แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
โจทก์กำหนดในสัญญาเช่าซื้อข้อ 1 วรรคท้าย ให้ใช้เนื้อที่ห้องชุดตามสัญญาเช่าซื้อ โดยไม่ให้คิดราคาเพิ่มหรือลดตามเนื้อที่ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ออกในภายหลัง เป็นการยกเว้น ป.พ.พ. มาตรา 466 ซึ่งเป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับการส่งมอบทรัพย์สินในการซื้อขายซึ่งนำมาใช้บังคับกับการเช่าซื้อ โจทก์ส่งมอบห้องชุดเนื้อที่ขาดตกบกพร่องจากสัญญาเช่าซื้อ 6.51 ตารางเมตรคิดเป็นร้อยละ 9.1 ของเนื้อที่ทั้งหมด แต่โจทก์ก็ยังคงให้จำเลยรับเอาห้องชุดไว้โดยไม่อาจใช้ราคาตามส่วนได้ ทั้งที่ความแตกต่างของเนื้อที่ห้องชุดมาจากการคำนวณของโจทก์เอง จำเลยจะต้องรับภาระชำระราคาเกินกว่าเนื้อที่ห้องชุดถึง 162,000 บาท จึงเป็นข้อตกลงที่นอกจากจะไม่เป็นไปตามมาตรา 466 แล้ว ยังเป็นข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปที่โจทก์ซึ่งมีอำนาจต่อรองมากกว่าเป็นผู้กำหนดให้จำเลยรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนพึงคาดหมายได้ตามปกติ อีกทั้งโจทก์เป็นฝ่ายบกพร่องในการคำนวณเนื้อที่ห้องชุดและสามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้อยู่ก่อนแล้วถือได้ว่าข้อตกลงเช่นนี้ทำให้โจทก์ได้เปรียบจำเลยคู่สัญญาอีกฝ่ายเกินสมควร จึงเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและไม่มีผลใช้บังคับ ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 4 ข้อสัญญาตามสัญญาเช่าซื้อข้อ 1 วรรคท้าย จึงไม่อาจใช้บังคับได้
สัญญาเช่าซื้อเป็นสัญญาต่างตอบแทน โจทก์ต้องปรับลดราคาห้องชุดให้เป็นไปตามเนื้อที่จริงจึงจะเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้องวดสุดท้ายได้หากโจทก์ไม่ปรับลดราคาห้องชุด จำเลยก็มีสิทธิที่จะอ้างเหตุดังกล่าวปฏิเสธการชำระค่าเช่าซื้องวดสุดท้ายและถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นผู้ผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อห้องชุด เมื่อสัญญาเช่าซื้อข้อ 1 วรรคท้าย ไม่มีผลบังคับ จำเลยย่อมมีสิทธิบอกปัดไม่รับเอาห้องชุดที่โจทก์ส่งมอบเนื้อที่ขาดจำนวนจากสัญญาเช่าซื้อเกินกว่าร้อยละ 5 การที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์เป็นการใช้สิทธิบอกปัดโดยขอเลิกสัญญา สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นอันเลิกกันซึ่งมิใช่เป็นการเลิกสัญญาด้วยความผิดของจำเลย โจทก์จึงไม่มีสิทธิริบเงินค่าเช่าซื้อไว้ ผลของการเลิกสัญญาคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 โจทก์ต้องคืนเงินค่าเช่าซื้อที่ได้รับชำระมาแล้วแก่จำเลย ส่วนจำเลยต้องส่งมอบห้องชุดคืนแก่โจทก์ และการที่จำเลยเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ห้องชุดถือเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์ของโจทก์ จำเลยจึงต้องชดใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นตามมาตรา 391 วรรคสาม ในส่วนที่จำเลยขอให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าซื้อตามฟ้องแย้ง จึงต้องหักด้วยค่าใช้ทรัพย์ และโจทก์ชอบที่จะได้รับค่าใช้ทรัพย์ตลอดเวลาที่จำเลยครอบครองห้องชุดของโจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากห้องชุดที่เช่าซื้อและส่งมอบห้องชุดคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยปราศจากภาระผูกพันให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 36,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 6,000 บาท นับแต่เดือนถัดจากเดือนฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกและส่งมอบห้องชุดที่เช่าซื้อคืนโจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ชำระเงิน 464,400 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 