แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่า โดยอ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าติดๆ กันมากกว่า 2 คราว ไม่ได้บรรยายว่า จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า 2 คราวติดๆกัน เมื่อห้องเช่าเป็นเคหะ ศาลก็ขับไล่จำเลยไม่ได้
ย่อยาว
คดีนี้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าตึกแถวเลขที่ 1017 ถนนสีลม ตำบลสุริยวงศ์ จังหวัดพระนคร จากเจ้าของเดิมตั้งร้านค้าและประกอบอุตสาหกรรมในธุรกิจการถ่ายภาพ โดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่าต่อกันบัดนี้ที่ดินกับสิ่งปลูกสร้างรายนี้ได้โอนตกมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ด้วยการจดทะเบียนต่อหอทะเบียนที่ดิน จังหวัดพระนคร เมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2495 แล้ว ก่อนที่นายขจร สุขพานิช เจ้าของเดิมจะขายให้โจทก์ ได้แจ้งให้จำเลยมาติดต่อกับโจทก์ในเรื่องการเช่าตลอดทั้งการชำระค่าเช่าแล้ว แต่จำเลยไม่ได้มาติดต่อกับโจทก์ เมื่อวันที่ 7 มิถุนายน 2495 นายขจรได้ให้ทนายความแจ้งบอกเลิกการเช่าขอให้จำเลยออกจากสถานที่เช่าภายในกำหนด 1 เดือน จำเลยก็เพิกเฉยเสียและเมื่อวันที่ 27 มกราคม 2496 โจทก์ได้ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวไปยังจำเลย ให้จำเลยออกจากสถานที่เช่าในกำหนด 1 เดือน ดังสำเนาท้ายฟ้อง จำเลยได้รับหนังสือเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2496 แล้วก็ยังขัดขืนไม่ยอมออกเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ และจำเลยค้างชำระค่าเช่าติด ๆ กันมาตั้งแต่สถานที่ที่ยังเป็นของนายขจรตลอดมาจนตกเป็นของโจทก์ รวมมากมายหลายคราว นับเฉพาะเมื่อตึกตกมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว จำเลยก็ไม่เคยส่งค่าเช่าแก่โจทก์เลย เป็นอันจำเลยค้างชำระค่าเช่าแก่โจทก์ติด ๆ กันมามากกว่า 2 คราวการที่จำเลยขัดขืนไม่ยอมออกทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเดือนละไม่ต่ำกว่า 300 บาทคิดค่าเสียหายตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2496ถึงวันฟ้อง 14 วัน เป็นเงิน 140 บาทและค่าเสียหายนับตั้งแต่วันฟ้องต่อไปอีก เดือนละ 300 บาท ขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยกับบริวารออกจากที่ตึกเช่ารายพิพาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายนับแต่วันละเมิดจนถึงวันฟ้อง 140 บาท กับค่าเสียหายต่อไปในอัตราเดือนละ 300 บาท จนกว่าจำเลยจะออกจากตึกพิพาท
จำเลยให้การว่า ได้เช่าตึกพิพาทจากนายกิจ สารสิน เจ้าของเดิมเพื่ออยู่อาศัยมาเป็นเวลานานแล้ว โดยมีอัตราค่าเช่าเดือนละ 80 บาทจำเลยหาได้ตั้งร้าน และประกอบอุตสาหกรรมในธุรกิจการถ่ายภาพดังฟ้องโจทก์ไม่ จำเลยย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน ผู้เป็นเจ้าของตึกไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลย เมื่อวันที่ 28 พฤษภาคม 2494 ผู้รับมอบอำนาจของนายกิจได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทราบว่า ได้โอนขายตึกพิพาทแก่บริษัทสยามไร้ซแอนด์เทรดดิ้ง จำกัดแล้ว ดังสำเนาท้ายคำให้การ ตั้งแต่นั้นจำเลยไม่เคยได้รับแจ้งการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่นายขจร