แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าเคหะมีข้อความว่า ” ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 2 เดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่า จะตกลงขายให้แก่ผู้ใด เป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร” ถ้าโจทก์ผู้ให้เช่าได้ปฏิบัติตามสัญญานี้แล้ว จำเลยเพิกเฉย ไม่จัดการอย่างใด ถือได้ว่าตอนนี้จำเลยเลือกเอาในทางไม่ซื้อที่ดินเป็นการยอมออกจากที่ดินตามที่ได้เคยตกลงกันไว้ในสัญญา ความยินยอมตามสัญญาข้อนี้ถือได้ว่า เป็นความยินยอมตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2489 มาตรา 16 ข้อ 5 ไม่ใช่ความยินยอม ที่ขัดหรือหลีกเลี่ยงพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ แต่อย่างใด โจทก์มีสิทธิให้จำเลยเลิกใช้ทรัพย์สินที่เช่านี้ได้ตามข้อสัญญา (ควรดูฎีกาที่ 1597/2494) (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 25/2503)
แม้ว่าจะพ้นกำหนด 1 ปี ตามสัญญาเช่าเดิม แต่เมื่อโจทก์จำเลยยังเช่ากันอยู่ตราบใดข้อความในสัญญาเช่าเดิมก็ยังคงใช้บังคับกันได้อยู่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินอยู่อาศัยมีกำหนด 1 ปี ต่อมามีผู้มาขอซื้อที่ดิน โจทก์จึงมีหนังสือลงวันที่ 28 พฤศจิกายน 2501 ให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนไป เพราะสัญญาสิ้นอายุแล้ว และให้เวลาจำเลย 2 เดือน เพื่อจำเลยจะมีโอกาสซื้อที่ดินนั้นได้ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า แต่จำเลยไม่จัดการอย่างใดจนพ้นกำหนดแล้ว จึงขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไปจากที่ดิน
จำเลยให้การว่า ได้เช่าที่ดินของโจทก์ปลูกเคหะอยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ จำเลยไม่ได้รับหนังสือลงวันที่ 28 พฤศจิกายน 2501
ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานแล้ว พิพากษายกฟ้องโดยเห็นว่า โจทก์เลิกการเช่าไม่ได้ เพราะความยินยอมของจำเลยเป็นคำมั่นให้ไว้ล่วงหน้าไม่ใช่ความยินยอมตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ มาตรา 16 ข้อ 5
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า สัญญาเช่าข้อ 7 ยอมให้ผู้เช่าซื้อทรัพย์สินนั้นได้ เมื่อผู้ให้เช่าแจ้งว่ามีผู้จะซื้อทรัพย์สินในราคานั้นผู้เช่ามีโอกาสตกลงซื้อได้ ไม่ใช่การแสดงเจตนาของผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว เมื่อจำเลยผู้เช่าเพิกเฉย เท่ากับไม่ซื้อ จำเลยก็ต้องออกจากที่เช่าตามที่ตกลงกันไว้ ไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ พ.ศ. 2489 หรือความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนแต่อย่างใด ตามนัยฎีกาที่ 1597/2494 แต่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานเสียจึงต้องฟังข้อเท็จจริงต่อไป ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นพิจารณาต่อไป แล้วพิพากษาใหม่
ศาลฎีกาได้พิจารณาโดยที่ประชุมใหญ่แล้ว สัญญาเช่าข้อ 7 มีความว่า “ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 2 เดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายให้แก่ผู้ใด เป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อน ในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร” โจทก์ฟ้องอ้างว่าได้มีหนังสือลงวันที่ 28 พฤศจิกายน 2501 ถึงจำเลยแจ้งว่า สัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว โจทก์จะขายที่ดินแก่นายทรวงราคา 35,000 บาท ให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไปโดยให้เวลาจำเลย 2 เดือน อันเป็นการปฏิบัติตามสัญญาข้อ 7 ดังกล่าวแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉยไม่จัดการอย่างไร ถ้าเป็นความจริงดังนี้ โจทก์ก็มีสิทธิให้จำเลยเลิกใช้ทรัพย์สินที่เช่านี้ได้ตามข้อสัญญาดังกล่าว ตามสัญญาข้อ 7 นี้เป็นเหตุการณ์อีกตอนหนึ่งที่เกิดขึ้นในระหว่างที่มีสัญญาเช่าต่อกันแล้ว การที่จำเลยผู้เช่าเพิกเฉยถือได้ว่าในตอนนี้จำเลยเลือกเอาในทางไม่ซื้อที่ดิน เป็นการยอมออกจากที่ดินตามที่ได้เคยตกลงกันไว้ในสัญญา ความยินยอมตามสัญญาข้อ 7 นี้ถือได้ว่า เป็นความยินยอมตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ. 2489 มาตรา 16 ข้อ 5 ไม่ใช่ความยินยอมที่ขัดหรือหลีกเลี่ยงพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ แต่อย่างใด
ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาเช่าข้อ 7 ไม่ใช้บังคับ เพราะการเช่าต่อมาเมื่อพ้นกำหนด 1 ปี ถือว่าไม่มีการเช่าต่อกัน นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อโจทก์ยังต้องให้จำเลยเช่าที่ดินอยู่ตราบใด ข้อสัญญาที่ว่านั้นก็ยังใช้บังคับอยู่ ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ซึ่งให้ถือว่า คู่สัญญาได้ทำสัญญาใหม่ต่อไป ไม่มีกำหนดเวลา ศาลฎีกาพิพากษายืน
