แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่จำเลยแบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ออกเป็นแปลงย่อย ปลูกสร้างตึกแถวออกจำหน่ายถึง 60 แปลง และจัดให้มีการทำถนนออกสู่ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ และถนนอโศก-ดินแดง โดยจัดสร้างขึ้นพร้อม ๆกับการสร้างตึกแถวขายเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อตึกแถวเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปซึ่งนาง ศ. กับพวกได้ซื้อตึกแถว 1 ห้อง และได้ขายให้โจทก์ภายหลังการกระทำของจำเลยจึงเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจำเลยได้จัดให้มีสาธารณูปโภค อันถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 การที่จำเลยจะขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก อันเป็นการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของจำเลยไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ดังนั้น ถนนคอนกรีตหน้าตึกแถวของโจทก์ซึ่งเป็นของจำเลยจึงเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของโจทก์ จำเลยหามีสิทธิปิดกั้นไม่ การที่โจทก์รื้อกำแพงของจำเลยด้านหลังตึกแถวโจทก์ออกและยอมให้บริษัท ง. จำกัด ใช้ถนนที่เป็นภารจำยอมโดยให้รถยนต์แล่นทะลุผ่านตึกแถวชั้นล่างของโจทก์เข้าออกถนนสาธารณะ ทำให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ต้องรับภาระมากเกินควรกว่าปกติต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 แต่ก็ไม่เป็นเหตุที่จะให้จำเลยปิดกั้นถนนภารจำยอมดังกล่าวได้ จำเลยคงมีสิทธิห้ามบุคคลอื่นใช้หรือเรียกค่าเสียหายหากเกิดมีขึ้นเท่านั้น ดังนั้นจำเลยจึงมีสิทธิที่จะให้โจทก์ก่อสร้างกำแพงของจำเลยตามเดิม เพื่อมิให้บุคคลอื่นใช้ถนนพิพาท
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 94627 พร้อมตึกแถว 4 ชั้น เลขที่ 49 ถนนอโศก-ดินแดงแขวงมักกะสัน เขตพญาไท กรุงเทพมหานคร โดยซื้อจากนางศิวะภรณ์กับพวก ซึ่งซื้อจากจำเลยผู้จัดสรรโดยแบ่งจากที่ดินแปลงเดิมเป็นแปลงย่อยหลายสิบแปลง และสร้างตึกแถวขายบุคคลทั่วไปเพื่ออยู่อาศัยและประกอบการพาณิชย์ โจทก์สามารถออกสู่ถนนเพชรบุรี(ที่ถูกเพชรบุรีตัดใหม่) และถนนอโศก-ดินแดง โดยทางถนนที่จำเลยสร้างขึ้นบนที่ดินของจำเลยโฉนดเลขที่ 94575, 94576, 94605, 94636,139181 และ 139201 ที่ดินทั้งเจ็ดโฉนดดังกล่าวจึงตกเป็นภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 94627 ของโจทก์ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 จำเลยใช้บริวารนำเสาสามต้นมาปักในที่ดินโฉนดเลขที่ 139181 และหล่อกำแพงคอนกรีตเสริมทับครอบเสาสามต้น กว้างประมาณ 15 เซนติเมตร สูง 60 เซนติเมตร ยาวประมาณ4 เมตร ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ถนนของจำเลยตามปกติสุข ขอบังคับให้จำเลยรื้อถอนเสาและกำแพงออกและปรับให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้โจทก์ดำเนินการแทนโดยจำเลยออกค่าใช้จ่าย ห้ามจำเลยและบริวารขัดขวาง การใช้ถนนบนที่ดินโฉนดเลขที่ 94575, 94576, 94605, 94606, 94636, 139181 และ 139201ตำบลบางกะปิ อำเภอห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร ในการเข้าออกสู่ถนนเพชรบุรี และถนนอโศก-ดินแดง ห้ามจำเลยและบริวารกระทำการอันเป็นเหตุให้โจทก์และบริวารเสื่อมความสะดวกหรือลดประโยชน์ในภารจำยอมบนถนนดังกล่าว
