แหล่งที่มา : สำนักงาน ส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ข้อสัญญาว่าจำเลยจะทำการหักโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์เมื่อออกโฉนดแล้วภายใน180วันมิใช่ข้อตกลงอันบังคับไว้ให้นิติกรรมมีผลจึงมิใช่เงื่อนไขบังคับก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา145(เดิม)เป็นแต่เพียงข้อตกลงที่กำหนดหน้าที่ของจำเลยจะต้องดำเนินการขอออกโฉนดที่ดินที่จะขายให้สำเร็จก่อนที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์เท่านั้น
ย่อยาว
โจทก์ ฟ้อง ว่า เมื่อ วันที่ 15 กรกฎาคม 2532 จำเลย ทำ สัญญาจะขาย ที่ดิน ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์ เล่ม ที่ 4 หน้า 36สารบบ เลขที่ 17 ตำบล วัดโบสถ์ อำเภอเมืองปราจีนบุรี จังหวัด ปราจีนบุรี เนื้อที่ 34 ไร่ 3 งาน 44 ตารางวา ให้ แก่ โจทก์ ในราคา 348,000 บาท ตาม สำเนา สัญญา ท้ายฟ้อง โจทก์ ได้ ชำระ เงินค่าที่ดิน ให้ แก่ จำเลย ใน วัน ทำ สัญญา แล้ว 20,000 บาท และ ตกลง จะชำระ เงิน ส่วน ที่ เหลือ ให้ จำเลย ใน วัน จดทะเบียน นิติกรรม โอน ขาย ที่ดินภายหลัง การ ออก โฉนด ที่ดิน แล้ว 180 วัน หรือ ใน วันที่ 12 มกราคม 2533เมื่อ ถึง วันที่ 12 มกราคม 2533 จำเลย ไม่ยอม ไป จดทะเบียน โอน ขาย ที่ดินให้ โจทก์ ต่อมา เมื่อ วันที่ 13 มกราคม 2533 จำเลย ได้ มี หนังสือให้ โจทก์ ไป รับ เงินมัดจำ คืน โดย อ้างว่า สัญญาจะซื้อขาย ได้ สิ้นสุด ลงเมื่อ วันที่ 12 มกราคม 2533 แล้ว ต่อมา เมื่อ วันที่ 26 มกราคม 2533จำเลย ให้ ทนาย มี หนังสือ บอก ให้ โจทก์ รับ เงิน ดังกล่าว คืน และ บอกเลิกสัญญา การกระทำ ของ จำเลย ดังกล่าว มี เจตนา ไม่ปฏิบัติ ตาม สัญญาเป็นเหตุ ให้ โจทก์ ได้รับ ความเสียหาย จำเลย จึง ต้อง รับผิด ใช้ ค่าเสียหายให้ แก่ โจทก์ เป็น เงิน จำนวน 150,000 บาท ตาม ที่ กำหนด ไว้ ใน สัญญาขอให้ บังคับ จำเลย ไป จดทะเบียน โอน ขาย ที่ดิน ตาม หนังสือ รับรองการ ทำประโยชน์ เล่ม ที่ 4 หน้า 36 สารบบ เลขที่ 17 หมู่ ที่ 4ตำบล วัดโบสถ์ อำเภอเมืองปราจีนบุรี จังหวัด ปราจีนบุรี ให้ แก่ โจทก์ และ ให้ จำเลย ออก ค่าธรรมเนียม ใน การ โอน ให้ จำเลย ส่งมอบ หนังสือ รับรองการ ทำประโยชน์ ฉบับ ผู้ถือ ใบแทน แก่ โจทก์ ให้ จำเลย ชำระ ค่าเสียหาย พร้อมดอกเบี้ย ถึง วันฟ้อง เป็น เงิน 152,812.50 บาท กับ ดอกเบี้ย อัตราร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี ของ เงิน จำนวน 150,000 บาท นับ ถัด จาก วันฟ้องจนกว่า จะ ชำระ เสร็จ ให้ จำเลย รับ เงิน จำนวน 328,000 บาท ไป จาก โจทก์หาก จำเลย ไม่ปฏิบัติ ตาม ให้ ถือเอา คำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา แทน