สุขพานิชย์ หรือแก่ผู้ใดต่อไปอีกเลย ความจริงตึกพิพาทจะเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์หรือไม่จำเลยไม่รับรอง เมื่อยังไม่มีการบอกกล่าวการโอนสิทธิเรียกร้องการเช่าให้จำเลยทราบ โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเช่าจากจำเลยจะกล่าวอ้างว่า จำเลยค้างค่าเช่าก็ไม่ได้เช่นเดียวกัน ทั้งไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าหรือค่าเสียหายตลอดจนบอกเลิกการเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยจำเลยไม่มีเจตนาบิดพริ้วไม่ชำระค่าเช่าแก่ผู้เป็นเจ้าของตึกพิพาทอันชอบด้วยกฎหมาย แต่ไม่มีผู้ใดไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยตามปกติอย่างที่เคยปฏิบัติมา จะถือว่าจำเลยค้างค่าเช่าติด ๆ กันมากกว่า 2 คราว ดั่งฟ้องไม่ได้ เมื่อ พ.ศ. 2494 ผู้เป็นเจ้าของตึกขณะนั้นเคยร้องทุกข์ต่อคณะกรรมการควบคุมค่าเช่า เพื่อขอเข้าอยู่ในตึกพิพาทดั่งสำเนาท้ายคำให้การ ในที่สุดคณะกรรมการควบคุมค่าเช่าคงให้จำเลยได้อยู่ในตึกพิพาทต่อมาจนบัดนี้แสดงว่า จำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน จำเลยขอคัดค้านว่า หนังสือบอกกล่าวของพระทิพยเบญญา ทนายโจทก์ถึงจำเลย ท้ายฟ้องเป็นคำบอกกล่าวที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ไม่มีผลใช้ยันแก่จำเลย และคัดค้านจำนวนค่าเสียหายเพราะจำเลยเช่ามาอัตราเพียงเดือนละ 80 บาทขอให้ยกฟ้อง
ศาลแขวงพระนครใต้พิจารณาแล้วเห็นว่า โจทก์มีสิทธิ์ฟ้องขับไล่จำเลยได้ ข้อคัดค้านของจำเลยในคำให้การ เรื่องกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทนั้นฟังไม่ขึ้น ที่คัดค้านหนังสือบอกกล่าวก็คัดค้านเพียงว่า ไม่ชอบไม่มีเหตุผล มิได้ระบุว่า ไม่ชอบอย่างใดและไม่ได้คัดค้านว่าไม่ได้รับฟังประกอบพยานโจทก์ว่า ได้รับแล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยเช่าตึกรายพิพาท ใช้เป็นเคหะที่อยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน ตั้งแต่ตึกรายพิพาทตกมาเป็นของโจทก์จำเลยไม่ชำระค่าเช่า 8 เดือนติดต่อกัน เป็นการผิดนัดไม่ชำระค่าเช่ากว่า 2 คราวติด ๆ กัน โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่ได้ค่าเสียหายโจทก์สืบสมและไม่เกินสมควร พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาทให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจากวันฟ้องต่อไปในอัตราเดือนละ 300 บาท จนกว่าจะออกจากตึกพิพาทแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าธรรมเนียมค่าทนาย 60 บาท แทนโจทก์ด้วย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิจารณาแล้วเห็นว่า จำเลยไม่ได้ผิดนัดชำระค่าเช่าโจทก์ยังไม่มีสิทธิขอให้ขับไล่จำเลย และจำเลยก็ยังไม่ได้ละเมิดที่จะต้องใช้ค่าเสียหาย ส่วนเรื่องค่าเช่าโจทก์ไม่ได้ฟ้องเรียก และการเช่าไม่มีหนังสือสัญญา พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์เสียค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลและค่าทนายความอีกหนึ่งร้อยบาทแก่จำเลย
โจทก์ฎีกา
