แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยมีเจตนาจะทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือกันอีก กรณีจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 366 วรรคสอง เมื่อโจทก์และจำเลยยังมิได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเป็นหนังสือ สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่เกิดขึ้น เงินมัดจำที่จำเลยรับไว้จึงเป็นการรับไว้โดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ จำเลยไม่มีสิทธิริบมัดจำ จึงต้องคืนให้โจทก์ฐานลาภมิควรได้ตาม มาตรา 406
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2545 จำเลยเสนอขายที่ดินเนื้อที่ 50 ไร่ ให้แก่โจทก์ในราคา 60,000,000 บาท โจทก์วางเงินมัดจำ 500,000 บาท สำหรับราคาที่ดินส่วนที่เหลือจะชำระตามเงื่อนไขที่จะได้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายที่จัดทำขึ้นภายหลัง โดยจำเลยยินยอมให้โจทก์พัฒนาที่ดินและขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพื่อทำโครงการหมู่บ้านจัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไปก่อน หลังจากนั้นโจทก์และจำเลยได้เจรจากำหนดรายละเอียดเงื่อนไขและข้อตกลงเพื่อจะทำสัญญาจะซื้อจะขายหลายครั้ง แต่ไม่อาจตกลงกันได้ โดยจำเลยมีเหตุขัดข้องไม่สามารถทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ได้ ทั้งจำเลยได้เสนอขายที่ดินแปลงเดียวกันนี้ให้แก่ผู้อื่นไปก่อนแล้วภายหลังโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยแก้ไขข้อขัดข้องดังกล่าวและกำหนดให้จำเลยมาทำสัญญาจะซื้อจะขายภายในกำหนด แต่จำเลยเพิกเฉย เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยต้องคืนเงินมัดจำ 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2546 ดอกเบี้ยถึงวันฟ้องจำนวน 38,630 บาท รวมเป็นเงิน 538,630 บาท และต้องชดใช้ค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไป อันได้แก่ ค่าจ้างออกแบบผัง ค่าจ้างที่คงค้างตามสัญญา ค่าจ้างประเมินราคาที่ดิน และค่าใช้จ่ายในการพัฒนาที่ดินและในการติดต่อเพื่อขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,496,190 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,457,560 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า ได้รับเงินมัดจำ 500,000 บาท จากโจทก์จริง แต่โจทก์เพิกเฉยไม่ยอมทำสัญญาจะซื้อจะขายภายในกำหนด 30 วัน จำเลยได้มีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์มาทำสัญญาภายใน 15 วัน มิฉะนั้นถือว่าเป็นการบอกเลิกสัญญา ข้อตกลงและจะใช้สิทธิริบมัดจำ ซึ่งโจทก์ได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว ต่อมาโจทก์ได้นัดวันทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยแต่โจทก์ได้แจ้งเงื่อนไขเกี่ยวกับการชำระค่าที่ดินซึ่งผิดหลักการซื้อขายที่ดินทั่วๆ ไป ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำได้ จำเลยมิใช่ฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 26 ธันวาคม 2546 จนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีนายธนพล เป็นผู้แทนผู้มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ มีวัตถุประสงค์ประกอบกิจการพัฒนาที่ดิน จัดสรรที่ดิน ตามหนังสือรับรองเอกสารหมาย จ.1 ส่วนจำเลยเคยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 608 ตำบลบึงคำพร้อย (คลองซอยที่ 7 ฝั่งตะวันตก) อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 โดยจำเลยได้เสนอจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ และโจทก์ได้วางเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท ให้แก่จำเลยเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2545 ตามใบรับเงินและใบสำคัญจ่ายเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 วันที่ 15 ธันวาคม 2545 จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์จัดทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แล้วเสร็จภายในกำหนด มิฉะนั้นถือเป็นการบอกเลิกสัญญาและจะใช้สิทธิริบเงินมัดจำ โจทก์ได้รับหนังสือดังกล่าววันที่ 21 ธันวาคม 2545 ต่อมาโจทก์มีหนังสือลงวันที่ 30 ธันวาคม 2545 แจ้งให้จำเลยมาทำสัญญาจะซื้อจะขายภายในเวลาที่กำหนด ณ ที่ทำการของโจทก์ ตามหนังสือและใบตอบรับเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 โดยทั้งสองฝ่ายได้มาเจรจาเกี่ยวกับเงื่อนไขการชำระค่าที่ดินกันเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2546 แต่ไม่อาจตกลงเงื่อนไขระหว่างกันได้ ภายหลังจำเลยได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายปัญญาชัย มีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินและทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างกันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินบันทึกต่อท้ายและสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.6 ถึง ล.13
มีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า จำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำหรือไม่ โดยจำเลยฎีกาว่า การที่โจทก์และจำเลยตกลงกันจะต้องอยู่ภายในกรอบของข้อตกลงที่ระบุในใบรับเงินเอกสารหมาย จ.3 ซึ่งมี 3 ประการคือ ประการแรกโจทก์จะต้องชำระเงินค่าที่ดินภายในกำหนด 2 ปี ประการที่สองโจทก์จะต้องชำระเงินค่าที่ดินให้ครบถ้วนภายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน และประการที่สามโจทก์จะต้องชำระค่าที่ดินด้วยเงินสดเท่านั้น เห็นว่า ใบรับเงินเอกสารหมาย จ.3 มีข้อความว่า “จำเลยตกลงจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 603 (ที่ถูก เลขที่ 608) เลขที่ดิน 15 ตำบลคลองชลที่ 7 (ฝั่งตะวันตก) อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี เนื้อที่ 50 ไร่ ให้โจทก์ในราคาไร่ละ 1,200,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 60,000,000 บาท โดยมีเงื่อนไขการชำระเงินเป็นเวลา 2 ปี และในวันนี้โจทก์ได้ชำระเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท โดยเช็คธนาคารกสิกรไทย สาขารามอินทรา ลงวันที่ 16 สิงหาคม 2545 ส่วนที่เหลือจะชำระตามเงื่อนไขสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งทั้งสองฝ่ายได้จัดทำขึ้นภายใน 30 วัน” เห็นได้ว่า ใบรับเงินตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นเพียงหลักฐานการรับเงินมัดจำที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยเท่านั้น หลังจากนั้นโจทก์กับจำเลยจะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งจะได้จัดทำขึ้นภายหลังภายใน 30 วัน ตามเงื่อนไขที่ตกลงกัน ซึ่งตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยทั่วไปก็ต้องมีสาระสำคัญเรื่องการชำระเงิน การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน อันเป็นการจำเป็นในการจดทะเบียนซื้อขายที่ดิน โดยเฉพาะเงินที่ต้องชำระเป็นค่าที่ดินจำนวนมากถึง 60,000,000 บาท ซึ่งโจทก์มีนางสาวอนงค์นาฎ หุ้นส่วนของโจทก์เบิกความว่า จำเลยให้โจทก์สามารถผ่อนชำระค่าที่ดินได้ภายใน 2 ปี และเมื่อชำระค่าที่ดินครบ 10,000,000 บาท สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ก่อนได้ ส่วนค่าที่ดินที่เหลือสามารถผ่อนชำระได้ตามเงื่อนไขที่ผู้จะซื้อกำหนด โจทก์จึงตกลงจะซื้อที่ดินแปลงดังกล่าว แต่จะชำระค่าที่ดินให้ก่อนได้เมื่อธนาคารอนุมัติเงินกู้ให้แล้ว ซึ่งอยู่ระหว่าง 1 เดือนครึ่งถึง 2 เดือน โดยจะชำระเป็นเช็คฉบับละ 1,000,000 บาท จำนวน 12 ฉบับ กับชำระเป็นเช็คฉบับละ 1,500,000 บาท จำนวน 12 ฉบับ และหลังจากวันโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วอีก 12 เดือน จะชำระให้อีก 20,000,000 บาท โดยเช็คทั้งหมดเป็นการสั่งจ่ายไว้ล่วงหน้าและมอบให้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด หากตกลงกันไม่ได้ โจทก์ก็จะทำสัญญากู้ให้จำเลยไว้เป็นหลักฐาน ต่อมาประมาณปลายเดือนตุลาคมถึงต้นเดือนพฤศจิกายน 2545 นางสาวอนงค์นาฎได้ไปพบจำเลยที่บ้าน แจ้งว่าโจทก์พร้อมที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายและรับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว จำเลยได้ไปคุยตกลงเงื่อนไขการชำระค่าที่ดินกับโจทก์ และโจทก์ได้เสนอชำระค่าที่ดินด้วยเช็คดังกล่าวจริง แต่จำเลยเกรงว่าเช็คไม่อาจขึ้นเงินได้ จึงแจ้งให้ตัวแทนของโจทก์ทราบว่าหากโจทก์ต้องการจะผ่อนชำระค่าที่ดินก็สามารถผ่อนชำระได้ แต่ต้องผ่อนชำระค่าที่ดินให้ครบถ้วนก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ หลังจากนั้นจำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์จัดทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แล้วเสร็จภายในกำหนด มิฉะนั้นจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ ต่อมาจำเลยได้รับหนังสือจากโจทก์แจ้งให้มาจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายภายในเวลาที่กำหนด แต่เมื่อได้มาเจรจากันแล้วไม่อาจตกลงกันได้ ตามพฤติการณ์ของโจทก์และจำเลยดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า โจทก์จำเลยมีเจตนาจะทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือกันอีก อันสอดคล้องกับที่ระบุไว้ในเอกสารหมาย จ.3 ว่า “ส่วนที่เหลือจะชำระตามเงื่อนไขสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งทั้งสองฝ่ายได้จัดทำขึ้นภายใน 30 วัน “ซึ่งก็คือร่างสัญญาตามเอกสารหมาย ล.1 นั่นเอง กรณีจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสอง ที่บัญญัติว่า “ถ้าได้ตกลงกันว่าสัญญาอันมุ่งจะทำนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือไซร้ เมื่อกรณีเป็นที่สงสัย ท่านนับว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือ” ดังนั้นเมื่อโจทก์และจำเลยยังมิได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเป็นหนังสือ สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่เกิดขึ้น เงินมัดจำที่จำเลยรับไว้จึงเป็นการรับไว้โดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ จำเลยไม่มีสิทธิริบมัดจำ จึงต้องคืนให้โจทก์ฐานลาภมิควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 406 ศาลล่างทั้งสองพิพากษาชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
