แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การซื้อขายเรือนโดยทำสัญญาซื้อขายกันที่กรมการอำเภอโดยมีข้อตกลงว่าโจทก์จะได้รื้อเอาไปภายในกำหนด 3 วันนั้นเป็นการขายสังหาริมทรัพย์ไม่เป็นโมฆะ ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ตามฎีกาที่ 923/85
โจทก์ทำสัญญาซื้อขายเรือนกับเจ้าของเดิม ณ ที่ว่าการอำเภอโดยตกลงกันว่าจะรื้อเรือนไปภายใน 3 วัน แต่แล้วโจทก์กลับไม่รื้อเรือนไปตามข้อตกลงและกลับยอมให้เจ้าของเดิมเช่าเรือนพิพาทต่อไปอีกเป็นเวลานานถึง 10 ปี ถ้าโจทก์จะมีสิทธิเหนือพื้นดินของเจ้าของเดิมก็ต้องจดทะเบียนสิทธิต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1299 จึงจะใช้ยันจำเลยผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้แต่คดีนี้ปรากฏว่าไม่มีนิติกรรมจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
เมื่อจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ซื้อที่พิพาทโดยสุจริตและโดยเสียค่าตอบแทนทั้งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นหลักฐานอีกด้วยเรือนซึ่งเป็นส่วนควบย่อมติดไปกับที่ดินจำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในเรือนนี้ด้วย (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 3/2499)
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าเดิมนายบุญช่วย นางทองคำ คล่อสั่งสอน ได้ขายเรือนให้โจทก์ 1 หลังได้จดทะเบียนต่ออำเภอบ้านหมี่ แล้วนายบุญช่วยนางทองคำขอเช่าอยู่ต่อไป ต่อมาจำเลยเป็นโจทก์ฟ้องขับไล่นางทองคำโจทก์จึงทราบว่านิติกรรมซื้อขายระหว่างจำเลยและนางบุญช่วยเฉพาะเรือนพิพาทไม่สมบูรณ์เพราะนายบุญช่วยทราบดีอยู่แล้วว่าเรือนเป็นของโจทก์ ๆ ให้ผู้แทนแจ้งให้จำเลยทราบ จำเลยโต้แย้ง ขอให้ศาลพิพากษาว่าเรือนพิพาทเป็นของโจทก์ ห้ามจำเลยขัดขวาง
จำเลยให้การว่านายบุญช่วยขายเรือนและที่ดินให้จำเลยโดยสุจริตมีค่าตอบแทนจดทะเบียนต่อกรมการอำเภอแล้ว ครั้นราวปลาย พ.ศ. 2492นายบุญช่วยตามจำเลยให้นางทองคำภรรยานายบุญช่วยออกจากเรือนและที่ดินนางทองคำไม่ยอมออก เรื่องถึงกรมการอำเภอทำยอม นางทองคำผิดสัญญายอม จำเลยจึงฟ้องศาล โจทก์ทราบแต่มิได้ร้องสอดเข้ามาเป็นจำเลยร่วมกับนางทองคำ เมื่อศาลพิพากษาขับไล่นางทองคำแล้ว โจทก์แกล้งฟ้องเพื่อช่วยเหลือนางทองคำผู้เป็นญาติ
ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้แล้วจึงให้งดสืบพยานจำเลยแล้วพิพากษาว่าสัญญาซื้อขายเรือนรื้อเอาไปเป็นนิติกรรมที่กฎหมายมิได้บัญญัติให้จดทะเบียน แม้ได้จดทะเบียนไว้ไม่มีลักษณะเป็นนิติกรรมจดทะเบียนไม่มีผลยันจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอก การที่โจทก์ให้นายบุญช่วยเช่าและครอบครองต่อมาเป็นเวลา 10 ปี จำเลยได้ซื้อที่ดินและเรือนจากนายบุญช่วย การกระทำเช่นนี้ทำให้บุคคลภายนอกสำคัญผิดว่าเป็นเรือนของนายบุญช่วย จึงให้ยกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่ากรรมสิทธิ์ในเรือนพิพาทเป็นของโจทก์ ห้ามจำเลยขัดขวางในการที่โจทก์จะรื้อถอน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาพยานจำเลยแถลงคารมและประชุมปรึกษาคดีโดยมติที่ประชุมใหญ่แล้ว เรือนที่นายบุญช่วยขายให้โจทก์โดยทำสัญญาซื้อขายกันที่กรมการอำเภอบ้านหมี่ตามเอกสารหมาย จ.1 ว่าโจทก์จะได้รื้อเอาไปภายในกำหนด 3 วันนั้นเป็นการขายสังหาริมทรัพย์ ไม่เป็นโมฆะโจทก์ควรได้กรรมสิทธิ์ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 923/2485 ระหว่างนายผัน นาคเลื่อน โจทก์ นายบุญธรรม นางปิ่น จำเลย
ส่วนการที่โจทก์ไม่รื้อเรือนไปตามข้อตกลงกลับยอมให้นายบุญช่วยเช่าเรือนพิพาทต่อไปอีกเป็นเวลานานถึง 10 ปี ถ้าโจทก์จะมีสิทธิเหนือพื้นดินของนายบุญช่วยก็ต้องจดทะเบียนสิทธิต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 จึงจะใช้ยันจำเลยผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ แต่คดีนี้ปรากกว่าโจทก์มีสัญญาซื้อขายเรือนกับนายบุญช่วย ณ ที่ว่าการอำเภอแต่ไม่มีนิติกรรมจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ซื้อที่พิพาทโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตทั้งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นหลักฐานอีกด้วยเรือนเป็นส่วนควบย่อมติดไปกับที่ดิน จำเลยจึงควรได้กรรมสิทธิ์ในเรือนนี้ด้วย ฎีกาจำเลยฟังขึ้นจึงพิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลต่างให้เป็นพับไป