432,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ชำระเงิน 244,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 4 มิถุนายน 2547 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่จำเลย กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยส่งมอบห้องชุดที่เช่าซื้อคืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้โจทก์ชำระเงิน 288,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 4 มิถุนายน 2547 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่จำเลย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 4,000 บาท นับแต่เดือนมิถุนายน 2547 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารกับส่งมอบห้องชุดที่เช่าซื้อคืนให้โจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 3,000 บาท แทนจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องของโจทก์ทั้งสองศาลให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาแผนกคดีพาณิชย์และเศรษฐกิจวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในชั้นฎีกาว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลที่มีวัตถุประสงค์ในการจัดให้มีเคหะเพื่อให้ประชาชนเช่า เช่าซื้อ หรือซื้อ เมื่อวันที่ 22 กรกฎาคม 2543 จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อห้องชุดเลขที่ 142/82 เนื้อที่ประมาณ 71.56 ตารางเมตร ในโครงการคลองจั่นเพลส จากโจทก์ ในราคา 1,789,000 บาท โดยแบ่งชำระค่าเช่าซื้อเป็นงวดรายเดือน รวม 37 งวด จำเลยชำระค่าเช่าซื้อมาแล้ว 36 งวด เป็นเงิน 432,000 บาท ส่วนงวดสุดท้ายซึ่งต้องชำระค่าเช่าซื้อทั้งหมดเป็นเงิน 1,357,000 บาท ในสัญญาเช่าซื้อ ข้อ 1 วรรคท้าย มีข้อสัญญาว่า ภายหลังที่ได้ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเรียบร้อยแล้ว หากปรากฏว่า ห้องชุดมีเนื้อที่มากหรือน้อยกว่าจำนวนที่ระบุไว้ คู่สัญญายินยอมตกลงให้ใช้เนื้อที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเนื้อที่ที่เช่าซื้อตามสัญญาฉบับนี้ โดยไม่คิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงต่อกันอีก ภายหลังทำสัญญาจำเลยเข้าครอบครองห้องชุดที่เช่าซื้อและผ่อนชำระค่าเช่าซื้อแก่โจทก์ 36 งวด เป็นเงิน 432,000 บาท ครั้นเมื่อมีการออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าว ปรากฏว่า ระบุเนื้อที่ห้องชุดประมาณ 65.05 ตารางเมตร เนื้อที่ห้องชุดจึงขาดจำนวนไปจากสัญญาเช่าซื้อ 6.51 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 9.1 ของเนื้อที่ทั้งหมดวันที่ 6 พฤษภาคม 2547 โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยชำระค่าเช่าซื้องวดที่ 37 ซึ่งเป็นงวดสุดท้าย ภายในกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือหากพ้นกำหนด โจทก์ให้ถือว่าหนังสือฉบับดังกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ จำเลยขอให้โจทก์ลดค่าเช่าซื้อลงตามจำนวนเนื้อที่ห้องชุดที่แท้จริง แต่โจทก์ไม่ยินยอม ต่อมาวันที่ 3 มิถุนายน 2547 จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อไปยังโจทก์โดยอ้างเหตุที่โจทก์ส่งมอบห้องชุดเนื้อที่ขาดตกบกพร่องเกินกว่าร้อยละ 5 ของเนื้อที่ทั้งหมด
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ข้อสัญญาตามสัญญาเช่าซื้อข้อ 1 วรรคท้าย ใช้บังคับได้หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า ตามสัญญาเช่าซื้อข้อ 1 วรรคท้าย ที่ระบุว่า หากปรากฏว่า ห้องชุดมีเนื้อที่มากหรือน้อยกว่าจำนวนที่ระบุไว้ คู่สัญญายินยอมตกลงให้ใช้เนื้อที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเนื้อที่ที่เช่าซื้อตามสัญญา โดยไม่คิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงต่อกันอีก เป็นข้อตกลงยกเว้นมาตรา 466 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และเป็นข้อสัญญาที่เป็นธรรม