จำเลย ให้การ ว่า จำเลย ได้ ทำ สัญญาจะซื้อขาย ที่ดิน แก่ โจทก์โดย มี สาระสำคัญ ว่า “จะ ทำการ หัก โอน กรรมสิทธิ์ เมื่อ ออก โฉนด แล้วภายใน 180 วัน หรือ ภายใน วันที่ 12 มกราคม 2533” สัญญา ดังกล่าวมี เงื่อนไข บังคับ ก่อน ฉะนั้น สัญญา จะ มีผล เป็น การ ซื้อ ขาย ต่อเมื่อ จำเลยได้ ทำการ ออก โฉนด ที่ดิน แล้ว เสร็จ ภายใน วันที่ 12 มกราคม 2533แต่ เงื่อนไข ดังกล่าว ไม่สำเร็จ ลง เพราะ เจ้าพนักงาน ที่ดิน ไม่สามารถดำเนินการ ออก โฉนด ที่ดิน ให้ ทัน ภายใน กำหนด ตาม สัญญา สัญญา จึง เป็นอัน ยกเลิก คู่สัญญา ต้อง กลับคืน สู่ ฐานะ เดิม เมื่อ วันที่ 12 มกราคม2533 จำเลย ได้ ไป รอ โจทก์ ที่ สำนักงาน ที่ดิน จังหวัด ปราจีนบุรี แล้ว แต่ไม่สามารถ โอน ที่ดิน กัน ได้ เพราะ เจ้าพนักงาน ที่ดิน ไม่สามารถ ดำเนินการออก โฉนด ได้ ทัน วันที่ 13 มกราคม 2533 จำเลย จึง ได้ มี หนังสือ บอกเลิกสัญญา ดังกล่าว ไป ยัง โจทก์ จำเลย ไม่ได้ ผิดสัญญา การกระทำ ของ จำเลยดังกล่าว ไม่ทำ ให้ โจทก์ ได้รับ ความเสียหาย โจทก์ จึง ไม่มี สิทธิเรียก ค่าเสียหาย จำนวน 150,000 บาท และ ดอกเบี้ย จาก จำเลย ขอให้ ยกฟ้อง
ใน วันชี้สองสถาน คู่ความ แถลงว่า ได้ ทำ สัญญาจะซื้อขาย กัน ตาม สำเนาเอกสาร ท้ายฟ้อง โดย ประสงค์ จะซื้อขาย กัน แบบ ที่ดิน มี โฉนด จำเลย ได้ไป ขอ ออก โฉนด และ มี การ รังวัด ที่ดิน แล้ว เมื่อ วันที่ 22 มีนาคม 2533แต่ เจ้าพนักงาน ที่ดิน ยัง ไม่ออก โฉนด ที่ดิน ให้
ศาลชั้นต้น สั่ง งดสืบพยาน โจทก์ และ จำเลย แล้ว วินิจฉัย ว่าตาม สัญญาจะซื้อขาย ข้อ 1 กำหนด ให้ จำเลย หัก โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินที่ จะซื้อขาย ให้ โจทก์ เมื่อ ออก โฉนด แล้ว ภายใน 180 วัน ข้อเท็จจริงปรากฏ ตาม คำแถลง ของ คู่ความ ว่า ที่ดิน ที่ จะซื้อขาย ยัง ไม่มี การ ออก โฉนดหนี้ ของ จำเลย จึง ยัง ไม่ถึง กำหนด ชำระ แต่ จำเลย ปฏิเสธ ความรับผิด ตามสัญญา เป็น การ สละ ประโยชน์ แห่ง เงื่อนเวลา โจทก์ ย่อม มีอำนาจ ฟ้องบังคับ จำเลย ให้ ปฏิบัติ ตาม สัญญา เพียง การ จดทะเบียน โอน ขาย ที่ดินตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ได้ จำเลย ไม่ได้ ผิดนัด ตาม สัญญาจึง ไม่ต้อง ใช้ ค่าเสียหาย แก่ โจทก์ พิพากษา ให้ จำเลย จดทะเบียนขาย ที่ดิน ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์ เล่ม ที่ 4 หน้า 36สารบบ เลขที่ 17 ตำบล วัดโบสถ์ อำเภอเมืองปราจีนบุรี จังหวัด ปราจีนบุรี ให้ แก่ โจทก์ และ ให้ จำเลย เป็น ผู้ เสีย ค่าธรรมเนียมใน การ จดทะเบียน โดย ให้ โจทก์ ชำระ เงิน จำนวน 328,000 บาท แก่ จำเลยหาก จำเลย ไม่ปฏิบัติ ให้ ถือเอา คำพิพากษา นี้ แทน การแสดง เจตนา ของ จำเลยและ ให้ จำเลย ส่งมอบ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ให้ แก่ โจทก์