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดทั้งเจ็ดตามฟ้อง การปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยไม่ได้เป็นการจัดสรรที่ดินเพื่อจำหน่ายตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286ที่ดินและถนนที่สร้างจึงไม่ตกเป็นภารจำยอมของที่ดินโฉนดใดทั้งนี้จำเลยได้สงวนสิทธิที่จะให้บุคคลใช้ถนนทั้งมีการเรียกเก็บค่าใช้ถนนตลอดมา จำเลยจึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและถนนในการที่จะกระทำการใด ๆ ในที่ดินและถนน จำเลยสืบทราบว่าโจทก์รื้อกำแพงกว้าง15 ซ.ม. สูง 1.50 เมตร ยาวตลอดแนวตึกแถวโจทก์ประมาณ 4 เมตร ของจำเลยด้านหลังออกแล้วใช้พื้นที่ตึกแถว และที่ดินจำเลยในโฉนดเลขที่ 94611ในส่วนที่อยู่ด้านหลังตึกแถวเป็นถนนให้ยานพาหนะสัญจรผ่านไปมาระหว่างที่ดินโจทก์ซึ่งอยู่ด้านหลังที่ดินดังกล่าวเชื่อมต่อกับที่ดินและถนนจำเลยตามฟ้องเป็นการทำลายทรัพย์สินจำเลย จำเลยให้โจทก์ก่อสร้างกำแพงคืนสู่สภาพเดิม แต่โจทก์เพิกเฉย ดังนั้นเพื่อเป็นการบรรเทาความเสียหายของจำเลยและผู้อาศัยในบริเวณดังกล่าว จำเลยจึงปักเสาเข็ม 3 ต้นในที่ดินของจำเลยและต่อมาได้ก่ออิฐฉาบปูน จึงไม่เป็นการขัดขวางการสัญจรของผู้อยู่อาศัยในตึกแถวเลขที่ 49 หรือบุคคลอื่นในบริเวณที่ดินตึกแถว ไม่เป็นการทำให้ถนนเสื่อมสภาพหรือลดประโยชน์และความสะดวกในการใช้สอย ถนนจำเลยก่อนถึงตัวตึกแถวเลขที่ 49มีทางเท้าขวางกั้นไว้ ถนนจำเลยไม่ได้ใช้ประโยชน์ เพื่อจะให้บุคคลนำรถยนต์เข้าสู่ตึกแถวเลขที่ 49 เป็นถนนเชื่อมต่อเนื่องกับที่ดินโจทก์ด้านหลัง การกระทำของโจทก์จึงเป็นการเพิ่มภาระแก่ที่ดินจำเลย และยังทำให้ตึกแถวข้างเคียงชำรุดเสียหาย ขอให้โจทก์ก่อกำแพงที่รื้อออกให้มีสภาพเดิม ถ้าไม่ดำเนินการ ขอให้ชำระเงิน 30,000 บาทแก่จำเลยเป็นผู้ก่อสร้างแทนโดยให้จำเลยหรือบริวารมีสิทธิเข้าไปในที่ดินของโจทก์ที่อยู่ข้างเคียงที่จะต้องก่อสร้างกำแพง กับขอให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การแบ่งที่ดินออกเป็นแปลง ๆและก่อสร้างตึกแถวของจำเลยต้องขออนุญาต ซึ่งจำเลยเป็นผู้จัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 จำเลยจะอ้างว่าไม่อยู่ในบังคับไม่ได้ จำเลยไม่เคยเรียกเก็บค่าผ่านทาง จำเลยไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ และจำเลยไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 94611 ที่ดินดังกล่าวและสิ่งปลูกสร้างเป็นสิ่งที่จำเลยทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการแบ่งที่ดินปลูกอาคารพาณิชย์ขาย จำเลยต้องเว้นด้านหลัง 2 เมตร ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเพื่อให้เป็นทางหนีไฟ ผู้ซื้อที่ดินและอาคารจะได้สิทธิที่ดินเฉพาะส่วนหลังของอาคารทุกรายไป และมีสิทธิก่อสร้างครอบครองทำประโยชน์ จำเลยไม่เคยโต้แย้งคัดค้าน โจทก์ทุบกำแพงเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกนั้นไม่เป็นการขัดต่อวัตถุประสงค์และเจตนารมณ์ ของกฎหมาย จำเลยไม่มีสิทธิขัดขวางและไม่เสียหาย จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้อง ที่ดินด้านหลังออกไปไม่ใช่ของโจทก์และโจทก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ที่ดินดังกล่าวเป็นของบุคคลอื่นซึ่งโจทก์ขอใช้ผ่านทางเข้าออกถนนเพชรบุรีตัดใหม่จำเลยไม่ฟ้องภายในกำหนด 1 ปี นับแต่รู้เรื่องการทุบกำแพง จึงขาดอายุความละเมิด กำแพงที่ทุบสามารถสร้างได้ในราคา 2,000 บาทขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนเสาเหล็กและกำแพงคอนกรีตตามฟ้องบนที่ดินโฉนดเลขที่ 139181 ออกแล้วปรับพื้นถนนให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ ห้ามจำเลยและบริวารขัดขวางโจทก์และบริวารในการใช้ถนนบนที่ดินโฉนดเลขที่ 94575, 94576, 94605, 94606, 94636,139181 และ 139201 ตำบลบางกะปิ อำเภอห้วยขวาง กรุงเทพมหานครกับให้โจทก์ก่อกำแพงกว้าง 15 เซนติเมตร สูง 1.50 เมตร ยาวตลอดแนวตึกแถวเลขที่ 89 ให้มีสภาพเดิมในที่ดินโฉนดเลขที่ 94611 ต.บางกะปิ(ลาดพร้าวฝั่งเหนือ) อำเภอ ห้วยขวาง (บางกะปิ) กรุงเทพมหานครถ้าโจทก์หรือจำเลยไม่ดำเนินการตามคำขอของแต่ละฝ่าย ก็ให้โจทก์หรือจำเลยแล้วแต่กรณีดำเนินการตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 296 ทวิ
