แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ออกตามความในมาตรา 32 (เดิม) แห่งพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ที่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในขณะจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 อันมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว และในมาตรา 18 วรรคหนึ่ง (เดิม) เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันและที่เกิดจากเครื่องมือ ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ดังนั้น จึงเป็นหน้าที่ของเจ้าของร่วมที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่จำเลยที่ 1 เพื่อนำไปใช้จัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมทุกคน เมื่อตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ในข้อ 17 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับรายการแจ้งจากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ ณ สำนักงานนิติบุคคลฯ ในกรณีชำระหลังจากที่กำหนดหรือนิติบุคคลอาคารชุดฯ ไม่สามารถเรียกเก็บเงินได้ตามเช็ค เจ้าของห้องชุดจะต้องชำระค่าปรับในอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนที่ค้างชำระ และหากค้างชำระเกินกว่า 3 เดือน นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจงดการให้บริการสาธารณูปโภคในห้องชุดได้นั้น เมื่อไม่ปรากฏว่า พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 (เดิม) ได้กำหนดอัตราของค่าปรับไว้แต่อย่างใด จึงยังถือไม่ได้ว่าข้อบังคับข้อ 17 ขัดหรือแย้งกับพระราชบัญญัติดังกล่าว ดังนั้น ข้อบังคับข้อ 17 ที่กำหนดอัตราค่าปรับไว้ด้วย จึงมิได้เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนอันจะตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 150
ค่าปรับอันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นหนี้เงินที่จำเลยที่ 1 จะเรียกเก็บได้ต่อเมื่อเจ้าของร่วมมิได้ชำระหนี้ภายในเวลาที่กำหนดไว้อันมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าและเป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379
ที่โจทก์ชำระค่าปรับเพราะต้องการใบปลอดหนี้ไปใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแม้ค่าปรับดังกล่าวจะเป็นหนี้ที่เจ้าของห้องชุดเดิมต้องรับผิดก็ตาม แต่การที่โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดจึงเป็นผู้มีส่วนได้เสียกับห้องชุดดังกล่าวโดยตรงยินยอมเข้าชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุดเดิมลูกหนี้นั้น ก็ไม่ปรากฏว่าเป็นการชำระหนี้โดยขืนใจลูกหนี้จึงถือได้ว่าเป็นการชำระหนี้โดยสมบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 314 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกเงินค่าปรับที่ชำระไปคืนจากจำเลยทั้งสอง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหาย 200,000 บาท และร่วมกันคืนเงินค่าปรับ 72,751.28 บาท แก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 52,000 บาท แก่โจทก์ กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท คำขออื่นให้ยก
โจทก์และจำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยทั้งสองต้องคืนเงินค่าปรับจำนวน 72,751.28 บาท แก่โจทก์หรือไม่ ที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยทั้งสองเรียกค่าปรับในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี เป็นเงิน 72,751.28 บาท สูงเกินส่วน และไม่ตรงตามข้อบังคับข้อ 17 ของจำเลยที่ 1 จึงไม่ชอบด้วยกฎหมายและข้อบังคับ จำเลยทั้งสองต้องคืนแก่โจทก์ โจทก์และเจ้าของเดิมยังไม่ได้ผิดนัดจึงไม่ต้องชำระค่าปรับนั้น เห็นว่า ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ออกตามความในมาตรา 32 (เดิม) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในขณะจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 อันมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว และในมาตรา 18 วรรคหนึ่ง (เดิม) เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันและที่เกิดจากเครื่องมือ ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ดังนั้น จึงเป็นหน้าที่ของเจ้าของร่วมที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่จำเลยที่ 1 เพื่อนำไปใช้จัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมทุกคน