แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เช่าตึกแถวตั้งแต่ พ.ศ.2486 ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ ศาลยกฟ้อง เมื่อ พ.ศ.2492 เพราะเป็นเคหะ ศาลพิพากษาแล้ว 4 วัน ผู้เช่าทำสัญญาเช่าใหม่มีข้อความเพิ่มขึ้นว่า เช่าเพื่อค้าขายยามีกำหนด 2 เดือน พฤติการณ์เปลี่ยนแปลงไปจากที่เช่าอยู่เดิม จนเห็นได้ว่าได้ทำสัญญาเช่าใหม่เพื่อการค้าไม่เป็นเคหะ ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่เมื่อครบสัญญา 2 เดือน แล้วได้
ย่อยาว
คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวเลขที่ 1297 ถนนเจริญกรุง โดยกล่าวว่าเมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2492 จำเลยทำสัญญาเช่าจากโจทก์เพื่อทำการค้าขายยามีกำหนดเวลาเช่า 2 เดือนครั้นครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าและให้จำเลยออกจากตึกที่เช่า จำเลยไม่ออก และเรียกค่าเสียหายด้วย
จำเลยให้การว่าตึกเช่านี้จำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัย กับต่อสู้ว่าห้องพิพาทนี้เดิมคุณหญิงวิทูรธรรมพิเนตภรรยาโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยที่ศาลแขวงพระนครใต้ ศาลแขวงพระนครใต้และศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาพิพากษาต้องกันให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์จึงฟ้องคดีนี้อีกไม่ได้ เป็นฟ้องซ้ำ โจทก์ไม่ใช่เจ้าของตึกรายนี้ ไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์ไม่ได้เสียหายดังฟ้อง
ศาลแพ่งสอบถามคู่ความแถลงรับกันหลายข้อ แล้วงดไม่สืบพยานและพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์โดยฟังว่า ตึกเช่ารายพิพาทเป็นเคหะ จำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน แต่ศาลฎีกาพิพากษาว่า ได้มีการทำสัญญาเช่ากันขึ้นใหม่ระหว่างโจทก์จำเลย หลังจากที่ศาลได้พิพากษาคดีเดิมแล้วสัญญาเช่าเดิมระหว่างจำเลยกับคุณหญิงวิทูรธรรมพิเนตได้สิ้นผลไปในตัว สัญญาเช่าที่จำเลยได้ทำไว้กับโจทก์ไม่มีข้อโต้แย้งว่าไม่สมบูรณ์ประการใด การพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีที่ทำสัญญากันว่าสถานที่เช่ากันนั้นจะเป็นเคหะหรือไม่จึงต้องพิจารณาในเวลาที่ทำสัญญากันใหม่นี้ ประกอบด้วยเหตุผลแวดล้อมอื่น ๆ ก็ต้องพิจารณาในเวลานี้เช่นเดียวกัน จะถือเอาเพียงผลแห่งคำพิพากษาในคดีก่อนมาเป็นเครื่องชี้ขาดในคดีนี้หาได้ไม่ แม้จะเป็นห้องรายเดียวกันเจตนาของคู่กรณีก็ดี เหตุผลแวดล้อมอื่น ๆ ก็ดี อาจเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมได้ การฟ้องคดีนี้ไม่ใช่ฟ้องซ้ำ จึงพิพากษาให้ศาลชั้นต้นสืบพยานจนสิ้นกระแสความแล้วพิพากษาใหม่
ศาลแพ่งได้สืบพยานโจทก์จำเลยเสร็จแล้วฟังว่า จำเลยเช่าสถานที่เช่ารายพิพาทเพื่อการค้า ไม่อยู่ในความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน เมื่อครบกำหนด 2 เดือนตามสัญญาแล้วโจทก์ได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ส่วนค่าเสียหายเห็นควรให้โจทก์ได้รับเดือนละ 160 บาทเท่าอัตราค่าเช่าในสัญญา จึงพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากสถานที่เช่ารายนี้ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 160 บาทตั้งแต่เดือนมิถุนายน2492 จนกว่าจะออก กับให้จำเลยเสียค่าฤชาธรรมเนียมทั้งหมดและค่าทนาย 