แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
แม้จะระบุในสัญญาเช่าว่า จำเลยเช่าห้องพิพาทของโจทก์เพื่อประกอบการค้าก็ดี จำเลยก็นำสืบว่าจำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัยอย่างเดียวตลอดมาได้ เพราะเป็นการนำสืบถึงเจตนาอันแท้จริง และความจริงที่จำเลยปฏิบัติ ซึ่งหากได้ความว่าจำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัยแล้ว จำเลยย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า ให้จำเลยเช่าอาคารพาณิชย์สองชั้น เลขที่ 29/4ตรอกศาลเจ้าเจ็ด ตำบลสี่พระยา เพื่อประกอบการค้าและอยู่อาศัยเพื่อประกอบการค้ามีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2501ค่าเช่าเดือนละ 100 บาท ครบกำหนดเช่าและบอกเลิกสัญญาแล้วจำเลยไม่ยอมออก จึงขอให้ขับไล่และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์
จำเลยให้การว่า ทำสัญญาเช่าจริง แต่เป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยมิใช่เพื่อประกอบการค้า ย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ทั้งเมื่อสัญญาเช่าสิ้นอายุแล้ว โจทก์คงเก็บค่าเช่าในเดือนกรกฎาคม 2504 ไป 50 บาท การเช่านี้ไม่ได้เช่ากันในอัตราค่าเช่าเดือนละ 100 บาท
ศาลแพ่งเห็นว่า แม้ตามสัญญาเช่าจะระบุว่า เช่าเพื่อทำการค้าและอยู่อาศัยเพื่อประกอบกิจการค้าก็ตาม แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัยไม่ได้ทำการค้าจำเลยย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะ พ.ศ. 2504 มาตรา 17ถึงสัญญาเช่าจะครบอายุแล้ว โจทก์ก็ไม่มีสิทธิให้จำเลยเลิกใช้บ้านพิพาท พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาพิจารณาแล้ว ข้อเท็จจริงได้ความว่า เดิมโจทก์ตกลงให้นายท่งซ้ง สร้างตึกพิพาทขึ้น ต่อมานายท่งซ้งผิดสัญญาและยกตึกให้แก่โจทก์ โดยจำเลยเป็นผู้เช่าตึกนี้มาก่อนตกเป็นของโจทก์ เมื่อตึกเป็นของโจทก์แล้ว วันที่ 22 กันยายน 2501 โจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่ากันความว่า จำเลยรับเช่าอาคารพาณิชย์สองชั้นที่ปลูกสร้างเพื่อทำการค้า เพื่อใช้ทำการค้าและอยู่อาศัยเพื่อประกอบกิจการค้ามีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2501 คิดค่าเช่าเดือนละ100 บาท แต่ตั้งแต่แรกเช่ามาจำเลยไม่เคยประกอบการค้าในอาคารของโจทก์ที่เช่านี้เลย เมื่อครบกำหนด 3 ปีตามสัญญาเช่า โจทก์จึงบอกเลิกการเช่ากับจำเลยเสีย อาคารของโจทก์นี้มี 3 ห้องผู้เช่าไม่ได้ทำการค้าสักห้องเดียว เป็นห้องตั้งอยู่ในตรอกศาลเจ้าเจ็ดแยกห่างจากถนนสี่พระยาเข้าไปประมาณ 8 เส้น แม้จะมีร้านค้าบริเวณนั้นบ้าง ก็ถือได้ว่าไม่อยู่ในทำเลย่านการค้า
โจทก์ฎีกาข้อกฎหมายว่า เมื่อจำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าว่าเช่าเพื่อประกอบการค้าแล้ว จะนำสืบว่าอยู่อาศัยไม่ได้ เพราะเป็นการสืบหักล้างเอกสารตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 นั้นเห็นว่าจำเลยย่อมนำสืบแสดงความจริงได้ว่า จำเลยได้เช่าเพื่ออยู่อาศัยมาก่อนห้องพิพาทตกเป็นสิทธิแก่โจทก์ อันเป็นการสืบถึงเจตนาอันแท้จริงและความจริงที่ผู้เช่าปฏิบัติมาประกอบด้วย ข้อที่โจทก์ทำหนังสือสัญญาเช่ากับจำเลยว่าให้เช่าเพื่อทำการค้าย่อมเห็นได้ว่า โจทก์กระทำเช่นนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ ไม่ให้จำเลยได้รับความคุ้มครองนั่นเอง ซึ่งในกรณีเช่นนี้ศาลฎีกาได้เคยพิพากษามาแล้วว่า จำเลยนำสืบได้เพื่อบังคับตามความจริง ดังคำพิพากษาฎีกาที่ 1550/2493 และ 1806/2493 คดีต้องฟังว่าจำเลยเช่าอาคารของโจทก์เพื่ออยู่อาศัยอย่างเดียวตั้งแต่ต้นมาฉะนั้น แม้จะครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วโจทก์จะฟ้องขับไล่จำเลยหาได้ไม่เพราะจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ. 2489 มาตรา 16 ส่วนปัญหาข้อเท็จจริงที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยมีเจตนาเช่าเพื่อทำการค้าตามความในหนังสือสัญญาเช่านั้นโจทก์เองก็เบิกความว่า ครั้งแรกที่จำเลยเช่าจากนายท่งซ้งก่อนโอนให้โจทก์นั้น จำเลยจะเช่าทำการค้ามาก่อนหรือไม่ก็ไม่ทราบ จึงต้องฟังตามคำจำเลยว่าในครั้งนั้น จำเลยก็เช่าอยู่อาศัยมาแล้ว หาใช่จำเลยเพิ่งมาเปลี่ยนเจตนาให้เป็นที่อยู่อาศัยเมื่อทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไม่ ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน
