แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อขายที่ดินกำหนด เวลาการชำระราคาที่ดินไว้แน่นอนแล้ว จะขอนำสืบว่ามีข้อตกลงให้ผ่อนชำระราคาที่ดินนอกเหนือจากที่ระบุไว้ในสัญญาไม่ได้ เพราะเป็นการสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสาร ต้องห้ามมิให้รับฟังตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยผิดนัดไม่ชำระราคาที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งปลูกสร้างตึกแถวโดยไม่ได้รับอนุญาตจากกรุงเทพมหานคร และไม่ถูกต้องตามแบบแปลนขอให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ห้ามเกี่ยวข้อง และให้ใช้ค่าเสียหาย
จำเลยให้การว่า มิได้ผิดนัดไม่ชำระราคาที่ดิน หากแก่โจทก์จำเลยตกลงกัน ภายหลังให้จำเลยผ่อนชำระโดยไม่ต้องชำระตามกำหนดเวลาในสัญญา การบอกเลิกสัญญาของโจทก์ไม่ชอบ หากโจทก์ต้องการที่ดิน คืนก็ต้องชำระราคาที่ดินตามราคาที่สูงขึ้น เนื่องจากจำเลยได้ถมที่ดินและปลูกสร้างตึกแถวลงไว้ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายและดอกเบี้ยเพราะโจทก์มิได้เสียหาย
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยมิได้ผิดสัญญา จำเลยได้ปลูกสร้างตึกแถวถูกต้อง ตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากกรุงเทพมหานครแล้ว พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การนำสืบของจำเลยที่ว่ามีข้อตกลงชำระราคาที่ดินนอกเหนือจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไข ข้อความในสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องห้ามมิให้ศาลรับฟังตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา ๙๔ (ข) ต้องรับฟังว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยมีกำหนดเวลาชำระค่าที่ดินตามที่ปรากฏในสัญญานั้น เมื่อจำเลยมิได้ชำระราคางวดแรกตามกำหนด จำเลยจึงผิดสัญญา ทั้งจำเลยก่อสร้างตึกแถวไม่ตรงตามแบบแปลน โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาและขับไล่ได้ พิพากษากลับ ให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ ห้ามเกี่ยวข้องและให้ใช้ค่าเสียหาย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า ข้อเท็จจริงคงรับฟังได้ว่าจำเลยได้ทำสัญญา จะซื้อที่ดินจากโจทก์และทำสัญญาเพิ่มเติมต่อท้ายสัญญาดังกล่าวว่าจำเลยจะก่อสร้างตึกแถวในที่ดินที่จะซื้อแล้วขายตึกแถวนั้นให้แก่โจทก์จำนวนหนึ่ง ปรากฏรายละเอียดตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาเพิ่มเติมต่อท้ายตามเอกสารหมาย ๑ และ ๒ ท้ายฟ้อง ต่อมาจำเลยไม่ชำระราคาที่ดินจำนวน ๔ ล้านบาทภายในกำหนดเวลาตามสัญญา และโจทก์ได้บอกเลิกสัญญากับจำเลยแล้ว
ที่จำเลยฎีกาว่า เหตุที่จำเลยไม่ชำระราคาที่ดินตามกำหนดเวลาในสัญญาก็เพราะก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โจทก์กับบิดาโจทก์ตกลงให้จำเลยผ่อนชำระราคาที่ดินเป็นงวดในเมื่อมีลูกค้ามาของตึกแถวที่ก่อสร้างขึ้นและชำระราคาแล้ว จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญานั้น พิเคราะห์แล้วเห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยกำหนดการชำระราคาที่ดินไว้แน่นอนว่า นอกจากราคาที่ดินจำนวน ๑ แสนบาท ที่จำเลยได้ชำระให้แก่โจทก์ในวันทำสัญญาแล้ว จำเลยจะชำระภายใน ๑ ปี นับแต่วันทำสัญญาเป็นเงิน ๔ ล้านบาทและจะชำระภายใน ๒ ปีนับแต่วันทำสัญญา อีก ๕,๔๐๐,๐๐๐ หากจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระเงินตามกำหนดโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวนี้ได้ทำหลักฐานกันไว้เป็นหนังสือตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคสอง กรณีจึงอยู่ในบังคับของกฎหมายให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง ข้อนำสืบของจำเลยเกี่ยวกับข้อตกลงให้จำเลยผ่อนชำระราคาที่ดินนอกเหนือจากที่ระบุไว้ในสัญญา การนำสืบของจำเลยในเรื่องนี้จึงเป็นการสืบพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารต้องห้ามมิให้รับฟังตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ (ข) เมื่อจำเลยไม่ชำระราคาที่ดินตามกำหนดในสัญญา ก็ต้องถือว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนฎีกาจำเลยที่ว่าจำเลยมิได้ก่อสร้างตึกแถวผิดแบบแปลนอันจะถือว่าจำเลยผิดสัญญาเพิ่มเติม ต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนั้น เห็นว่า โจทก์กล่าวอ้าง ในคำฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาเพิ่มเติมต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยปลูกสร้างอาคารมิได้รับอนุญาตจากกรุงเทพมหานคร และปลูกสร้างไม่ถูกต้องตามแบบแปลนจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในเรื่องนี้แต่ประการใด กรณีต้องถือว่าจำเลยรับว่าปลูกสร้างอาคารโดยไม่ถูกต้องตามคำฟ้องของโจทก์ ซึ่งเป็นการผิดสัญญาเพิ่มเติมต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินด้วย
พิพากษายืน
