แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
แม้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารระบุให้ผู้จะซื้อคือโจทก์ชำระเงินงวดสุดท้ายในวันที่ 20 พฤศจิกายน 2533 และให้ผู้จะขายคือจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์ภายใน 30 วัน นับจากวันที่เงื่อนไขตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 3 สำเร็จ แต่เมื่อถึงกำหนดเวลาดังกล่าวไม่ปรากฏว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ดำเนินการให้เงื่อนไขตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 3 สำเร็จลงแต่อย่างใดแสดงว่าทั้งโจทก์และจำเลยต่างไม่ถือเอาเงื่อนเวลาดังกล่าวเป็นข้อสำคัญของการปฏิบัติตามสัญญา แต่ยึดถือหน้าที่และความรับผิดชอบของคู่สัญญาเป็นสำคัญ นั่นคือจำเลยต้องพร้อมที่จะส่งมอบที่ดินพร้อมอาคารในสภาพสมบูรณ์เรียบร้อยให้แก่โจทก์ได้ภายในเวลาอันสมควร และโจทก์ต้องพร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าวและชำระเงินให้แก่จำเลย การที่จำเลยไม่ได้ดำเนินการแก้ไขอาคารให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบ ถือได้ว่าการซ่อมแซมแก้ไขดังกล่าวเป็นส่วนสำคัญของอาคารที่ซื้อขายตามสัญญาที่จำเลยผู้จะขายมีหน้าที่ต้องก่อสร้างและส่งมอบแก่โจทก์ผู้จะซื้อในสภาพเรียบร้อยไม่มีข้อบกพร่อง เมื่อจำเลยไม่แก้ไขให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิปฏิเสธไม่ชำระเงินงวดสุดท้ายและไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ได้
เมื่อจำเลยยังไม่ได้แก้ไขอาคารให้เรียบร้อยก่อนการส่งมอบและจำเลยยังไม่ได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกบางประการอีกด้วย ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้วสัญญาจึงเป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง และการที่โจทก์ฟ้องเรียกเงินคืนฐานผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่ง ป.พ.พ. หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีกำหนด 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 420,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 420,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 30 ตุลาคม 2546) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระหนี้ให้โจทก์เสร็จสิ้น กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 7,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยประการแรกตามฎีกาของจำเลยว่าจำเลยผิดสัญญาหรือไม่ เห็นว่า แม้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารเอกสารหมาย จ.4 ระบุให้ผู้จะซื้อคือโจทก์ชำระเงินงวดสุดท้ายในวันที่ 20 พฤศจิกายน 2533 และให้ผู้จะขายคือจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์ภายใน 30 วัน นับจากวันที่เงื่อนไขตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 3 สำเร็จ แต่ข้อเท็จจริงได้ความว่า เมื่อถึงกำหนดเวลาดังกล่าวไม่ปรากฏว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ดำเนินการให้เงื่อนไขตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 3 สำเร็จลงแต่อย่างใด