จำเลย อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ วินิจฉัย ว่า ตาม สัญญาจะซื้อขาย ข้อ 1 กำหนด ให้ หัก โอนกรรมสิทธิ์ กัน ภายหลัง ออก โฉนด แล้ว 180 วัน ส่วน ที่ กำหนด ไว้ วันที่12 มกราคม 2533 นั้น เมื่อ ยัง ออก โฉนด ไม่ ทัน จึง ไม่ ใช้ บังคับ โดย ปริยายตราบใด ที่ ยัง ไม่ครบ กำหนด 180 วัน หลังจาก ออก โฉนด จำเลย ไม่มี สิทธิบอกเลิก สัญญา การ บอกเลิก สัญญา จึง ไร้ผล ใน กรณี นี้ การ สละ เงื่อนเวลา ของ จำเลย ย่อม กระทบ กระทั่ง ประโยชน์ ของ ฝ่าย โจทก์ จำเลย จึงไม่อาจ สละ เงื่อนเวลา ได้ กรณี ยัง ถือไม่ได้ว่า จำเลย โต้แย้ง สิทธิของ โจทก์ และ จำเลย มิได้ ผิดสัญญา โจทก์ จึง ไม่อาจ ฟ้องบังคับ ตาม สัญญาก่อน กำหนด เวลา ที่ ตกลง ได้ พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์
โจทก์ ฎีกา
ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า “ที่ โจทก์ ฎีกา ใน ข้อ แรก ว่า จำเลย มิได้ ให้การต่อสู้ ไว้ ว่า โจทก์ ไม่มี อำนาจฟ้อง ขอให้ จำเลย ปฏิบัติ ตาม สัญญาจะซื้อขายที่ดิน ตาม ฟ้อง ศาลอุทธรณ์ จึง ไม่มี อำนาจ วินิจฉัย ใน ประเด็น ดังกล่าวเพราะ ไม่ใช่ ปัญหา เกี่ยวกับ ความสงบ เรียบร้อย ของ ประชาชน นั้น เห็นว่าจำเลย ได้ ให้การ ไว้ ว่า จำเลย ได้ ทำ สัญญาจะขาย ที่ดิน ให้ โจทก์ จริงโดย มี ข้อกำหนด ใน สัญญา ว่า “จะ ทำการ หัก โอน กรรมสิทธิ์ เมื่อ ออก โฉนด แล้วภายใน 180 วัน หรือ ภายใน วันที่ 12 มกราคม 2533” อันเป็น เงื่อนไขบังคับ ก่อน สัญญา จะ มีผล เป็น การ ซื้อ ขาย ต่อเมื่อ จำเลย ทำการ ออก โฉนดที่ดิน ให้ แล้ว เสร็จ ภายใน วันที่ 12 มกราคม 2533 แต่ เงื่อนไข ดังกล่าวไม่สำเร็จ ลง ภายใน กำหนด สัญญา เพราะ เจ้าพนักงาน ที่ดิน ไม่สามารถดำเนินการ ออก โฉนด ได้ ทัน กำหนด ใน สัญญา สัญญา เป็น อัน ยกเลิกคู่สัญญา ต้อง กลับคืน สู่ ฐานะ เดิม จำเลย ไม่ได้ ผิดสัญญา โจทก์ จึงไม่มี สิทธิ เรียก ค่าเสียหาย และ ดอกเบี้ย ดังนี้ เท่ากับ จำเลย ยกข้อ สัญญา ขึ้น ปฏิเสธ ความรับผิด ว่า โจทก์ ยัง ไม่มี อำนาจฟ้อง บังคับจำเลย ให้ ปฏิบัติ ตาม สัญญา นั่นเอง ศาลอุทธรณ์ จึง มีอำนาจ วินิจฉัยใน ประเด็น ดังกล่าว ได้
