แจ้งให้จำเลยรวมทั้งผู้ซื้อรายอื่นทราบว่าได้ก่อสร้างอาคารเสร็จแล้วขอให้ผู้ซื้อชำระเงินส่วนที่เหลือพร้อมทั้งรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่จำเลยไม่ยอมและถือโอกาสอ้างว่าโจทก์ทั้งสามถูกผู้อื่นฟ้องคดีกล่าวหาว่าละเมิดบุกรุกคูระบายน้ำสาธารณะซึ่งที่พิพาทในคดีดังกล่าวอยู่นอกเขตที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขาย และคดีดังกล่าวไม่กระทบกระเทือนต่อการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ นอกจากนี้ผู้ซื้อรายอื่นหลายรายได้ชำระราคาที่ค้างและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปแล้ว โจทก์ทั้งสามไม่เคยแจ้งแก่จำเลยว่าที่ดินรังวัดแบ่งแยกไม่เสร็จและติดจำนองธนาคารไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ โจทก์ทั้งสามไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาแต่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้ง การที่จำเลยอาศัยอยู่ในอาคารตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2533 เป็นการอยู่โดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ทั้งสาม จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสาม โจทก์ทั้งสามไม่จำต้องรับผิดชดใช้เงินใด ๆให้แก่จำเลย ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยออกไปจากที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 5151 พร้อมทั้งขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านของโจทก์เลขที่ 65/75 หมู่ที่ 2 แขวงตลิงชัย เขตตลิ่งชันกรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,500 บาทนับแต่เดือนพฤษภาคม 2534 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินและบ้านของโจทก์ คำขออื่นของโจทก์ให้ยกให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
โจทก์ทั้งสามและจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น
โจทก์ทั้งสามฎีกา โดยผู้พิพากษาที่นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่โจทก์ทั้งสามและจำเลยมิได้โต้แย้งกันฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทั้งสามร่วมกันนำที่ดินโฉนดเลขที่5151 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ซึ่งมีชื่อโจทก์ที่ 3เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์มาจัดสรรแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยเพื่อขายโดยแบ่งเป็นเนื้อที่แปลงละ 20 ตารางวา จำนวน 49 แปลง พร้อมทั้งรับจ้างปลูกสร้างอาคารทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นในที่ดินแต่ละแปลง จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินบนที่ดินแปลงเลขที่ บี 7เลขหมายประจำบ้าน 65/75 กับโจทก์ที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.5 หรือล.4จำเลยได้ชำระเงินตามสัญญาแต่ละงวดให้โจทก์แล้วคงเหลืองวดสุดท้ายจำนวน 400,000 บาท ซึ่งตกลงชำระกันในวันโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อโจทก์ก่อสร้างอาคารลงในที่ดินพิพาทเสร็จจำเลยของโจทก์เข้าอยู่อาศัยในอาคารและที่ดินดังกล่าว ต่อมาโจทก์นัดจำเลยมารับโอนกรรมสิทธิ์อาคารและที่ดินพิพาทพร้อมชำระเงินงวดสุดท้าย แต่จำเลยไม่ยอมรับโอนและไม่ชำระเงินงวดสุดท้ายโดยเจ้าพนักงานที่ดินได้บันทึกถ้อยคำของจำเลยไว้ตามเอกสารหมาย ล.6 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามว่าโจทก์ทั้งสามหรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ในปัญหาดังกล่าวโจทก์ที่ 2 เบิกความว่า ก่อนจำเลยเข้าอยู่ในบ้านพิพาท โจทก์ได้แจ้งว่าที่ดินเป็นคดีกันอยู่ไม่สามารถแบ่งแยกโอนโฉนดไม่ได้ แต่จะจดทะเบียนเป็นเจ้าของรวมเฉพาะส่วนให้จำเลยเป็นเนื้อที่ 20 ตารางวา ฝ่ายจำเลยไม่ขัดข้องและพร้อมที่จะรับโอนที่ดิน โจทก์จึงให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยได้โดยมีข้อตกลงกับจำเลยว่าเมื่อแจ้งให้จำเลยไปรับโอนที่ดินแล้ว จำเลยต้องชำระราคาส่วนที่เหลือ 400,000 บาท ต่อมาอีกประมาณ 8 เดือนโจทก์แจ้งให้จำเลยนำเงินส่วนที่เหลือไปชำระพร้อมทั้งรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่จำเลยไม่มีเงินขอให้โจทก์หาแหล่งเงินกู้ให้ โจทก์ดำเนินการให้แล้วแต่จำเลยเพิกเฉยไม่นำเงินมาชำระ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยเบิกความว่า ในวันที่จำเลยทำสัญญากับฝ่ายโจทก์นั้นบ้านที่ตกลงซื้ออยู่ระหว่างการปลูกสร้าง โจทก์ที่ 2 ตกลงกับจำเลยว่าเมื่อสร้างบ้านเสร็จแล้วถึงแม้ยังชำระเงินไม่ครบถ้วนก็ให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยในบ้านไร่ ต่อมาเดือนมกราคม 2531 ฝ่ายโจทก์ปลูกสร้างบ้านเสร็จ จำเลยจึงเข้าไปอยู่อาศัยโดยย้ายทะเบียนบ้านเข้ามาอยู่ในบ้านพิพาทด้วยตามเอกสารหมาย ล.5 ระหว่างอยู่อาศัยไม่เคยได้รับการติดต่อจากฝ่ายโจทก์จนปี 2534 โจทก์ที่ 2 