แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
จำเลยโฆษณาขายอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินว่าเป็นศูนย์รวมรถเมล์โรงแรม โรงภาพยนตร์ และตลาดสด โครงการจะสร้างเสร็จภายใน 1 ปีต่อมาโจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อขายอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินจากจำเลยแม้จะไม่มีข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวในสัญญานั้นก็ตาม แต่แผนผังแนบท้ายสัญญาซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเป็นแผนผังศูนย์การค้าที่จำเลยจะสร้าง แสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ ศูนย์รวมรถเมล์โรงแรม โรงภาพยนตร์ ตลาดสด และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ ดังนี้ โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมาสืบได้เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติมตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญา ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ตามสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยจำเลยมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าภายในเวลา 1 ปี ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญา โจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้อต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ตามมาตรา 387เมื่อโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อที่โจทก์ชำระแล้วให้โจทก์ตามมาตรา 391
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์2 ชั้น พร้อมที่ดินรวม 5 ห้อง กับจำเลยในราคา 2,025,000 บาททั้งนี้เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนาของจำเลยที่ว่าจะตั้งศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ให้เสร็จภายใน 1 ปี โจทก์ผ่อนชำระราคาให้จำเลยรับไปแล้วหลายครั้ง รวมเป็นเงิน 625,000 บาท ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ได้สร้างศูนย์การค้าตามคำพรรณนาและนำอาคารที่สร้างแล้วไปจำนองไว้แก่ธนาคาร โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลย ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินจำนวน 625,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่ถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ทั้งโจทก์ได้รับมอบอาคารและที่ดินดังกล่าวแล้วตั้งแต่พ.ศ. 2524 ซึ่งเป็นการซื้อขายธรรมดา ไม่ใช่เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนา
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงินจำนวน 625,000 บาทแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืน จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า ก่อนโจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินเอกสารหมาย จ.2ถึง จ.6 นั้น จำเลยได้ทำการโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินตามสำเนาภาพถ่ายใบโฆษณาทางหนังสือพิมพ์ สำเนารายการออกอากาศโฆษณาทางสถานีโทรทัศน์ ช่อง 10 หาดใหญ่ และแผนผังโฆษณาบริเวณก่อสร้างศูนย์การค้าเอกสารหมาย จ.7 จ.8 และ จ.9ตามลำดับต่อมาวันที่ 11 มิถุนายน 2522 และวันที่ 25 มิถุนายน 2522จำเลยจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา จำนวน 5 ห้องแก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินเอกสารหมาย จ.2ถึง จ.6 หลังจากโจทก์ได้ผ่อนชำระค่าซื้อจำนวน 625,000 บาท จำเลยได้สร้างอาคารตึกแถวประมาณ 200 ห้อง แต่ยังไม่ได้สร้างโรงภาพยนตร์โรงแรม และตลาดสดตามคำโฆษณา ปรากฏตามภาพถ่ายหมาย จ.12โจทก์ยังไม่ได้รับโอนโฉนดที่ดินจึงให้ทนายความทำหนังสือบอกเลิกสัญญาและขอเงินที่ชำระไปแล้วคืน ตามหนังสือและใบไปรษณีย์ตอบรับเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 จำเลยไม่ยอมคืนเงินให้โจทก์คดีมีปัญหาตามฎีกาจำเลยว่า การที่โจทก์นำสืบว่า สัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6 เป็นการตกลงซื้อขายกันตามแบบแปลนแผนผังและการโฆษณาว่าจะเป็นศูนย์การค้าใหญ่ เป็นทำเลที่เจริญเป็นการนำสืบข้อความเพิ่มเติมจากสัญญา ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 หรือไม่ และโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์นำสืบว่า ได้เคยมีหนังสือแจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตาม ส่วนจำเลยนำสืบว่าโจทก์ชำระเงินค่าซื้อครั้งสุดท้ายเมื่อวันที่ 2 มิถุนายน 2525 แล้วไม่ชำระอีก จนวันที่ 1 พฤศจิกายน 2528 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือทวงถามให้โจทก์ชำระเงินค่าซื้อที่ยังค้างอยู่จำนวน1,400,000 บาท ในข้อนี้โจทก์เบิกความว่า โจทก์ชำระเงินครั้งสุดท้ายเกิน 3 ปีแล้ว ก่อน พ.ศ. 2530 และหลังจากได้รับหนังสือจากจำเลยแล้วจึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.10และ จ.11 เมื่อพิเคราะห์เอกสารหลักฐานที่จำเลยโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินตามเอกสารหมาย จ.7 จ.8 และ จ.9 แล้วปรากฏใจความและรูปภาพแสดงว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์มากกว่า800 ห้อง โดยระบุว่า เป็นโอกาสทองของผู้ลงทุนเพราะเป็นศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสด ทั้งกำหนดโครงการสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ซึ่งต่อมาโจทก์จำเลยได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6ดังนี้ แม้จะปรากฏข้อความในสัญญาดังกล่าว ข้อ 1 เพียงว่า”ผู้จะซื้อและผู้จะขายได้ตกลงจะซื้อขายอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น พร้อมที่ดินแปลงหมายเลข…ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินเลขที่…ตามแผนผังแนบท้ายในหนังสือสัญญานี้ ตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา…” ซึ่งไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวข้างต้นในสัญญาก็ตาม แต่เมื่อดูแผนผังแนบท้ายสัญญาอันถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาแล้ว ก็ปรากฏว่าเป็นแผนผังศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ที่จำเลยจะสร้างแสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ ศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์ตลาดสด และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ ศูนย์การค้าตามแผนผังจะมีรายละเอียดอย่างไรกำหนดสร้างเสร็จเมื่อไร โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมานำสืบได้ เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติมตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์โรงแรม โรงภาพยนตร์ และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ ภายในเวลา 1 ปี แม้ไม่ปรากฏหลักฐานว่า โจทก์หรือจำเลยได้ทวงถามให้อีกฝ่ายปฏิบัติตามสัญญาก่อนหน้าหนังสือทวงถามของจำเลยลงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2528 ตามเอกสารหมาย ล.1 และ ล.2หรือหนังสือบอกเลิกสัญญาขอเงินคืนของโจทก์วันที่ 25 ธันวาคม 2529ตาม จ.10 และ จ.11 ก็ตาม แต่ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญาโจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้องวดต่อไป ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ตามมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่า โจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยตามเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 แล้วจำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อจำนวน 625,000 บาท แก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยคืนเงินดังกล่าวพร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย”
พิพากษายืน
