แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การซื้อขายเรือนโดยทำสัญญาซื้อขายกันที่กรมการอำเภอโดยมีข้อตกลงว่าโจทก์จะได้รื้อเอาไปภายในกำหนด 3 วันนั้นเป็นการขายสังหาริมทรัพย์
โจทก์ทำสัญญาซื้อขายเรือนกับเจ้าของเดิม ณ ที่ว่าการอำเภอโดยตกลงกันว่าจะรื้อเรือนไปภายใน 3 วัน แต่แล้วโจทก์กลับไม่รื้อเรือนไปตามข้อตกลงและกลับยอมให้เจ้าของเดิมเช่าเรือนพิพาทต่อไปอีกเป็นเวลานานถึง 10 ปี ถ้าโจทก์จะมีสิทธิเหนือพื้นดินของเจ้าของเดิมก็ต้องจดทะเบียนสิทธิต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. ม.1299 จึงจะใช้ยันจำเลยผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ แต่คดีนี้ปรากฏว่าไม่มีนิติกรรมจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ซื้อที่พิพาทโดยสุจริตและโดยเสียค่าตอบแทนทั้งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นหลักฐานอีกด้วยเรือนซึ่งเป็นส่วนความย่อมติดไปกับที่ดิน จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในเรือนนี้ด้วย.
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 3/2499).
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าเดิมนายบุญช่วย นางทองคำ คล่องสั่งสอนได้ขายเรือนให้โจทก์ ๑ หลังได้จดทะเบียนต่ออำเภอบ้านหมี่ แล้วนายบุญช่วย นางทองคำขอเช่าอยู่ต่อไป ต่อมาจำเลยเป็นโจทก์ฟ้องขับไล่นางทองคำ โจทก์จึงทราบว่านิติกรรมซื้อขายระหว่างจำเลยและนายบุญช่วยเฉพาะเรือนพิพาทไม่สมบูรณ์เพราะนายบุญช่วยทราบดีอยู่แล้วว่าเรือนเป็นของโจทก์ ๆ ให้ผู้แทนแจ้งให้จำเลยทราบ จำเลยโต้แย้ง ขอให้ศาลพิพากษาว่าเรือนพิพาทเป็นของโจทก์ ห้ามจำเลยขัดขวาง
จำเลยให้การว่านายบุญช่วยขายเรือนและที่ดินให้จำเลยโดยสุจริตมีค่าตอบแทนจดทะเบียนต่อกรมการอำเภอแล้ว ครั้นราวปลาย พ.ศ.๒๔๙๒ นายบุญช่วยตาย จำเลยให้นางทองคำภรรยานายบุญช่วยออกจากเรือนและที่ดินนางทองคำผิดไม่ยอมออกเรื่องถึงกรมการอำเภอ ทำยอมนางทองคำสัญญายอม จำเลยจึงฟ้องศาลโจทก์ทราบแต่มิได้ร้องสอดเข้ามาเป็นจำเลยร่วมกับนางทองคำ เมื่อศาลพิพากษาขับไล่นางทองคำแล้วโจทก์แกล้งฟ้องเพื่อช่วยเหลือนางทองคำผู้เป็นญาติ
ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้แล้วจึงให้งดสืบพยานจำเลยแล้วพิพากษาว่าสัญญาซื้อขายเรือนเมื่อรื้อเอาไปเป็นนิติกรรมที่ ก.ม.มิได้บัญญัติให้จดทะเบียนแม้จะได้จดทะเบียนไว้ไม่มีลักษณะเป็นนิติกรรมจดทะเบียนไม่มีผลยันจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอก การที่โจทก์ให้นายบุญช่วยเช่าและครอบครองต่อมาเป็นเวลา ๑๐ ปี จำเลยได้ซื้อที่ดินและเรือนจากนายบุญช่วย การกระทำเช่นนี้ทำให้บุคคลภายนอกสำคัญผิดว่าเป็นเรือนของนายบุญช่วย จึงให้ยกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่ากรรมสิทธิ์ในเรือนพิพาทเป็นของโจทก์ห้าม จำเลยขัดขวางในการที่โจทก์จะรื้อถอน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาฟังพยานจำเลยแถลงคารมและประชุมปรึกษาคดีโดยมติที่ประชุมใหญ่แล้ว เรือนที่นายบุญช่วยขายให้โจทก์โดยทำสัญญาซื้อขายกันที่กรมการอำเภอบ้านหมี่ตามเอกสารหมาย จ.๑ว่าโจทก์จะได้รื้อเอาไปภายในกำหนด ๓ วันนั้นเป็นการขายสังหาริมทรัพย์ ไม่เป็นโมฆะโจทก์ควรได้กรรมสิทธิ์ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๙๒๓/๒๔๘๕ ระหว่างนายผัน นาคเลื่อน โจทก์ นายบุญธรรม นางปิ่น จำเลย
ส่วนการที่โจทก์ไม่รื้อเรือนไปตามข้อตกลงกลับยอมให้นายบุญช่วยเช่าเรือนพิพาทต่อไปอีกเป็นเวลานานถึง ๑๐ ปี ถ้าโจทก์จะมีสิทธิเหนือพื้นดินของนายบุญช่วยก็ต้องจดทะเบียนสิทธิต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. ม.๑๒๙๙ จึงจะใช้ยันจำเลยผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ แต่คดีนี้ปรากฏว่าโจทก์มีสัญญาซื้อขายเรือนกับนายบุญช่วย ณ ที่ว่าการอำเภอแต่ไม่มีนิติกรรมจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ซื้อที่พิพาทโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตทั้งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นหลักฐานอีกด้วยเรือนเป็นส่วนควบย่อมติดไปกับที่ดินจำเลยจึงควรได้กรรมสิทธิ์ในเรือนนี้ด้วย ฎีกาจำเลยฟังขึ้นจึงพิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลต่างให้เป็นพับไป.