มิได้เอาเปรียบผู้เช่าซื้อจึงมีผลใช้บังคับได้ และตามสัญญาเช่าซื้อมิได้ระบุราคาต่อตารางเมตร ทั้งจำนวนเนื้อที่เป็นการประมาณ มีลักษณะเป็นการขายเหมา ไม่ถือเอาจำนวนเนื้อที่เป็นสาระสำคัญ การที่จำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้องวดสุดท้ายและรับโอนกรรมสิทธิ์เป็นการผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินค่าเช่าซื้อ จำเลยต้องส่งมอบห้องชุดคืนและชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ เห็นว่า ในขณะที่โจทก์เสนอขายห้องชุดในโครงการคลองจั่นเพลส การก่อสร้างห้องชุดเสร็จเรียบร้อยแล้ว โจทก์ในฐานะนิติบุคคลที่ดำเนินการเพื่อให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยต้องทราบอยู่แล้วว่าจำนวนเนื้อที่ของห้องชุดและราคาซื้อขายเป็นข้อพิจารณาที่สำคัญ ผู้ซื้อย่อมต้องการรับโอนห้องชุดซึ่งมีเนื้อที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือหากเนื้อที่จะแตกต่างไปบ้างก็ไม่ควรที่จะขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนจนเกินสมควร ทั้งเมื่อพิจารณาประกอบกับแบบสัญญามาตรฐานที่จัดทำโดยสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ก็เห็นได้ชัดแจ้งว่า ผู้ซื้อห้องชุดซึ่งเป็นผู้บริโภคพึงได้รับการคุ้มครองสิทธิในการชำระราคาห้องชุดตามเนื้อที่จริงเนื่องจากตามแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดซึ่งเป็นแบบสัญญามาตรฐานที่จัดทำขึ้นตั้งแต่ปี 2540 กำหนดราคาขายห้องชุดต่อเนื้อที่เป็นตารางเมตร และมีข้อสัญญาด้วยว่าหากเนื้อที่ของห้องชุดที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากจำนวนที่ระบุในสัญญาก็ให้คิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงเป็นราคาต่อตารางเมตรตามที่ระบุไว้ โจทก์ทำกิจการในด้านนี้โดยตรงสามารถคำนวณและตรวจสอบเนื้อที่ห้องชุดตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องได้อยู่แล้วในขณะที่ผู้บริโภคเช่นจำเลยคงไม่สามารถจะตรวจสอบเนื้อที่ห้องชุดได้โดยง่ายจำเลยจึงเชื่อถือตามเนื้อที่ที่โจทก์แจ้งในการเสนอขาย การที่โจทก์กำหนดในสัญญาเช่าซื้อข้อ 1 วรรคท้าย ให้ใช้เนื้อที่ห้องชุดตามสัญญาเช่าซื้อ โดยไม่ให้คิดราคาเพิ่มหรือลดตามเนื้อที่ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ออกในภายหลัง เป็นการยกเว้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 ซึ่งเป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับการส่งมอบทรัพย์สินในการซื้อขายซึ่งนำมาใช้บังคับกับการเช่าซื้อ โจทก์ส่งมอบห้องชุดเนื้อที่ขาดตกบกพร่องจากสัญญาเช่าซื้อ 6.51 ตารางเมตรคิดเป็นร้อยละ 9.1 ของเนื้อที่ทั้งหมด แต่โจทก์ก็ยังคงให้จำเลยรับเอาห้องชุดไว้โดยไม่อาจใช้ราคาตามส่วนได้ ทั้งที่ความแตกต่างของเนื้อที่ห้องชุดมาจากการคำนวณของโจทก์เองจำเลยจะต้องรับภาระชำระราคาเกินกว่าเนื้อที่ห้องชุดถึง 162,000 บาท จึงเป็นข้อตกลงที่นอกจากจะไม่เป็นไปตามมาตรา 466 แล้ว ยังเป็นข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปที่โจทก์ซึ่งมีอำนาจต่อรองมากกว่าเป็นผู้กำหนดให้จำเลยรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนพึงคาดหมายได้ตามปกติ อีกทั้งโจทก์เป็นฝ่ายบกพร่องในการคำนวณเนื้อที่ห้องชุดและสามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้อยู่ก่อนแล้วถือได้ว่าข้อตกลงเช่นนี้ทำให้โจทก์ได้เปรียบจำเลยคู่สัญญาอีกฝ่ายเกินสมควร จึงเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและไม่มีผลใช้บังคับ ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 4 ดังนั้น ข้อสัญญาตามสัญญาเช่าซื้อข้อ 1 วรรคท้าย จึงไม่อาจใช้บังคับได้ เมื่อสัญญาเช่าซื้อเป็นสัญญาต่างตอบแทน โจทก์ต้องปรับลดราคาห้องชุดให้เป็นไปตามเนื้อที่จริงจึงจะเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้องวดสุดท้ายได้หากโจทก์ไม่ปรับลดราคาห้องชุด