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาได้ฟังคำแถลงการณ์ของทนายทั้งสองฝ่าย และตรวจปรึกษาสำนวนนี้แล้ว ประเด็นที่ขึ้นมาสู่ศาลนี้มีเฉพาะจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ 2 คราวติด ๆ กันหรือไม่เท่านั้น ประเด็นข้ออื่น ๆ เช่น ตึกรายพิพาทเป็นเคหะที่อยู่อาศัยหรือไม่เป็นต้นนั้นไม่มีฝ่ายใดคัดค้านจึงไม่พักต้องวินิจฉัย เฉพาะข้อผิดนัดชำระค่าเช่าหรือไม่ ศาลแขวงพระนครใต้ฟังข้อเท็จจริงว่า ตึกรายนี้จำเลยเช่าตั้งแต่นายกิจ สารสิน เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ต่อมานายกิจขายให้แก่นายขจร สุขพานิช วันที่ 21 กรกฎาคม 2494 นายขจรขายให้โจทก์ ตั้งแต่โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกรายพิพาทมาจนบัดนี้ คือวันที่ 14 มีนาคม 2496 ที่โจทก์ฟ้อง โจทก์ไม่เคยไปเก็บค่าเช่าตึกพิพาทจากจำเลย และจำเลยก็ไม่เคยชำระค่าเช่าให้โจทก์ เป็นแต่จำเลยเคยมีหนังสือถึงโจทก์ให้ไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยได้ เรื่องการผิดนัดไม่ชำระค่าเช่านี้ โจทก์ฎีกาขอให้ศาลแยกวินิจฉัยรวม 3 ข้อด้วยกันเพื่อให้การแจ้งชัด ศาลฎีกาจะได้วินิจฉัยเป็นข้อ ๆ ดังต่อไปนี้
ข้อ 1. ฟ้องของโจทก์ขาดตกบกพร่องหรือไม่ ข้อนี้เห็นว่าตามฟ้องของโจทก์ดังกล่าวข้างต้นนั้น โจทก์ไม่ได้ยืนยันว่าจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า โจทก์กล่าวเพียงค้างค่าเช่า ซึ่งเป็นคนละอย่างต่างกันกับการผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า
ข้อ 2. ศาลอุทธรณ์ไม่มีอำนาจโดยกฎหมายวิธีพิจารณาที่จะยกเรื่องการไม่ผิดนัดชำระค่าเช่าขึ้นมาวินิจฉัย และข้อ 3. ว่าคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ที่ว่า จำเลยไม่ผิดนัดชำระค่าเช่าไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้นเห็นว่าการฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากเคหะอันได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าเพราะเหตุผิดนัดไม่ชำระค่าเช่านั้น จำเป็นต้องมีการผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า คือเจ้าหนี้ได้ให้คำเตือนดังศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมา จะว่าศาลอุทธรณ์ไม่มีอำนาจวินิจฉัยหรือคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ไม่ชอบด้วยกฎหมายย่อมฟังไม่ขึ้น
ส่วนที่โจทก์คัดค้านว่าศาลอุทธรณ์ยกข้อการเช่าไม่มีหนังสือสัญญา ไม่ปรากฎเวลาเริ่มต้นเช่าว่าเป็นคนละข้อกับเรื่องค่าเช่าอันต้องชำระกันเป็นเดือน ซึ่งต้องถือตามมาตรา 159 วรรค 2 ถ้าไม่ต้องตามมาตรานี้แล้วเป็นการผิดนัดนั้น เห็นว่าเรื่องไม่มีสัญญาเช่าโจทก์กล่าวรับมาในฟ้องแล้ว ส่วนเรื่องระยะเวลาเป็นคนละเรื่องกับการผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า จะเอาเรื่องระยะเวลามาเป็นผิดนัดหาได้ไม่โดยสรุปโจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลย โดยอ้างว่าค้างค่าเช่า ไม่ได้บรรยายฟ้องว่าจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า 2 คราวติด ๆ กัน ศาลก็ขับไล่จำเลยไม่ได้ เพราะข้อกฎหมายเรื่องระยะเวลา (มาตรา 159 วรรค2) การผิดนัด (มาตรา 204) และสถานที่ชำระหนี้ (มาตรา 324) เป็นคนละเรื่องซึ่งเกี่ยวเนื่องกันเท่านั้นจะใช้แทนกันไม่ได้ ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น
คงพิพากษายืน ให้ยกฎีกาโจทก์เสีย ให้โจทก์เสียค่าทนายชั้นศาลนี้แทนจำเลยอีก 100 บาท
