แหล่งที่มา : สำนักงาน ส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากจำเลยข้อความในสัญญากำหนดว่าผู้จะขายยินยอมที่จะดำเนินการขายให้เสร็จภายใน12เดือนเพื่อโอนขายให้แก่ผู้จะซื้อการซื้อขายที่ดินพิพาทจึงยังต้องมีการโอนทางทะเบียนกันแม้จำเลยยอมให้โจทก์ครอบครองที่ดินไปได้ก่อนก็ตามแต่ตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์กรรมสิทธิ์ที่ดินยังเป็นของจำเลยการครอบครองที่ดินของโจทก์จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของจำเลยเป็นการยึดถือที่พิพาทแทนจำเลยมิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของเมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือแม้โจทก์ครอบครองที่พิพาทเกิน10ปีโจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ โจทก์เคยฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทมาครั้งหนึ่งแล้วแต่ศาลพิพากษายกฟ้องเพราะขาดอายุความโจทก์จึงมาร้องขอให้พิพากษาว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยมิได้อาศัยเหตุอย่างเดียวกันไม่เป็นฟ้องซ้ำตามป.วิ.พ.มาตรา148.
ย่อยาว
ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องได้ซื้อที่พิพาทจากนายหา เกษราธิกุล กับพวก ผู้ร้องได้ครอบครองที่พิพาทเกิน 10 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ ขอให้ศาลมีคำสั่งว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้อง
ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านว่าผู้ร้องได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากผู้คัดค้านกับพวก แต่ผู้ร้องยังชำระเงินไม่ครบถ้วน ผู้ร้องเคยฟ้องผู้คัดค้านให้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทแก่ผู้ร้อง แต่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องอ้างว่าคดีขาดอายุความ ผู้ร้องครอบครองที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งยังชำระเงินไม่ครบถ้วน ผู้ร้องจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และการร้องเป็นคดีนี้เป็นฟ้องซ้ำขอให้ยกคำร้อง
ศาลชั้นต้นให้ดำเนินคดีเป็นคดีมีข้อพิพาทโดยเรียกผู้ร้องว่าโจทก์ เรียกผู้คัดค้านว่าจำเลย
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่าฟ้องโจทก์ไม่เป็นฟ้องซ้ำและโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์เข้าครอบครองที่พิพาทโดยสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้กรรมสิทธิ์ พิพากษากลับให้ยกฟ้อง
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อที่จำเลยแก้ฎีกาว่าฟ้อง (คำร้องขอ)ของโจทก์เป็นฟ้องซ้ำกับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 ฎีกาของศาลชั้นต้น เห็นว่าคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 ของศาลชั้นต้นเป็นเรื่องฟ้องขอให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ ส่วนคดีนี้เป็นเรื่องขอให้พิพากษาว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครอง ประเด็นที่จะต้องวินิจฉัย มิได้วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกัน กรณีจึงไม่เป็นฟ้องซ้ำตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148”
ที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 นั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบและคู่ความรับกันเป็นยุติว่า โจทก์กับพวกได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยกับพวกในราคา 8,625 บาท และชำระค่าที่ดินในวันทำสัญญาเป็นเงิน 8,000 บาทตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.2 คงค้างชำระค่าที่ดินอยู่ 625 บาท โจทก์ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทมาเกิน10 ปีแล้ว และโจทก์กับพวกเคยฟ้องจำเลยเกี่ยวกับที่ดินพิพาทมาครั้งหนึ่งแล้ว ซึ่งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง เพราะคดีขาดอายุความตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 4 มีข้อความว่า ผู้จะขาย (จำเลยกับพวก) ยินยอมที่จะดำเนินการขายที่ดินแปลงตามข้อ 1 (ที่ดินพิพาท)ตามระเบียบให้เสร็จภายใน 12 เดือนนับแต่วันที่ 13 กุมภาพันธ์ 2513เป็นต้นไป เพื่อโอนขายให้แก่ผู้จะซื้อ (โจทก์กับพวก) หากผู้จะขายบิดพลิ้วไม่ยอมขายที่ดินแปลงนี้ให้แก่ผู้จะซื้อจะโดยเหตุประการใดก็ตาม ยินยอมให้ผู้จะซื้อปรับได้เป็นจำนวน 10 เท่าของเงินมัดจำการซื้อขายที่ดินพิพาทนี้ยังจะต้องมีการโอนทางทะเบียนกัน สัญญาดังกล่าวเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้มีชื่อในโฉนด การที่โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทก็โดยจำเลยกับพวกยินยอมตามสัญญาข้อ 6 ซึ่งมีข้อความว่า นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไปผู้จะขาย (จำเลยกับพวก) ยินยอมให้ผู้จะซื้อ (โจทก์กับพวก) เข้าครอบครองที่ดินตามข้อ 1 (ที่ดินพิพาท) ได้โดยทันทีและจะไม่เกี่ยวข้องด้วยประการใด ๆ ทั้งนี้เพราะผู้จะซื้อจะเข้าทำประโยชน์ในที่ดินแปลงที่กล่าวในข้อ 1 ตั้งแต่วันทำสัญญานี้ จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของจำเลยกับพวกตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นการยึดถือที่ดินพิพาทแทนจำเลย มิใช่เป็นการยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของกรณีไม่ต้องด้วยข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่าโจทก์ยึดถือเพื่อตนครอบครองโดยสุจริต โดยความสงบและโดยเปิดเผยหรือจำเลยได้สละการครอบครองให้โจทก์แล้วตามข้อฎีกาของโจทก์ ส่วนข้อที่โจทก์ฎีกาว่าเมื่อล่วงเลยกำหนดเวลาที่จำเลยจะต้องโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาข้อ 4 แล้ว จำเลยมิได้ฟ้องบังคับให้โจทก์ส่งมอบที่ดินพิพาทคืนคงปล่อยให้โจทก์ครอบครองต่อมาเป็นเวลากว่า 10 ปี โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์นั้น เห็นว่ากรณีดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือ ทั้งไม่ปรากฏว่าต่อมาโจทก์เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังจำเลยว่าไม่มีเจตนาจะยึดถือที่ดินพิพาทแทนจำเลยต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 แต่กลับได้ความว่าเมื่อ พ.ศ. 2525 โจทก์กับพวกฟ้องจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาโดยให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ซึ่งศาลพิพากษายกฟ้องตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 ของศาลชั้นต้น ดังนั้นแม้จะฟังว่าโจทก์ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทติดต่อกันมาเป็นเวลาเกิน 10 ปีโจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ยกฟ้องนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืนฯ.”