จำเลยก็มีสิทธิที่จะอ้างเหตุดังกล่าวปฏิเสธการชำระค่าเช่าซื้องวดสุดท้ายและถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นผู้ผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อห้องชุดฎีกาของโจทก์ที่อ้างว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าซื้อและโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาฟังไม่ขึ้น เมื่อสัญญาเช่าซื้อข้อ 1 วรรคท้าย ไม่มีผลบังคับ จำเลยย่อมมีสิทธิบอกปัดไม่รับเอาห้องชุดที่โจทก์ส่งมอบเนื้อที่ขาดจำนวนจากสัญญาเช่าซื้อเกินกว่าร้อยละ 5 การที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์เป็นการใช้สิทธิบอกปัดโดยขอเลิกสัญญา สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นอันเลิกกันซึ่งมิใช่เป็นการเลิกสัญญาด้วยความผิดของจำเลย โจทก์จึงไม่มีสิทธิริบเงินค่าเช่าซื้อไว้ ผลของการเลิกสัญญาคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 โจทก์ต้องคืนเงินค่าเช่าซื้อที่ได้รับชำระมาแล้วแก่จำเลย ส่วนจำเลยต้องส่งมอบห้องชุดคืนแก่โจทก์ และการที่จำเลยเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ห้องชุดถือเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์ของโจทก์ จำเลยจึงต้องชดใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นตามมาตรา 391 วรรคสาม ในส่วนที่จำเลยขอให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าซื้อ 432,000 บาท ตามฟ้องแย้ง จึงต้องหักด้วยค่าใช้ทรัพย์ตามที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดในอัตราเดือนละ 4,000 บาท ซึ่งโจทก์มิได้ฎีกาโต้แย้งจำนวนค่าใช้ทรัพย์รายเดือนดังกล่าว และโจทก์ชอบที่จะได้รับค่าใช้ทรัพย์ตลอดเวลาที่จำเลยครอบครองห้องชุดของโจทก์ ในขณะที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาถึงโจทก์วันที่ 4 มิถุนายน 2547 นั้น ข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่า จำเลยแสดงเจตนาส่งมอบห้องชุดที่เช่าซื้อคืนโจทก์ เมื่อโจทก์ฟ้องเป็นคดีนี้โจทก์กล่าวอ้างและนำสืบว่าจำเลยยังคงครอบครองห้องชุดของโจทก์ตลอดมาจำเลยมิได้ให้การปฏิเสธหรือนำสืบหักล้างว่าส่งมอบห้องชุดคืนแก่โจทก์แล้ว จึงเชื่อว่าจำเลยยังมิได้ส่งมอบห้องชุดคืนแก่โจทก์ ดังนั้น จึงต้องหักค่าใช้ทรัพย์นับแต่วันที่ 22 กรกฎาคม 2543 ซึ่งเป็นวันทำสัญญาเช่าซื้อจนถึงวันที่ 13 มิถุนายน 2548 ซึ่งเป็นวันที่จำเลยฟ้องแย้ง รวมเวลา 4 ปี 11 เดือน คิดเป็นค่าใช้ทรัพย์ 236,000 บาท ออกจากค่าเช่าซื้อ 432,000 บาท เมื่อหักค่าใช้ทรัพย์ดังกล่าวแล้ว โจทก์ต้องคืนเงินแก่จำเลย 196,000 บาท ส่วนที่จำเลยขอเรียกดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของเงินที่โจทก์ต้องใช้คืนนับแต่วันที่โจทก์ได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญานั้น เนื่องจากต้องมีการหักค่าใช้ทรัพย์ออกจากเงินค่าเช่าซื้อที่โจทก์ได้รับชำระก่อน จึงเห็นควรกำหนดให้โจทก์รับผิดชำระดอกเบี้ยนับแต่วันที่จำเลยฟ้องแย้งเป็นต้นไป ทั้งนี้ เมื่อจำเลยยังไม่ส่งมอบห้องชุดที่เช่าซื้อคืนโจทก์ จำเลยจึงต้องชำระค่าใช้ทรัพย์อัตราเดือนละ 4,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจำเลยจะส่งมอบห้องชุดที่เช่าซื้อคืนแก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยบางส่วน ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงิน 196,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่จำเลย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายอัตราเดือนละ 4,000 บาท แก่โจทก์ นับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจำเลยจะส่งมอบห้องชุดคืนโจทก์ โดยให้หักจากเงินที่โจทก์ต้องชำระคืนแก่จำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
