แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติว่า “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้หรือไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี” เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท จากโจทก์เป็นเวลา 21 ปี นับแต่วันที่ 8 มิถุนายน 2532 แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี คือวันที่ 8 มิถุนายน 2535 เท่านั้น แต่หลังจากครบกำหนดดังกล่าวแล้ว จำเลยยังคงเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 ซึ่งโจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 เมื่อปรากฏว่าโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ จำเลยได้รับเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2544 ตามใบตอบรับไปรษณีย์ การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงมีผลตามกฎหมายแล้ว จำเลยต้องออกไปจากตึกแถวพิพาท หาใช่โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 25/4 แขวงศิริราช เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร และส่งมอบคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้ชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงินเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถว
จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวเลขที่ 25/4 แขวงศิริราช เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร และส่งมอบตึกแถวในสภาพเรียบร้อยคืนโจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 6,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถว กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังได้ยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถว 3 ชั้น เลขที่ 25/4 แขวงศิริราช เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นตึกแถวพิพาท เดิมบริษัทพระยาธรรมสรรพสินค้า จำกัด เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์ ต่อมาเมื่อวันที่ 18 มิถุนายน 2532 จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์มีกำหนดเวลา 21 ปี นับแต่วันที่ 8 มิถุนายน 2532 โดยในเวลา 10 ปีแรก ค่าเช่าเดือนละ 400 บาท และในเวลา 11 ปีหลัง ค่าเช่าเดือนละ 600 บาท กำหนดชำระค่าเช่าทุกวันที่ 5 ของเดือน ตามหนังสือสัญญาเช่า แต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาเมื่อวันที่ 18 มกราคม 2544 โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยขนย้ายออกไปจากตึกแถวพิพาทภายใน 60 วัน จำเลยได้รับแล้วแต่ยังไม่ยอมออกไปจากตึกแถวพิพาท
คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยข้อที่ว่า สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เพราะต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ชอบหรือไม่ เห็นว่า จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ดังนั้น ปัญหาข้อนี้จึงเป็นเรื่องนอกประเด็นตามคำฟ้องและคำให้การ ถือว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ต้องให้มิให้อุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 225 วรรคหนึ่ง ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยข้อนี้ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า หนังสือสัญญาเช่าระบุระยะเวลาการเช่า 21 ปี ซึ่งยังไม่สิ้นกำหนดเวลาเช่า จึงไม่ต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติว่า “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี” เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์เป็นเวลา 21 ปี นับแต่วันที่ 8 มิถุนายน 2532 แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี คือถึงวันที่ 8 มิถุนายน 2535 เท่านั้น แต่หลังจากครบกำหนดดังกล่าวแล้ว จำเลยยังคงเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ซึ่งโจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 เมื่อปรากฏว่าโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทภายใน 60 วัน นับแต่วันได้รับหนังสือ จำเลยได้รับเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2544 การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงมีผลตามกฎหมายแล้ว จำเลยต้องออกไปจากตึกแถวพิพาท หาใช่โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าดังที่จำเลยฎีกาไม่ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น
อนึ่ง คดีเป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ และเรียกค่าเสียหายเฉพาะค่าเสียหายในอนาคต จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้ค่าทนายความแทนโจทก์เป็นเงิน 8,000 บาท จึงเกินกว่าอัตราที่กำหนดไว้ในตาราง 6 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง เป็นการไม่ชอบ แม้จำเลยมิได้อุทธรณ์และศาลอุทธรณ์ก็มิได้แก้ไข แต่ปัญหานี้เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เอง และแก้ไขให้ถูกต้องได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5)”
พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความในชั้นศาลชั้นต้น 3,000 บาท และค่าทนายความในชั้นฎีกา 1,500 บาท แทนโจทก์