แสดงว่าทั้งโจทก์และจำเลยต่างไม่ถือเอาเงื่อนเวลาดังกล่าวเป็นข้อสำคัญของการปฏิบัติตามสัญญา แต่ยึดถือหน้าที่และความรับผิดชอบของคู่สัญญาเป็นสำคัญ นั่นคือจำเลยต้องพร้อมที่จะส่งมอบที่ดินพร้อมอาคารในสภาพสมบูรณ์เรียบร้อยให้แก่โจทก์ได้ภายในเวลาอันสมควรและโจทก์ต้องพร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าวและชำระเงินให้แก่จำเลย เมื่อจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบว่าอาคารที่จะซื้อจะขายเสร็จสมบูรณ์ ให้โจทก์มาตรวจความเรียบร้อยในวันที่ 19 สิงหาคม 2538 ตามหนังสือแจ้งลงวันที่ 25 กรกฎาคม 2538 เอกสารหมาย จ.6 และโจทก์ภายหลังตรวจสอบอาคารแล้วทำหนังสือลงวันที่ 19 สิงหาคม 2538 และวันที่ 28 ตุลาคม 2538 ตอบกลับจำเลยแจ้งว่าอาคารตามสัญญาไม่อยู่ในสภาพเรียบร้อย รวม 8 รายการ ตามเอกสารหมาย จ.7 แผ่นที่ 1 ถึงแผ่นที่ 3 จำเลยดำเนินการแก้ไขแล้วแจ้งให้โจทก์ตรวจรับมอบอาคารโจทก์ตรวจสอบแล้วลงชื่อในใบรับมอบอาคารเอกสารหมาย ล.1 เมื่อวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2539 โดยเห็นได้ว่า เป็นการลงชื่อตรวจรับงานซ่อมแซม 5 รายการ ซึ่งบางรายการตรงกับรายการที่โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยแก้ไขซ่อมแซมมาก่อนแล้วตามเอกสารหมาย จ.7 แผ่นที่ 2 ที่ 3 โจทก์ไม่ได้ลงชื่อรับรองว่าจำเลยก่อสร้างอาคารเสร็จเรียบร้อย ทั้งโจทก์ยังได้บันทึกตอนท้ายขอให้จำเลยแก้ไขเพิ่มเติมอีก 2 รายการ คือ เปลี่ยนประตูชั้นบนออกหลังบ้านและซ่อมพื้นชั้นล่างให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยไม่มีรอยร้าว ซึ่งในข้อนี้โจทก์มีภาพถ่ายอาคารที่ไม่เรียบร้อยหมาย จ.8 มาแสดง ส่วนจำเลยนอกจากไม่มีหลักฐานการแก้ไขซ่อมแซมมาแสดงประกอบคำเบิกความของนายจักรพงษ์ ผู้รับมอบอำนาจจำเลยที่อ้างว่าแก้ไขรายการที่โจทก์แจ้งเพิ่มเติมทั้งสองรายการแล้วจำเลยยังฎีกาในทำนองว่า ส่วนที่โจทก์ขอให้แก้ไขอีก 2 รายการ นั้นไม่ใช่โครงสร้างของอาคารหรือสภาพอาคารที่เป็นเงื่อนไขว่าถ้าจำเลยไม่ดำเนินการให้จะไม่รับมอบอาคารหรือไม่ชำระเงินได้ อันแสดงให้เห็นว่า จำเลยไม่ได้ดำเนินการแก้ไขอาคารให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบ ที่จำเลยฎีกาต่อไปว่า สภาพข้อเท็จจริงของทรัพย์ที่พิพาท โจทก์ไม่สามารถปฏิเสธการรับมอบว่ามีข้อชำรุดบกพร่องร้ายแรงเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466, 473 นั้น เห็นว่า รายการซ่อมแซมแก้ไขดังกล่าวถือได้ว่าเป็นส่วนสำคัญของอาคารที่ซื้อขายตามสัญญาที่จำเลยผู้จะขายมีหน้าที่ต้องก่อสร้างและส่งมอบแก่โจทก์ผู้จะซื้อในสภาพเรียบร้อยไม่มีข้อบกพร่อง เมื่อจำเลยไม่แก้ไขให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิปฏิเสธไม่ชำระเงินงวดสุดท้ายและไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ได้ นอกจากนั้นในส่วนเงื่อนไขการพัฒนาสาธารณูปโภคที่ปรากฏอยู่ในแผ่นพับโฆษณาโครงการซิตี้ วิลเลจ ของจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2 ที่จำเลยฎีกาว่าได้ยกเลิกไปแล้วตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคาร ข้อ 9 นั้น ก็เห็นได้ว่ามีรายละเอียดหลายอย่างที่เป็นการประชาสัมพันธ์โครงการของจำเลยอันมีผลในการโน้มน้าวชักจูงให้ผู้คนสนใจและต้องการซื้ออาคารในโครงการซึ่งผู้ซื้อย่อมจะได้ใช้ประโยชน์ด้วย