แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ทรัพย์สินที่บริษัทโจทก์ให้จำเลยได้สิทธิเป็นผู้เช่าเป็นร้านค้าเพื่อใช้เป็นที่ประกอบการค้า จึงเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 193/33(3) ให้สิทธิเรียกร้องค่าเช่าทรัพย์สินที่ค้างชำระมีอายุความ 5 ปี ค่าภาษีและค่าบริการหรือค่าใช้จ่ายที่โจทก์ได้จัดขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาดไอเย็น แสงสว่าง สิ่งอื่นใดเพื่ออำนวยความสะดวกอันเป็นส่วนกลางที่ใช้ร่วมกันค่าใช้จ่ายด้านการโฆษณาและส่งเสริมการขาย ล้วนมีลักษณะเป็นค่าใช้จ่ายอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า จึงมีอายุความ 5 ปี เช่นเดียวกับค่าเช่าทรัพย์สินที่ค้างชำระตามมาตราดังกล่าว
การที่บันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าระบุว่า โจทก์และจำเลยประสงค์จะยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าโดยตกลงโอนเงินค่าตอบแทนสิทธิการเช่าไปเป็นเงินประกันสัญญาเช่าพื้นที่ สัญญาสิทธิการได้ใช้บริการอุปกรณ์ระบบสาธารณูปโภค และสัญญาให้บริการภายในอาคาร ที่จะทำขึ้นต่อไป แล้วคืนเงินค่าตอบแทนสิทธิการเช่าที่เหลือแก่จำเลย จึงได้ทำบันทึกและลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐานต่อหน้าพยานนั้น แสดงให้เห็นว่า โจทก์และจำเลยตกลงว่าจะต้องทำสัญญายกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่ากันเป็นหนังสือ ดังนั้น เมื่อโจทก์และจำเลยยังมิได้ลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่า ย่อมถือไม่ได้ว่าได้มีการทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแล้ว กรณีหามีผลเป็นการเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าทันทีไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 กันยายน 2535 จำเลยได้ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้ากับโจทก์ ห้องเลขที่ 1071, 1072 และ 1073 ชั้นที่ 1 จำนวน3 ห้อง รวมพื้นที่ 807 ตารางเมตร เพื่อประกอบกิจการร้านอาหาร โจทก์ได้ติดต่อให้จำเลยมาทำสัญญาเช่าเป็นเวลา 30 ปี แต่จำเลยเพิกเฉย จำเลยยังคงเปิดบริการร้านค้าของจำเลยตลอดมา ในช่วงแรกจำเลยชำระค่าเช่า ค่าใช้อุปกรณ์ ค่าบริการส่วนกลางค่าส่งเสริมการขาย ค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์และค่าภาษีมูลค่าเพิ่มให้แก่โจทก์โดยจำเลยใช้สัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้าแทนสัญญาเช่า ต่อมาจำเลยเริ่มผิดสัญญาเช่า กล่าวคือ จำเลยค้างชำระค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตั้งแต่เดือนธันวาคม 2537 ถึงเดือนสิงหาคม 2539 รวมเป็นเงิน 8,342,661.82 บาท โจทก์ทวงถามแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ขอคิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าว นับแต่เดือนกันยายน 2539 เป็นต้นไป ซึ่งดอกเบี้ยคิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 2,189,948.70 บาท รวมเป็นเงิน 10,532,610.52 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 10,532,610.52 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 8,342,661.82 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จสิ้นแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์และจำเลยตกลงยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าแล้ว โจทก์จึงอาศัยสัญญาดังกล่าวมาฟ้องจำเลยไม่ได้ โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่น ๆโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือการเช่าฉบับใหม่ จึงไม่มีสิทธิฟ้อง สัญญาจองสิทธิการเช่าตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 3 ไม่ได้ปิดอากรแสตมป์จึงใช้อ้างต่อศาลไม่ได้และได้เปลี่ยนคู่สัญญาจากจำเลยเป็นบริษัทบุณยทรัพย์ โฮลดิ้ง จำกัด รวมทั้งเปลี่ยนกำหนดเวลาเช่าและอัตราค่าเช่าแล้ว จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ฟ้องโจทก์ขาดอายุความและเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 