ปัญหา ที่ โจทก์ ฎีกา ใน ข้อ ต่อมา ว่า จำเลย สละ ประโยชน์ แห่งเงื่อนเวลา แล้ว และ โจทก์ พอใจ ที่ จะ รับโอน ที่ดิน ตาม หนังสือ รับรองการ ทำประโยชน์ เพื่อ ให้ เป็น ไป ตาม วัตถุประสงค์ ของ สัญญา จึง ฟ้องบังคับ จำเลย ได้ นั้น เห็นว่า สัญญาจะซื้อขาย ที่ดิน ตาม หนังสือ รับรองการ ทำประโยชน์ เล่ม ที่ 4 หน้า 36 เลขที่ 17 ตำบล วัดโบสถ์ อำเภอ เมืองปราจีนบุรี จังหวัด ปราจีนบุรี ที่ จำเลย ทำ กับ โจทก์ ตาม สำเนา ท้ายฟ้อง นั้น เป็น สัญญา ที่ สมบูรณ์ สามารถ บังคับ กัน ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ข้อ สัญญา ที่ ว่า(จำเลย ) จะ ทำการ หัก โอน กรรมสิทธิ์ (ให้ แก่ โจทก์ ) เมื่อ ออก โฉนดแล้ว ภายใน 180 วันนั้น มิใช่ ข้อตกลง อัน บังคับ ไว้ ให้ นิติกรรม เป็น ผลจึง มิใช่ เงื่อนไข บังคับ ก่อน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 145เดิม หาก แต่ เป็น เพียง ข้อตกลง ที่ กำหนด หน้าที่ ของ จำเลย จะ ต้อง ดำเนินการขอ ออก โฉนด ที่ดิน ที่ จะขาย ให้ สำเร็จ ก่อน ที่ จะ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์แก่ โจทก์ เท่านั้น ข้อตกลง ดังกล่าว เป็น ประโยชน์ ที่ โจทก์ จะ พึง ได้รับเพิ่มขึ้น โดย ข้อ สัญญา กล่าว คือ จำเลย ทำ สัญญาจะขาย ที่ดิน ตาม หนังสือรับรอง การ ทำประโยชน์ แก่ โจทก์ จำเลย จึง มี หน้าที่ ตาม กฎหมาย ที่ จะจดทะเบียน โอน ขาย ที่ดิน ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์ แก่ โจทก์เท่านั้น การ ที่ โจทก์ ตกลง ให้ จำเลย ออก โฉนด ที่ดิน ตาม หนังสือ รับรองการ ทำประโยชน์ แล้ว จึง โอน กรรมสิทธิ์ แก่ โจทก์ นั้น เป็น การ กำหนด หน้าที่จำเลย เพิ่มขึ้น โดย ข้อ สัญญา เมื่อ โจทก์ สละ ประโยชน์ ที่ จะ พึง ได้รับ ตามข้อ สัญญา ดังกล่าว เสีย ขอ บังคับ ให้ จำเลย จดทะเบียน โอน ขาย ที่ดิน ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตาม สัญญาจะซื้อขาย ซึ่ง เป็น สิทธิ ตาม กฎหมายที่ โจทก์ จะ ฟ้องร้อง ให้ บังคับคดี ได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง กำหนด เวลา 180 วัน ที่ จำเลย จะ ต้อง จดทะเบียนโอน ที่ดิน ที่ จะขาย อย่าง ที่ดิน มี โฉนด แล้ว จึง เป็น อัน สิ้น ผล ไป ด้วยโจทก์ จึง มีอำนาจ ฟ้องบังคับ จำเลย ให้ โอน ขาย ที่ดิน ตาม หนังสือ รับรองการ ทำประโยชน์ ตาม สัญญาจะซื้อขาย ได้ เมื่อ ล่วงพ้น กำหนด วันที่12 มกราคม 2533 แล้ว ที่ ศาลอุทธรณ์ ยก เงื่อนเวลา 180 วัน ดังกล่าวมา ยกฟ้อง โจทก์ นั้น ไม่ต้อง ด้วย ความเห็น ศาลฎีกา ฎีกา ของ โจทก์ ฟังขึ้น “พิพากษากลับ ให้ บังคับคดี ตาม คำพิพากษา ศาลชั้นต้น