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งจำเลย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายให้ว่า ประเด็นว่า ที่ดินของจำเลยซึ่งเป็นถนนหน้าตึกแถวโจทก์เป็นภารจำยอมแก่ที่ดินโจทก์หรือไม่ข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยดำเนินการแบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ออกเป็นแปลงย่อยปลูกสร้างตึกแถวออกจำหน่ายถึง 60 แปลง และจัดให้มีการทำถนนออกสู่ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ และถนนอโศก-ดินแดงถนนดังกล่าวจำเลยจัดสร้างขึ้นพร้อม ๆ กับการสร้างตึกแถวขายเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อตึกแถว การดำเนินการของจำเลยดังกล่าวเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใดและมีการให้คำมั่นหรือแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ ฯลฯ จึงถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 แล้วแม้จำเลยจะอ้างว่า จำเลยประสงค์เพียงแบ่งแยกที่ดินไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ของการจัดสรรที่ดิน เพราะจำเลยมิได้ให้คำมั่นในการสร้างสิ่งสาธารณูปโภคแบ่งให้แก่หุ้นส่วนในบริษัทตามบันทึกถ้อยคำของจำเลยที่อ้างเรียนจากสำนักงานที่ดินกรุงเทพก็ตาม แต่การที่จำเลยจัดสร้างถนนพร้อมกับการสร้างตึกแถวออกขาย จึงเป็นการแสดงออกโดยปริยายแล้วว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคดังกล่าว การที่จำเลยจะขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก อันเป็นการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 แต่ไม่ทำให้การดำเนินการของจำเลยไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย และตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 บัญญัติว่าสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตเช่นถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรร ฯลฯ ดังนั้นถนนคอนกรีตหน้าตึกแถวของโจทก์ซึ่งเป็นที่ดินของจำเลย จึงเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของโจทก์ จำเลยหามีสิทธิปิดกั้นไม่
จำเลยฎีกาประเด็นต่อมาว่า โจทก์ซื้อตึกแถวเลขที่ 49 เพื่อใช้รื้อตึกแถวเป็นถนนให้รถแล่นไปมาโดยยอมให้บุคคลอื่นใช้ถนนที่เป็นภารจำยอมทำให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ต้องรับภาระมากเกินควรกว่าปกตินั้น ข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์ได้ให้บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์อินเตอร์เครดิตแอนด์ทรัสต์ จำกัด ใช้เป็นทางเข้าออกของรถยนต์ โดยผ่านตึกแถวชั้นล่างของโจทก์เข้าออกถนนสาธารณะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 บัญญัติว่า เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ การกระทำของโจทก์ที่รื้อกำแพงของจำเลย ด้านหลังตึกแถวออกเพื่อให้รถยนต์ของบุคคลอื่นแล่นทะลุตึกแถวมาใช้ถนนพิพาททั้ง ๆ ที่ตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ทำถนนดังกล่าวก็เพื่อให้ผู้ซื้อตึกแถวใช้ประโยชน์เท่านั้นจึงเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ แต่ก็ไม่เป็นเหตุที่จะทำให้จำเลยปิดกั้นถนนภารจำยอมดังกล่าวได้ จำเลยคงมีสิทธิที่จะห้ามบุคคลอื่นใช้หรือเรียกค่าเสียหายหากเกิดความเสียหายเท่านั้น ดังนั้นในกรณี นี้จำเลยจึงมีสิทธิที่จะให้โจทก์ก่อสร้างกำแพงของจำเลยขึ้นตามเดิมตามฟ้องแย้งเพื่อมิให้บุคคลอื่นใช้ถนนพิพาท
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ก่อกำแพงกว้าง 15 เซนติเมตรสูง 1.50 เมตร ยาวตลอดแนวตึกแถวเลขที่ 49 ให้มีสภาพเดิมในที่ดินโฉนดเลขที่ 94611 ตำบลบางกะปิ (ลาดพร้าวฝั่งเหนือ) อำเภอห้วยขวาง (บางกะปิ) กรุงเทพมหานคร นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