150 บาทแทนโจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิจารณาแล้วเห็นว่า การที่โจทก์เรียกจำเลยให้ไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ใหม่ หลังจากฟังคำพิพากษาให้จำเลยชนะคดีเพียง4 วัน โดยโจทก์บอกว่าต้องเช่าเพื่อการค้า มิฉะนั้น ไม่ให้เช่าจำเลยได้ยอมเซ็นสัญญาให้นั้น หาใช่เป็นการเปลี่ยนแปลงเจตนาของจำเลยเป็นการเช่าเพื่อการค้าแต่อย่างใดไม่ จึงพิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์เสียค่าธรรมเนียมและค่าทนาย 2 ศาล รวม 250 บาทแทนจำเลย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาได้ฟังคำแถลงการณ์และตรวจสำนวนประชุมปรึกษาแล้วได้ความว่าตึกเช่ารายพิพาทอยู่ริมถนนเจริญกรุง ระหว่างสะพานสีลมกับที่ทำการไปรษณีย์กลาง เป็นสินสมรสระหว่างโจทก์กับคุณหญิงวิทูรธรรมพิเนต เดิมจำเลยได้เช่าจากคุณหญิงวิทูรฯ ตั้งแต่ พ.ศ.2486 ต่อมาคุณหญิงวิทูรฯ ได้เป็นโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องพิพาทโดยความยินยอมของโจทก์ผู้เป็นสามี จำเลยต่อสู้ว่า จำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัย ผลแห่งคดีนั้นศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์ โดยฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยใช้ตึกรายพิพาทเป็นที่อยู่อาศัยถือว่าเป็น “เคหะ” ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ศาลฎีกาพิพากษาให้ยกฎีกาโจทก์ เพราะข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยใช้เป็นที่อยู่อาศัย ฎีกาโจทก์ข้อนี้ต้องห้ามคู่ความได้ฟังคำพิพากษาฎีกาเมื่อวันที่ 18 กุมภาพันธ์ 2492 ครั้นวันที่ 22 เดือนเดียวกัน จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกรายพิพาทต่อขึ้นใหม่ มีข้อความเพิ่มขึ้นอีกด้วยว่าเช่าเพื่อค้าขายยา มีกำหนดเวลาเช่า 2 เดือน ครั้นครบกำหนดตามสัญญาใหม่นี้แล้วโจทก์จึงฟ้องขับไล่จำเลยเป็นคดีนี้ขึ้นอีก จำเลยคงอยู่อาศัยในตึกเช่านี้เช่นเดิมส่วนการค้ายาของจำเลยได้เพิ่มขึ้นกว่าเดิม ทั้งที่พิพาทเป็นทำเลการค้ามากกว่าแต่ก่อน ตึกรายพิพาทมีสภาพเป็นร้านค้ามีป้ายหน้าร้านว่า ห้างขายยาไทยแลนด์ฟามาซี มีตู้หน้าร้านและมียาวางในตู้เพื่อจำหน่าย ทั้งจำเลยได้เสียภาษีโรงค้า จำเลยใช้สถานที่ที่เช่าเป็นที่ผสมยา 12 อย่าง ขายปลีกหน้าร้านและขายส่งตามหัวเมือง ค่าเช่าตึกรายพิพาทแต่เดิมเพียงเดือนละ 80 บาท ได้เปลี่ยนสัญญาขึ้นค่าเช่าเรื่อยมาจนถึงคราวที่ทำสัญญากับโจทก์ใหม่เป็นเดือนละ 160 บาทตามข้อเท็จจริงที่ได้ความดังนี้ ศาลฎีกาเห็นว่าได้มีพฤติการณ์เปลี่ยนแปลงจากที่จำเลยเช่าอยู่เดิม จนเป็นที่เห็นได้ว่า จำเลยได้ตกลงทำสัญญาเช่าจากโจทก์ใหม่เพื่อการค้า หาใช่เป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยไม่ แม้สัญญาที่จำเลยตกลงทำให้โจทก์ไว้มีกำหนดระยะเวลาเช่าเพียง 2 เดือนก็ดี จำเลยก็มิได้ยกขึ้นโต้เถียงว่าไม่สมบูรณ์ประการใด ตามพฤติการณ์ที่ได้ความดังกล่าวมาฟังได้ว่าจำเลยเช่าตึกรายพิพาทเพื่อประกอบการค้า หาใช่เช่าเพื่ออยู่อาศัยไม่ จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น
เหตุนี้จึงพิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นทุกประการ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายทั้ง 3 ศาล เป็นเงิน 355 บาทแทนโจทก์
