แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่ผู้ให้เช่าไปเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าตลอดมา เป็นการแสดงให้เห็นว่าผู้ให้เช่ามิได้ถือเด็ดขาดว่าผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่า ณ สำนักงานหรือที่อยู่ของผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่า เมื่อผู้ให้เช่าไม่ไปเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าจะว่าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าไม่ได้ ต่อมามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าผู้เช่าขอชำระค่าเช่าที่ค้างชำระให้แก่ผู้รับโอน แต่ผู้รับโอนไม่ยอมรับชำระ ผู้เช่าจึงส่งค่าเช่านั้นทางธนาณัติไปให้ผู้รับโอน ผู้รับโอนก็ไม่รับอีก ดังนี้ ถือว่าผู้เช่ามิได้ผิดนัดชำระค่าเช่า
การที่ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่า อาจกระทำได้ในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาเช่า. หรือทำผิดหน้าที่ตามกฎหมายในเรื่องเช่าหรือในกรณีอื่นซึ่งเกี่ยวกับเรื่องการเช่าโดยตรง ส่วนการที่ผู้เช่าไม่ไปให้ความยินยอมในการที่ผู้ให้เช่ารังวัดแบ่งแยกที่ดินที่เช่านั้น ไม่เกี่ยวกับการเช่าจึงไม่เป็นเหตุที่ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ และกรณีนี้ก็มิใช่เรื่องที่ผู้เช่าต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 แต่อย่างใด
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินจากพระวรวงศ์เธอพระองค์เจ้าวรานนท์ธวัชเพื่อปลูกตึกแถว กำหนด 10 ปี และยกตึกแถวให้แก่ผู้ให้เช่าเมื่อครบสัญญาหรือสัญญาเลิกกัน ต่อมาพระวรวงศ์เธอพระองค์เจ้าวรานนท์ธวัชโอนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างนั้นให้โจทก์โจทก์แจ้งให้จำเลยทราบ ให้จำเลยมาทำสัญญากับโจทก์ และให้จำเลยนำค่าเช่าไปชำระแก่โจทก์ยังที่อยู่ของโจทก์ ทั้งแจ้งให้จำเลยไปให้วามยินยอมรับรองการแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นส่วน ๆ ตามจำนวนตึกแถวที่ปลูกสร้าง ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดพระนคร จำเลยทราบแล้วเพิกเฉยเสีย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินได้ โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย จำเลยไม่ยอมออก ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกแถวของโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง 5 เดือน รวม 1,000 บาทแก่โจทก์ และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายที่โจทก์ขาดประโยชน์จากการที่เช่าที่ดินหรือตึกแถวเดือนละ 1,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป ทั้งให้จำเลยไปแสดงความยินยอมต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดพระนคร ให้โจทก์แบ่งแยกที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่ไปแสดงความยินยอม ให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินปลูกตึกแถวจากพระวรวงศ์เธอพระองค์เจ้าวรานนท์ธวัช มีกำหนดการเช่า10 ปีจริง โจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทจากพระวรวงศ์เธอพระองค์เจ้าวรานนท์ธวัช แต่ตามสัญญาเช่ากรรมสิทธิ์ในตึกแถวยังเป็นของจำเลยอยู่สิทธิการเช่าที่ดินของจำเลยมีกำหนด 10 ปี ตามสัญญาเช่า ยังไม่ครบกำหนด โจทก์ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของเดิม ย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ มีหน้าที่ต้องให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไปจนครบกำหนด10 ปีตามสัญญา จำเลยมิได้ผิดนัดชำระค่าเช่า โดยจำเลยได้ส่งค่าเช่าประจำเดือนกรกฎาคม 2513 ถึงเดือนตุลาคม 2513 เป็นเงิน 800 บาทไปชำระให้เจ้าของเดิมก่อนโอนขายที่ดินและตึกแถวให้โจทก์ เจ้าของเดิมไม่ยอมรับ จำเลยส่งไปชำระให้โจทก์ โจทก์ไม่ยอมรับส่วนค่าเช่าประจำเดือนพฤศจิกายน 2513 