จึงเป็นเงื่อนไขและสาระสำคัญของสัญญาโดยชัดแจ้ง ในใบสั่งจองและตารางการชำระเงินจองและเงินค่างวดแต่ละงวดเอกสารหมาย จ.3 ก็ระบุว่ารวมการชำระเงินตามสัญญาต่าง ๆ ไว้ในงวดเดียวกัน สัญญาถมดินและพัฒนาสาธารณูปโภคจึงเกี่ยวเนื่องกับสัญญาจะซื้อจะขายและมิได้เป็นอันยกเลิกไป เมื่อปรากฏตามฎีกาของจำเลยและหนังสือของสำนักงานนิคมอุตสาหกรรมบางปู ฉบับลงวันที่ 26 พฤศจิกายน 2547 เอกสารหมาย ล.5 ความว่า ตามที่จำเลยและสำนักงานนิคมอุตสาหกรรมบางปูมีความเห็นร่วมกันในการจะส่งมอบระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ในพื้นที่โครงการเขตพาณิชยกรรมและที่พักอาศัยให้อยู่ในความดูแลรับผิดชอบของเทศบาลตำบลบางปู เนื่องจากสำนักงานนิคมอุตสาหกรรมบางปูยังไม่พร้อมที่จะรับมอบไปดำเนินการนั้น สำนักงานนิคมอุตสาหกรรมบางปูพิจารณาทบทวนแล้วมีความเห็นว่าควรกันพื้นที่โครงการเขตพาณิชยกรรมและที่พักอาศัยนิคมอุตสาหกรรมบางปูออกจากเขตนิคมอุตสาหกรรมบางปู แล้วส่งมอบให้ทางเทศบาลตำบลบางปูเป็นผู้ดูแลรับผิดชอบต่อไป ทั้งตามภาพถ่ายสนามเด็กเล่น สถานพยาบาลสถานีตำรวจย่อย หมาย ล.6 ก็ปรากฏว่าเพิ่งถ่ายเมื่อวันที่ 27 มกราคม 2548 ภายหลังวันฟ้อง แสดงว่าในระหว่างที่มีการตรวจและส่งมอบอาคารนั้น นอกจากจำเลยยังไม่ได้แก้ไขอาคารให้เรียบร้อยก่อนการส่งมอบดังวินิจฉัยมาแล้ว จำเลยยังไม่ได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกบางประการอีกด้วย ดังนี้ ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว สัญญาจึงเป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์
ปัญหาต้องวินิจฉัยประการต่อไปว่า จำเลยต้องคืนเงินแก่โจทก์เพียงใด เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 8 ระบุความว่า หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญานี้ไม่ว่าข้อหนึ่งข้อใดหรือตามสัญญาใดที่โจทก์ทำกับจำเลยหรือกับบริษัทโอเชี่ยนกรีน จำกัด จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งสิ้น แสดงว่า เงินที่โจทก์ชำระไม่ว่าตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคาร สัญญาพัฒนาสาธารณูปโภคหรือสัญญาจ้างเหมาถมที่ก็เป็นเงินค่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารที่จำเลยได้รับชำระ และต้องคืนแก่โจทก์ทั้งสิ้น เมื่อโจทก์ชำระเงินแก่จำเลยแล้วรวม 420,000 บาท จำเลยจึงต้องคืนเงินจำนวนดังกล่าวแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันรับชำระ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง แต่โจทก์ขอนับแต่วันฟ้อง จึงกำหนดให้ตามขอ
ปัญหาต่อไปว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า โจทก์ฟ้องเรียกเงินคืนฐานผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีกำหนด 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30 ข้อเท็จจริงที่ไม่โต้แย้งกันฟังได้ว่า สัญญาเลิกกันวันที่ 9 มิถุนายน 2546 โจทก์ฟ้องวันที่ 30 ตุลาคม 2546 ยังไม่พ้นกำหนด 10 ปี คดีจึงไม่ขาดอายุความ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น ฎีกาข้ออื่นของจำเลยไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลง”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