8,342,661.82 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 1 กันยายน 2539 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันรับฟังได้ว่าโจทก์เป็นเจ้าของโครงการศูนย์การค้าซีคอนสแควร์ ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนศรีนครินทร์ แขวงหนองบอน เขตประเวศ กรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน 2535 จำเลยทำสัญญาจองสิทธิการเช่ากับโจทก์ในชั้นที่ 1 รวม 3 ห้อง คือ ห้องเลขที่ 1055 ถึง 1057 ตามใบจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย ล.1 ต่อมาเมื่อวันที่ 1 กันยายน 2535 จำเลยได้ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้ากับโจทก์อีกครั้งหนึ่ง ตามหนังสือสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.3 กำหนดเวลาเช่า 30 ปี ค่าตอบแทนสิทธิการเช่าเป็นเงิน 68,595,000บาท แบ่งชำระเป็น 2 ช่วง ช่วงแรกร้อยละ 25 ช่วงที่ 2 ร้อยละ 75 ของเงินดังกล่าวจำเลยชำระให้โจทก์มาแล้ว 6,173,550 บาท และได้มีการเปลี่ยนร้านค้าที่เช่าเป็นห้องเลขที่ 1071 ถึง 1073 ต่อมาผู้เช่าพื้นที่ของโจทก์ห้องเลขที่ 1071 ถึง 1073 ได้ค้างชำระค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นในเดือนธันวาคม 2537 ถึงเดือนสิงหาคม 2539 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า ฟ้องโจทก์เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายอื่นนอกจากค่าเช่าขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่าทรัพย์สินที่โจทก์ให้จำเลยได้สิทธิเป็นผู้เช่าเป็นร้านค้าเพื่อใช้เป็นที่ประกอบการค้า จึงเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33(3) บัญญัติว่า สิทธิเรียกร้องค่าเช่าทรัพย์สินที่ค้างชำระมีอายุความ 5 ปี ค่าภาษีและค่าบริการหรือค่าใช้จ่ายอื่นที่โจทก์ได้จัดขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาด ไอเย็น แสงสว่าง สิ่งอื่นใดเพื่ออำนวยความสะดวกอันเป็นส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน ค่าใช้จ่ายด้านการโฆษณาและส่งเสริมการขาย ตามสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 8 และข้อ 9 มีลักษณะเป็นค่าใช้จ่ายอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า จึงมีอายุความเช่นเดียวกับค่าเช่าทรัพย์สินที่ค้างชำระตามมาตรา 193/33(3) คือ มีอายุความ 5 ปี กรณีของโจทก์ไม่ใช่เป็นผู้ประกอบธุรกิจในการดูแลกิจการของผู้อื่นแล้วเรียกเงินที่ได้ออกทดรองไปจึงจะมีอายุความ 2 ปี ตามมาตรา 193/34 ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย ฎีกาของโจทก์ในข้อนี้ฟังขึ้น คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ
ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการสุดท้ายว่า จำเลยจะต้องรับผิดชำระหนี้แก่โจทก์หรือไม่เพียงใด ในประเด็นข้อนี้ได้ความจากนายอรรณพ วะชุม ผู้รับมอบอำนาจโจทก์ว่า หลังสัญญาเลิกกันแล้วจำเลยมีหนี้ต้องชำระแก่โจทก์จำนวน15,965,129.64 บาท เมื่อหักค่าตอบแทนสิทธิการเช่าที่จำเลยชำระมาแล้วจำนวน6,173,550 บาท กับเงินที่โจทก์ยกเว้นค่าเช่า ค่าบริการของเดือนกันยายน 2537 ถึงเดือนตุลาคม 2537 อีก จำนวน 1,448,917.82 บาท รวมเป็นเงิน 7,622,467.82 บาทแล้วปรากฏว่าจำเลยยังคงค้างชำระค่าเช่า ค่าภาษี และค่าบริการแก่โจทก์เป็นเงินจำนวน8,342,661.82 บาท ตามหนังสือแจ้งให้จำเลยชำระหนี้เอกสารหมาย จ.4 จำเลยไม่ได้นำสืบโต้แย้งให้เห็นเป็นอย่างอื่น ทั้งยังเบิกความไปในทำนองว่า เงินที่จำเลยชำระให้โจทก์6,000,000 บาท น่าจะคุ้มกับต้นทุนแล้ว พยานหลักฐานของโจทก์จึงมีน้ำหนักน่าเชื่อถือรับฟังได้ว่าจำเลยยังคงค้างชำระเงินต่อโจทก์เป็นเงิน 8,342,661.82 บาท ตามฟ้องซึ่งจำเลยมีหน้าที่จะต้องชำระให้โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น