ถึงเดือนมีนาคม 2514 เป็นเงิน 1,000 บาทจำเลยนำไปชำระให้โจทก์ โจทก์ไม่ยอมรับ จำเลยส่งไปชำระทางไปรษณีย์โจทก์ก็ไม่ยอมรับ จำเลยขอนำค่าเช่าที่ค้างทั้งหมดและค่าเช่าล่วงหน้านับแต่วันฟ้องอีก 1 ปี เป็นเงิน 4,200 บาท มาวางศาล เพื่อให้โจทก์รับไปในวันยื่นคำให้การ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย จำเลยไม่มีหน้าที่จะต้องให้ความยินยอมรับรองในการแบ่งแยกที่ดินตามฟ้องจึงไม่ใช่เหตุที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยได้ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลย จำเลยไม่ได้ผิดนัดชำระค่าเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยไม่ได้ข้อที่โจทก์ว่าได้ให้ทนายความแจ้งให้จำเลยไปตกลงเงื่อนไขในสัญญาเช่ากันใหม่ โดยเปลี่ยนตัวผู้ให้เช่าที่สำนักงานทนายความโจทก์ และนัดให้จำเลยไปให้ความยินยอมรับรองในการที่โจทก์ขอแบ่งแยกที่ดินพิพาทต่อเจ้าพนักงานที่ดิน แต่จำเลยไม่ไปทำให้ตามความประสงค์ของโจทก์นั้น ไม่เป็นเหตุที่โจทก์จะยกเป็นเหตุบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยได้ คดีคงฟังได้เพียงว่า โจทก์ยังไม่ได้รับค่าเช่าเดือนพฤศจิกายน 2513 ถึงเดือนมีนาคม 2514จึงพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่าเดือนพฤศจิกายน 2513 ถึงเดือนมีนาคม2514 รวมเป็นเงิน 1,000 บาท คำขอของโจทก์นอกจากนี้ให้ยกเสีย ให้โจทก์เสียค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความ 300 บาทแทนจำเลย
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า จำเลยไม่ได้ผิดนัดชำระค่าเช่า การที่จำเลยขัดขืนไม่ไปทำสัญญาเช่าใหม่กับโจทก์ และที่จำเลยไม่ไปให้ความยินยอมรังวัดแบ่งแยกที่ดิน เป็นคนละเรื่องไม่เกี่ยวกับการเช่าจึงไม่เป็นเหตุที่โจทก์จะยกขึ้นมาบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยได้และที่โจทก์ให้จำเลยไปให้ความยินยอมในการรังวัดแบ่งแยกที่ดินก็มิใช่เรื่องที่จำเลยต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 ดังโจทก์อ้างอย่างใด จึงไม่จำต้องวินิจฉัยเรื่องค่าเสียหายต่อไป พิพากษายืน ให้โจทก์ชำระค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 150 บาทแทนจำเลย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงและวินิจฉัยว่า ผู้ให้เช่าเดิมได้มาเก็บค่าเช่าจากจำเลยทุกเดือน โดยจำเลยไม่ต้องนำไปชำระเอง เช่นนี้ ย่อมแสดงให้เห็นว่าผู้ให้เช่ามิได้ถือเด็ดขาดว่าผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่า ณ สำนักงานหรือที่อยู่ของผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าเมื่อผู้ให้เช่าเดิมไม่มาเก็บค่าเช่าจากจำเลย จำเลยก็ชอบที่จะส่งค่าเช่าประจำเดือนกรกฏาคม 2513 ถึงเดือนตุลาคม 2513 เป็นธนาณัติไปยังผู้ให้เช่าได้ เมื่อผู้ให้เช่าไม่ยอมรับ จึงไม่พอฟังว่าจำเลยเจตนาผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าให้แก่เจ้าของเดิม และเมื่อจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระนั้น และค่าเช่าเดือนต่อมาให้แก่โจทก์ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าโดยทางธนาณัติ แต่โจทก์ไม่ยอมรับชำระค่าเช่านั้น จำเลยจึงไม่ได้ผิดนัดชำระค่าเช่า
การบอกเลิกสัญญาเช่านั้น อาจกระทำได้ในกรณีบอกเลิกการเช่าเพราะผิดสัญญาเช่าหรือทำผิดหน้าที่ตามกฎหมายในเรื่องเช่าหรือในกรณีอื่นซึ่งเกี่ยวกับเรื่องการเช่าโดยตรง สำหรับคดีนี้โจทก์อ้างว่าจำเลยขัดขืนไม่ไปทำสัญญาเช่าใหม่กับโจทก์ และที่อ้างว่าจำเลยไม่ไปให้ความยินยอมในการรังวัดแบ่งแยกที่ดินนั้น ก็เป็นคนละเรื่องไม่เกี่ยวกับการเช่า จึงไม่เป็นเหตุที่โจทก์จะยกขึ้นมาบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยได้ และการที่โจทก์ให้จำเลยไปให้ความยินยอมในการรังวัดแบ่งแยกที่ดินก็มิใช่เรื่องที่จำเลยต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 แต่อย่างใด
พิพากษายืน