ได้มอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งมาถึงจำเลยว่าจำเลยผิดสัญญาตามเอกสารหมาย จ.6 และนัดให้ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทในวันที่ 29 พฤษภาคม 2534 จำเลยไปตามนัด ฝ่ายโจทก์บอกว่าให้โอนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน จำเลยจึงไม่ยอมตกลงด้วยความจริงโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเนื่องจากไม่สามารถแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินโอนให้จำเลยได้ตามข้อตกลง เห็นว่า การเข้าอยู่ในบ้านพิพาทมีข้อตกลงอย่างไรนั้น เป็นการตกลงกันด้วยวาจาซึ่งต่างเบิกความยันคำกันจึงต้องพิจารณาจากสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินที่โจทก์และจำเลยตกลงกันประกอบ ซึ่งตามสัญญาข้อ 1ในเอกสารหมาย จ.5 หรือ ล.4 มีใจความว่า ผู้จะขายตกลงขายบ้านพร้อมที่ดิน โดยที่ผู้ซื้อได้จองและตกลงซื้อที่ดินพร้อมทั้งบ้านแบบอาคารทาวน์เฮาส์แปลงเลขที่ บี 7 ที่ดินกว้างประมาณ เมตร ลึกประมาณ 20 เมตร เนื้อที่ดินประมาณ 20 ตารางวาในราคารวมทั้งค่าที่ดินและค่าอาคารทั้งสิ้นเป็นเงิน 585,000 บาทเมื่อมีการรังวัดสอบเขตที่ดินพร้อมทั้งอาคารแปลงดังกล่าว ถ้าปรากฏว่าเนื้อที่ดินมากหรือน้อยกว่า 20 ตารางวาเท่าใดให้คิดเพิ่มหรือลดราคาที่ดินแปลงดังกล่าวลงตามส่วนในราคาที่ดินตารางวาละ 10,000 บาท ณ วันจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว ณ สำนักงานที่ดิน จึงเห็นได้ว่าราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมิได้แยกออกจากกัน จะทราบราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้แน่นอนเมื่อมีการรังวัดสอบเขตที่ดินพร้อมอาคารว่ามีเนื้อที่ดินเท่าใดทั้งนี้เพราะกำหนดความลึกหรือความยาวของที่ดินไว้ประมาณ 20 เมตร แต่ส่วนกว้างไม่ได้กำหนดไว้ ต้องรอก่อสร้างอาคารเสร็จและรังวัดเสียก่อนจึงจะรู้ว่ามีเนื้อที่ดินเท่าไร ซึ่งก็คือมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเป็นแปลงย่อยแล้วนั่นเอง เมื่อไม่อาจทราบได้ว่าโฉนดที่ดินที่แบ่งแยกออกมาแล้วมีเนื้อที่เท่าไรจึงคิดเพิ่มหรือลดราคาที่ดินลงตามส่วนไม่ได้ข้อความตามสัญญาดังกล่าวจึงเจือสมกับคำเบิกความของจำเลยซึ่งหากทำการโอนเพียงให้จำเลยมีกรรมสิทธิ์ร่วมดังคำเบิกความของโจทก์ที่ 2 แล้ว ต่อมาไม่สามารถแบ่งแยกกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนได้โดยที่ดินตกเป็นที่สาธารณะ หรือแบ่งแยกได้เนื้อที่น้อยกว่าก็ต้องเรียกเงินคืนจากโจทก์อีกซึ่งไม่อยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยย่อมเป็นการขัดต่อสัญญาดังกล่าว ซึ่งเหตุที่จำเลยไม่ยอมรับโอนที่ดินพิพาทปรากฏตามบันทึกถ้อยคำเอกสารหมาย ล.6 ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินได้บันทึกไว้ว่า จำเลยได้มา ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาบางกอกน้อยแล้วเพื่อจะมาดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์(กรรมสิทธิ์รวมเนื่องจากโฉนดยังแบ่งแยกไม่เสร็จ) ผู้ขายโดยทนายความผู้รับมอบอำนาจแจ้งว่าโฉนดติดจำนองอยู่ที่ธนาคารไม่สามารถนำมาจดทะเบียนโอนได้ จึงให้ถ้อยคำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้เป็นหลักฐาน การจึงเป็นเพราะโจทก์ไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาจดทะเบียนได้ อันเป็นความผิดของฝ่ายโจทก์เองหาใช่ความผิดของจำเลยไม่ ฟังได้ว่าโจทก์ทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ทั้งสามฟังไม่ขึ้น
ปัญหาตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามในข้อต่อมาว่า บ้านและที่ดินที่ตกลงขายให้แก่จำเลยยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสามอยู่จำเลยจะมีสิทธิอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านของโจทก์ได้เพียงเท่าที่โจทก์ทั้งสามยินยอมเท่านั้นโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยชำระค่าเสียหายจากการใช้ประโยชน์ในอาคารตามเอกสารหมาย จ.6 ฟังได้ว่าโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่อาศัยในบ้านที่ดินของโจทก์อีกต่อไป จำเลยอาศัยอยู่ต่อมาจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์เห็นว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยในบ้านและที่ดินพิพาทจนกว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาท ตามหนังสือเอกสารหมายจ.6 เป็นหนังสือขอให้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน โดยกำหนดนัดให้จำเลยไปทำการจดทะเบียนรับโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาดังได้วินิจฉัยมาแล้วสิทธิอาศัยของจำเลยจึงยังคงมีอยู่ตามสัญญาเมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญาและบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาท การที่จำเลยอยู่ในอาคารโดยมีสิทธิตามสัญญาจึงถือว่าจำเลยอยู่โดยละเมิดหาได้ไม่ ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย”
พิพากษายืน
