แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
ทรัพย์สินที่โจทก์ให้จำเลยได้สิทธิเป็นผู้เช่าเป็นร้านค้าเพื่อใช้เป็นที่ประกอบการค้า จึงเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 193/33(3) มีอายุความ 5 ปี ส่วนค่าภาษีและค่าบริการหรือค่าใช้จ่ายอื่นที่โจทก์ได้จัดขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาด ไอเย็น แสงสว่าง สิ่งอื่นใดเพื่ออำนวยความสะดวกอันเป็นส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน รวมทั้งค่าใช้จ่ายด้านการโฆษณาและส่งเสริมการขายตามสัญญาจองสิทธิการเช่าก็มีลักษณะเป็นค่าใช้จ่ายอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า จึงมีอายุความเช่นเดียวกับค่าเช่าทรัพย์สินที่ค้างชำระตามมาตรา 193/33(3) กรณีมิใช่โจทก์เป็นผู้ประกอบธุรกิจในการดูแลกิจการของผู้อื่นแล้วเรียกเงินที่ได้ออกทดรองไปตามมาตรา 193/34
จำเลยให้การรับว่าได้ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าตามฟ้องกับโจทก์จริง มิได้ปฏิเสธถึงความถูกต้องของสัญญาดังกล่าว ฉะนั้น แม้สัญญาจองสิทธิการเช่าซึ่งเป็นตราสารการเช่ามิได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลรัษฎากรมาตรา 118
บันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าระบุว่าโจทก์และจำเลยประสงค์จะยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่า โดยตกลงให้โอนเงินค่าตอบแทนสิทธิการเช่าไปเป็นเงินประกันสัญญาการเช่าพื้นที่สัญญาสิทธิการได้ใช้บริการอุปกรณ์ระบบสาธารณูปโภค และสัญญาให้บริการภายในอาคารที่จะทำขึ้นต่อไป แล้วคืนเงินค่าตอบแทนสิทธิการเช่าส่วนที่เหลือแก่จำเลย จึงได้ทำบันทึกดังกล่าวและลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐานต่อหน้าพยานเป็นสำคัญ แสดงว่าโจทก์และจำเลยตกลงกันว่าจะต้องทำสัญญายกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่ากันเป็นหนังสือ เมื่อโจทก์และจำเลยยังมิได้ลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่า ย่อมถือไม่ได้ว่าได้มีการทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแล้ว จึงไม่มีผลเป็นการเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าทันที
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 กันยายน 2535 จำเลยได้ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้ากับโจทก์ ห้องเลขที่ 1071, 1072 และ 1073 ชั้นที่ 1 จำนวน 3 ห้อง รวมพื้นที่ 807 ตารางเมตร เพื่อประกอบกิจการร้านอาหารโดยใช้ชื่อร้านว่าสุกี้บะหมี่หลายหลายโจทก์ได้ติดต่อให้จำเลยมาทำสัญญาเช่าเป็นเวลา 30 ปี แต่จำเลยเพิกเฉย จำเลยยังคงเปิดบริการร้านค้าของจำเลยตลอดมา ในช่วงแรกจำเลยชำระค่าเช่า ค่าใช้อุปกรณ์ ค่าบริการส่วนกลาง ค่าส่งเสริมการขาย ค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์และค่าภาษีมูลค่าเพิ่มให้แก่โจทก์ โดยจำเลยใช้สัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้าแทนสัญญาเช่า ต่อมาจำเลยเริ่มผิดสัญญาเช่า กล่าวคือ จำเลยค้างชำระค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตั้งแต่เดือนธันวาคม 2537 ถึงเดือนสิงหาคม 2539 รวมเป็นเงิน 8,342,661.82 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 10,532,610.52 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของเงินต้น 8,342,661.82 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จสิ้นแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์และจำเลยตกลงยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าแล้ว โจทก์จึงอาศัยสัญญาดังกล่าวมาฟ้องจำเลยไม่ได้ โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ โดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือการเช่าฉบับใหม่ จึงไม่มีสิทธิฟ้อง สัญญาจองสิทธิการเช่าตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 3 ไม่ได้ปิดอากรแสตมป์จึงใช้อ้างต่อศาลไม่ได้ และได้เปลี่ยนคู่สัญญาจากจำเลยเป็นบริษัทบุณยทรัพย์โฮลดิ้ง จำกัด รวมทั้งเปลี่ยนกำหนดเวลาเช่าและอัตราค่าเช่าแล้วจำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ฟ้องโจทก์ขาดอายุความและเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 8,342,661.82 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 1 กันยายน 2539 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันรับฟังได้ว่าโจทก์เป็นเจ้าของโครงการศูนย์การค้าซีคอนสแควร์ ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนศรีนครินทร์ แขวงหนองบอน เขตประเวศ กรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน 2535 จำเลยทำสัญญาจองสิทธิการเช่ากับโจทก์ในชั้นที่ 1 รวม 3 ห้อง คือ ห้องเลขที่ 1055 ถึง 1057 ตามใบจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย ล.1 ต่อมาเมื่อวันที่ 1 กันยายน 2535 จำเลยได้ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้ากับโจทก์อีกครั้งหนึ่ง ตามหนังสือสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.3 กำหนดเวลาเช่า 30 ปี ค่าตอบแทนสิทธิการเช่าเป็นเงิน 68,595,000 บาท แบ่งชำระเป็น 2 ช่วง ช่วงแรกร้อยละ 25 ช่วงที่ 2 ร้อยละ 75 ของเงินดังกล่าว จำเลยชำระให้โจทก์มาแล้ว 6,173,550 บาท และได้มีการเปลี่ยนร้านค้าที่เช่าเป็นห้องเลขที่ 1071 ถึง 1073 ต่อมาผู้เช่าพื้นที่ของโจทก์ห้องเลขที่ 1071 ถึง 1073 ได้ค้างชำระค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นในเดือนธันวาคม 2537 ถึงเดือนสิงหาคม 2539 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า ฟ้องโจทก์เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายอื่นนอกจากค่าเช่าขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า ทรัพย์สินที่โจทก์ให้จำเลยได้สิทธิเป็นผู้เช่า เป็นร้านค้าเพื่อใช้เป็นที่ประกอบการค้า จึงเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33(3) บัญญัติว่า สิทธิเรียกร้องค่าเช่าทรัพย์สินที่ค้างชำระมีอายุความ 5 ปี ค่าภาษีและค่าบริการหรือค่าใช้จ่ายอื่นที่โจทก์ได้จัดขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาด ไอเย็น แสงสว่าง สิ่งอื่นใดเพื่ออำนวยความสะดวกอันเป็นส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน ค่าใช้จ่ายด้านการโฆษณาและส่งเสริมการขาย ตามสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 8 และข้อ 9 มีลักษณะเป็นค่าใช้จ่ายอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า จึงมีอายุความเช่นเดียวกับค่าเช่าทรัพย์สินที่ค้างชำระตามมาตรา 193/33(3) คือ มีอายุความ 5 ปี กรณีของโจทก์ไม่ใช่เป็นผู้ประกอบธุรกิจในการดูแลกิจการของผู้อื่นแล้วเรียกเงินที่ได้ออกทดรองไปจึงจะมีอายุความ 2 ปี ตามมาตรา 193/34 ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย ฎีกาของโจทก์ในข้อนี้ฟังขึ้น คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ…
ที่จำเลยแก้ฎีกาประการต่อไปว่า สัญญาจองสิทธิการเช่าในคดีนี้เป็นตราสารการเช่าที่จะต้องปิดอากรแสตมป์ตามที่กำหนดไว้ในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายหมวด 6แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ได้ปิดอากรแสตมป์จึงใช้เป็นพยานหลักฐานไม่ได้นั้น เห็นว่า สัญญาจองสิทธิการเช่าดังกล่าวจะเป็นสัญญาเช่าซึ่งจะต้องปิดอากรแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายหมวด 6 แห่งประมวลรัษฎากรหรือไม่ก็ตามแต่จำเลยให้การรับว่าได้ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าตามฟ้องกับโจทก์จริง มิได้ปฏิเสธถึงความถูกต้องของสัญญาจองสิทธิการเช่าดังกล่าว ฉะนั้น แม้สัญญาจองสิทธิการเช่าดังกล่าวมิได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118
ที่จำเลยแก้ฎีกาอีกประการหนึ่งว่า โจทก์และจำเลยตกลงให้ยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.3 (หรือเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 3) แล้ว ย่อมมีผลเป็นการเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าทันที จำเลยมิใช่คู่สัญญากับโจทก์อีกต่อไปนั้น เห็นว่า บันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าตามเอกสารหมาย ล.15 ระบุว่าโจทก์และจำเลยประสงค์จะยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าโดยตกลงให้โอนเงินค่าตอบแทนสิทธิการเช่าไปเป็นเงินประกันสัญญาการเช่าพื้นที่ สัญญาสิทธิการได้ใช้บริการอุปกรณ์ระบบสาธารณูปโภค และสัญญาให้บริการภายในอาคารที่จะทำขึ้นต่อไปแล้วคืนเงินค่าตอบแทนสิทธิการเช่าส่วนที่เหลือแก่จำเลย จึงได้ทำบันทึกดังกล่าวและลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐานต่อหน้าพยานเป็นสำคัญ แสดงว่าโจทก์และจำเลยตกลงกันว่าจะต้องทำสัญญายกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่ากันเป็นหนังสือ เมื่อปรากฏว่าโจทก์และจำเลยยังมิได้ลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย ล.15 ย่อมถือไม่ได้ว่าได้มีการทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแล้ว จึงหามีผลเป็นการเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าทันทีดังที่จำเลยแก้ฎีกาไม่”
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