ส่วนที่จำเลยแก้ฎีกาประการแรกว่า คำฟ้องโจทก์เคลือบคลุมเพราะหนี้ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นที่โจทก์เรียกร้องตามคำฟ้องไม่ตรงกับอัตราค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นที่กำหนดไว้ในสัญญาจองสิทธิการเช่า ทำให้จำเลยไม่สามารถต่อสู้คดีได้ว่าโจทก์เรียกร้องหนี้จากข้อกำหนดข้อใดในสัญญาดังกล่าวนั้น เห็นว่า โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้ากับโจทก์ ตามสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 3ต่อมาจำเลยผิดสัญญาเช่าโดยค้างชำระค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นตั้งแต่เดือนธันวาคม2537 ถึงเดือนสิงหาคม 2539 เมื่อคิดหักกับเงินค่าตอบแทนสิทธิการเช่าที่จำเลยชำระแล้วและเงินค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นที่โจทก์ยกเว้นให้ในเดือนกันยายน 253 ถึงเดือนตุลาคม2537 จำเลยต้องชำระหนี้แก่โจทก์จำนวน 8,342,661.82 บาท ตามหนังสือแจ้งให้จำเลยชำระหนี้เอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 ซึ่งตามหนังสือแจ้งให้จำเลยชำระหนี้เอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 ดังกล่าวก็ได้ระบุไว้ว่าหลังจากทำสัญญาจองสิทธิการเช่าแล้ว โจทก์กับจำเลยได้ตกลงเปลี่ยนแปลงกำหนดเวลาเช่าและอัตราค่าเช่าใหม่ เมื่ออ่านคำฟ้องประกอบกับเอกสารท้ายคำฟ้องซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้องแล้ว ย่อมเข้าใจได้ว่าได้มีการเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าใหม่จากที่ตกลงกันไว้ตามสัญญาจองสิทธิการเช่า ซึ่งจำเลยก็ให้การว่าได้มีการเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าใหม่ เพียงแต่อ้างว่าได้เปลี่ยนคู่สัญญาไปแล้วเท่านั้น แสดงว่าจำเลยเข้าใจคำฟ้องของโจทก์และสามารถต่อสู้คดีได้ คำฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
ที่จำเลยแก้ฎีกาประการต่อไปว่า สัญญาจองสิทธิการเช่าในคดีนี้เป็นตราสารการเช่าที่จะต้องปิดอากรแสตมป์ตามที่กำหนดไว้ในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายหมวด 6แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ได้ปิดอากรแสตมป์จึงใช้เป็นพยานหลักฐานไม่ได้นั้น เห็นว่า สัญญาจองสิทธิการเช่าดังกล่าวจะเป็นสัญญาเช่าซึ่งจะต้องปิดอากรแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายหมวด 6 แห่งประมวลรัษฎากรหรือไม่ก็ตามแต่จำเลยให้การรับว่าได้ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าตามฟ้องกับโจทก์จริง มิได้ปฏิเสธถึงความถูกต้องของสัญญาจองสิทธิการเช่าดังกล่าว ฉะนั้น แม้สัญญาจองสิทธิการเช่าดังกล่าวมิได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118
ที่จำเลยแก้ฎีกาอีกประการหนึ่งว่า โจทก์และจำเลยตกลงให้ยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.3 (หรือเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 3) แล้ว ย่อมมีผลเป็นการเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าทันที จำเลยมิใช่คู่สัญญากับโจทก์อีกต่อไปนั้น เห็นว่าบันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าตามเอกสารหมาย ล.15 ระบุว่าโจทก์และจำเลยประสงค์จะยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่า โดยตกลงให้โอนเงินค่าตอบแทนสิทธิการเช่าไปเป็นเงินประกันสัญญาการเช่าพื้นที่ สัญญาสิทธิการได้ใช้บริการอุปกรณ์ระบบสาธารณูปโภค และสัญญาให้บริการภายในอาคารที่จะทำขึ้นต่อไป แล้วคืนเงินค่าตอบแทนสิทธิการเช่าส่วนที่เหลือแก่จำเลย จึงได้ทำบันทึกดังกล่าวและลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐานต่อหน้าพยานเป็นสำคัญ แสดงว่าโจทก์และจำเลยตกลงกันว่าจะต้องทำสัญญายกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่ากันเป็นหนังสือ เมื่อปรากฏว่าโจทก์และจำเลยยังมิได้ลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย ล.15ย่อมถือไม่ได้ว่าได้มีการบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแล้ว จึงหามีผลเป็นการเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าทันทีดังที่จำเลยแก้ฎีกาไม่”
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