เมื่อตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ในข้อ 17 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับรายการแจ้งจากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ ณ สำนักงานนิติบุคคลฯ ในกรณีชำระหลังจากที่กำหนดหรือนิติบุคคลอาคารชุดฯ ไม่สามารถเรียกเก็บเงินได้ตามเช็ค เจ้าของห้องชุดจะต้องชำระค่าปรับในอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนที่ค้างชำระ และหากค้างชำระเกินกว่า 3 เดือน นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจงดการให้บริการสาธารณูปโภคในห้องชุดได้นั้น เมื่อไม่ปรากฏว่าพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 (เดิม) ได้กำหนดอัตราของค่าปรับไว้แต่อย่างใด จึงยังถือไม่ได้ว่าข้อบังคับข้อ 17 ขัดหรือแย้งกับพระราชบัญญัติดังกล่าว ดังนั้น ข้อบังคับข้อ 17 ที่กำหนดอัตราค่าปรับไว้ด้วย จึงมิได้เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนอันจะตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ย่อมมีผลใช้บังคับแก่เจ้าของร่วมทุกคนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง แต่ค่าปรับอันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวเป็นหนี้เงินที่จำเลยที่ 1 จะเรียกเก็บได้ต่อเมื่อเจ้าของร่วมมิได้ชำระหนี้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ อันมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าและเป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 ดังนั้น แม้ตามข้อบังคับข้อ 17 จะกำหนดค่าปรับไว้ในอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน แต่จำเลยที่ 1 ก็มิได้เรียกเก็บเต็มอัตราตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับดังกล่าวและคงเรียกเก็บในอัตราร้อยละ 15 ต่อปีเท่านั้น เป็นเงิน 72,751.28 บาท ตามใบเสร็จรับเงิน ซึ่งอาจถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ลดค่าปรับลงให้เป็นคุณแก่โจทก์และถือได้ว่าเป็นจำนวนพอสมควรแล้ว เมื่อได้ความจากโจทก์ตอบทนายจำเลยทั้งสองถามค้านว่า ในการชำระค่าปรับนั้น โจทก์ไม่ได้ถูกจำเลยทั้งสองขู่เข็ญบังคับหรือประทุษร้ายให้ชำระเงิน แต่ที่โจทก์ยินยอมจ่ายเพราะต้องการใบปลอดหนี้ไปใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพื่อให้โจทก์สามารถโอนขายห้องชุดต่อให้บุคคลภายนอกที่มาขอซื้อได้ ดังนั้น แม้ค่าปรับดังกล่าวจะเป็นหนี้ที่เจ้าของห้องชุดเดิมต้องรับผิดก็ตาม แต่การที่โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดจึงเป็นผู้มีส่วนได้เสียกับห้องชุดดังกล่าวโดยตรงยินยอมเข้าชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุดเดิมลูกหนี้นั้น ก็ไม่ปรากฏว่าเป็นการชำระหนี้โดยขืนใจลูกหนี้แต่อย่างใด จึงถือได้ว่าเป็นการชำระหนี้โดยสมบูรณ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 314 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกเงินค่าปรับจำนวน 72,751.28 บาท คืนจากจำเลยทั้งสอง ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์และเจ้าของเดิมยังไม่ได้ผิดนัดค่าใช้จ่ายส่วนกลางจึงไม่จำต้องชำระค่าปรับนั้น เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลล่างทั้งสอง จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการสุดท้ายว่า จำเลยทั้งสองกระทำละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ เห็นว่า การที่โจทก์ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีโดยที่มิได้เข้าไปดูห้องชุดก่อน ย่อมเป็นการยอมรับเสี่ยงภัยกับสภาพของห้องชุดดังที่เป็นอยู่ในขณะที่ทำการซื้อขายนั้นไม่ว่าจะมีสภาพอย่างไรโจทก์ก็จะซื้อตามสภาพที่เป็นอยู่นั้น เมื่อการรั่วซึมของสระว่ายน้ำมีมาก่อนที่โจทก์จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด การที่จำเลยทั้งสองไม่ดูแลรักษาตามหน้าที่ย่อมเป็นการละเมิดต่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเดิม ซึ่งสิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนอันเกิดแต่มูลละเมิดมิใช่ทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์จึงไม่อาจโอนไปยังโจทก์ผู้รับโอน ทั้งจำเลยที่ 1 ก็ซ่อมแซมให้แล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องให้จำเลยทั้งสองรับผิดในค่าเสียหายอันเกิดแต่มูลละเมิดดังกล่าว ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
