แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
จำเลยเป็นเพียงผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์ และโจทก์เป็นคนต่างด้าว ฟ้องเรียกเอาทรัพย์สินคืนจากจำเลยที่ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์ กรณีต้องบังคับตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 ที่บัญญัติให้คนต่างด้าวที่ได้ที่ดินมาโดยไม่ได้รับอนุญาตจัดการจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งการบังคับให้จำหน่ายดังกล่าวหมายความเฉพาะที่ดินเท่านั้น ไม่รวมถึงสิ่งปลูกสร้างด้วยเพราะคนต่างด้าวไม่ต้องห้ามมิให้ถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง
ตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 ที่บัญญัติว่าบรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ได้รับอนุญาต ให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ฯลฯ ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนดให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติในเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม เป็นกรณีที่โจทก์ต้องทำนิติกรรมจำหน่ายที่ดินพิพาทถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินพิพาท แต่จำเลยมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ดังนั้นหากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ โจทก์ย่อมไม่อาจที่จะดำเนินการเพื่อจดทะเบียนจำหน่ายที่ดินพิพาทได้ ซึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง บัญญัติว่า เมื่อสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้ถ้าวัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำนิติกรรมอย่างใดอย่างหนึ่ง ศาลจะสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของลูกหนี้ก็ได้ โดยตามคำฟ้องโจทก์เป็นกรณีโจทก์ซึ่งเป็นตัวการฟ้องเรียกเอาทรัพย์สินคืนจากจำเลยซึ่งเป็นตัวแทน ถือได้ว่าวัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำนิติกรรมอย่างใดอย่างหนึ่ง จึงชอบที่จะมีคำสั่งให้จำเลยซึ่งมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาได้ ตามบทบัญญัติดังกล่าว
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้พิพากษาว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 216913 ตำบลหนองกระทุ่ม อำเภอเมืองนครราชสีมา จังหวัดนครราชสีมา พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 162 และทรัพย์สินทั้งหมดภายในบ้านเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ให้โจทก์มีสิทธินำออกขายนำเงินชำระให้แก่โจทก์ โดยให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียนโอนขาย หากเพิกเฉยหรือดำเนินการชักช้าให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา หากจำเลยโอนขายหรือทำนิติกรรมให้แก่บุคคลอื่นก่อนศาลมีคำพิพากษาให้จำเลยชดใช้เงิน 2,600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 216915 ตำบลหนองกระทุ่ม อำเภอเมืองนครราชสีมา จังหวัดนครราชสีมา พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 162 เป็นของโจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์จำหน่ายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด หากไม่ปฏิบัติตามให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินพิพาทได้ตามกฎหมาย โดยให้จำเลยซึ่งมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยใช้ค่าทนายความในศาลชั้นต้นแทนโจทก์ 30,000 บาท และให้ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ส่วนที่เกิน 200 บาท ให้แก่โจทก์
จำเลยฎีกา โดยได้รับอนุญาตให้ยกเว้นค่าธรรมเนียมศาล
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันในชั้นฎีการับฟังได้ว่า โจทก์เป็นคนสัญชาติอังกฤษ เมื่อประมาณต้นปี 2551 โจทก์เข้ามาในประเทศไทยและรู้จักกับจำเลยโดยการแนะนำของเพื่อนชื่อนายเดวิด ซึ่งพักอาศัยอยู่ในประเทศไทย หลังจากนั้นโจทก์และจำเลยตกลงอยู่กินร่วมกันฉันสามีภริยาแต่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส และโจทก์ใช้เงินของโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 216915 ตำบลหนองกระทุ่ม อำเภอเมืองนครราชสีมา จังหวัดนครราชสีมา พร้อมบ้านพิพาทเลขที่ 162 ในโครงการแคทลียา การ์เด้นท์วิลล์ ในราคา 2,600,000 บาท โดยจดทะเบียนใส่ชื่อจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2551 ตามสำเนาหนังสือสัญญาซื้อขายและสำเนาโฉนดที่ดิน
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลย ข้อเท็จจริงตามทางนำสืบของโจทก์และจำเลยปรากฏว่า เมื่อโจทก์มาประเทศไทย นางอารยาภริยาของนายเดวิดเพื่อนโจทก์ แนะนำให้โจทก์รู้จักกับจำเลย โจทก์กับจำเลยก็อยู่กินด้วยกันที่บ้านนางอารยาไม่เกิน 2 เดือน แล้วโจทก์กลับไปประเทศอังกฤษ โจทก์มาประเทศไทยครั้งที่สองประมาณ 1 เดือน ได้เช่าที่พักอยู่กับจำเลย แล้วมีการจองซื้อที่ดินและบ้านพิพาท หลังจากนั้นโจทก์กลับไปและโอนเงินเข้าบัญชีของนายเดวิดให้ชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาท แล้วมีการจดทะเบียนชื่อจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาท จึงเห็นได้ว่าขณะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทโจทก์และจำเลยเพิ่งเริ่มมีความสัมพันธ์กันฉันสามีภริยา โจทก์ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทด้วยเงินของโจทก์ ในหมู่บ้านเดียวกับเพื่อนโจทก์ ทั้งหลังจากนั้นโจทก์มาอยู่ที่ที่ดินและบ้านพิพาทและตามฎีกาของจำเลยว่าโจทก์นำโฉนดที่ดินใส่ตู้นิรภัยที่โจทก์เป็นผู้รู้รหัสเพียงผู้เดียว เป็นข้อสนับสนุนน่าเชื่อตามคำเบิกความของโจทก์ว่าโจทก์ให้จำเลยถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์ เนื่องจากโจทก์เป็นคนต่างด้าวต้องห้ามมิให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ส่วนที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์และจำเลยประสงค์จะอยู่ร่วมกันฉันสามีภริยาโจทก์บอกจำเลยว่าจะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลย เพื่ออยู่อาศัยร่วมกันและตอบแทนที่จำเลยตกลงอยู่กินฉันสามีภริยากับโจทก์ โจทก์มอบเงิน 100,000 บาท ให้จำเลยวางมัดจำค่าที่ดินและบ้านพิพาท บอกแก่พนักงานขายว่าซื้อบ้านให้ภริยา โจทก์มีเจตนาซื้อที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลยโดยเสน่หา โจทก์เป็นคนต่างด้าวต้องห้ามมิให้ถือกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาทนั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงและเหตุผลที่จำเลยฎีกามานั้น ศาลอุทธรณ์ภาค 3 ได้วินิจฉัยโดยละเอียดและแสดงเหตุผลไว้ครบถ้วนสมบูรณ์ และแม้โจทก์ยังไม่ได้ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทโจทก์กับจำเลยก็มีความสัมพันธ์กันฉันสามีภริยา ทั้งโจทก์และจำเลยมิได้มีการสมรสหรือมีเจตนาจะมีการสมรสกัน ไม่ว่าตามประเพณีหรือตามกฎหมายที่จะทำให้เห็นว่าจำเลยจะอยู่ร่วมกันฉันสามีภริยากับโจทก์ตลอดไปและโจทก์ประสงค์จะตอบแทนจำเลย นอกจากนี้นายวัชรบุตรของจำเลย เป็นพยานจำเลยเบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า นายวัชรเข้าไปพักอาศัยในบ้านพิพาทเนื่องจากจำเลยขออนุญาตโจทก์ อันแสดงให้เห็นว่าจำเลยรับว่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นของโจทก์ จึงขัดแย้งกับที่จำเลยอ้างว่าโจทก์ซื้อที่ดินและกับบ้านพิพาทให้จำเลยโดยเสน่หาและที่ดินกับบ้านพิพาทเป็นของจำเลย พยานหลักฐานของโจทก์จึงมีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 วินิจฉัยว่า จำเลยเป็นเพียงผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์ และโจทก์เป็นคนต่างด้าว ฟ้องเรียกเอาทรัพย์สินคืนจากจำเลยที่ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์ กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94 ที่บัญญัติให้คนต่างด้าวที่ได้ที่ดินมาโดยไม่รับอนุญาตจัดการจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งการบังคับให้จำหน่ายดังกล่าวหมายความเฉพาะที่ดินเท่านั้น ไม่รวมถึงสิ่งปลูกสร้างด้วยเพราะคนต่างด้าวไม่ต้องห้ามมิให้ถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อต่อไปมีว่า ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาให้จำเลยซึ่งมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา ชอบหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า การจำหน่ายที่ดินต้องเป็นไปตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 50 ถึงมาตรา 55 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาให้จำเลยซึ่งมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ หากไม่ไปถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา เกินกว่าบทบัญญัติของกฎหมายนั้น เห็นว่า ศาลอุทธรณ์ภาค 3 ได้พิพากษาให้โจทก์จำหน่ายที่ดินพิพาท ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94 ที่บัญญัติว่าบรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ได้รับอนุญาต ให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ฯลฯ ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนดให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติในเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม ดังนี้เป็นกรณีที่โจทก์ต้องทำนิติกรรมจำหน่ายที่ดินพิพาทถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินพิพาท แต่จำเลยมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ดังนั้นหากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ โจทก์ย่อมไม่อาจที่จะดำเนินการเพื่อจดทะเบียนจำหน่ายที่ดินพิพาทได้ ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคสอง บัญญัติว่า เมื่อสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้ถ้าวัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำนิติกรรมอย่างใดอย่างหนึ่ง ศาลจะสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของลูกหนี้ก็ได้ โดยตามคำฟ้องโจทก์เป็นกรณีโจทก์ซึ่งเป็นตัวการฟ้องเรียกเอาทรัพย์สินคืนจากจำเลยซึ่งเป็นตัวแทน ถือได้ว่าวัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำนิติกรรมอย่างใดอย่างหนึ่ง จึงชอบที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 จะมีคำสั่งให้จำเลยซึ่งมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาได้ ตามบทบัญญัติดังกล่าว ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์จำหน่ายเฉพาะที่ดินพิพาทภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด หากไม่ปฏิบัติตามให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินพิพาทได้ตามกฎหมาย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 3 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
