แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
จำเลยตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินให้จำเลย โดยหนังสือสัญญานายหน้ามีข้อความว่า “มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียนณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในกำหนด 10 วัน นับแต่วันทำสัญญานี้ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวสัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง”ดังนี้เห็นได้ว่าคู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าจะต้องจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลา10 วัน นับแต่วันทำสัญญา กำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญานายหน้า ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ผ่อนเวลาออกไปอีกแต่อย่างใด แม้โจทก์จะเป็นผู้ติดต่อให้ ม. ซื้อที่ดินจากจำเลยก็ตาม แต่เมื่อพ้นกำหนด 10 วัน ตามสัญญา โจทก์ยังไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ ถือว่าสัญญาสิ้นสุดไม่มีผลผูกพันคู่กรณี
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 8 ได้ทำสัญญาให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 ถึง 25043 ในราคา 1,400,000 บาทตกลงให้ค่านายหน้าอัตราร้อยละห้าของราคาที่ขาย ต่อมาโจทก์ติดต่อให้นางเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ ซื้อที่ดินดังกล่าวในราคา 1,800,000บาท โจทก์มีสิทธิได้ค่านายหน้าตามสัญญา เป็นเงิน 90,000 บาทโจทก์ทวงถามแล้วจำเลยเพิกเฉย ขอบังคับให้จำเลยทั้งแปดร่วมกันชำระเงิน 90,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ ส่วนจำเลยที่ 8 ศาลชั้นต้นจำหน่ายคดี จำเลยที่ 1และที่ 3 ถึงที่ 7 ให้การว่า จำเลยทั้งแปดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 25043 เป็นของจำเลยที่ 1 ผู้เดียว จำเลยที่ 1 ทำสัญญาให้โจทก์ที่ 2 เป็นนายหน้าขายที่ดินทั้งสองแปลงให้เสร็จภายในกำหนด 10 วัน แต่โจทก์ที่ 2ไม่สามารถขายที่ดินได้ภายในกำหนดเวลาดังกล่าว หลังจากครบกำหนดแล้วนางเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ ได้ซื้อที่ดินจากจำเลยโดยตรง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้แก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 70,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ 13 ตุลาคม 2526 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบรับกันฟังเป็นยุติในเบื้องต้นว่า จำเลยทั้งแปดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 25043 จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของผู้เดียวเมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม 2526 จำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ทั้งสองเป็นนายหน้าขายที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวตามหนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.3 ต่อมานางเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงจากจำเลยทั้งแปดได้ โดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2526 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ทั้งสองหรือไม่ เห็นว่าหนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.3มีข้อความระบุว่า “มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในกำหนด 10 วัน นับแต่วันทำสัญญานี้ ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวสัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง” อันมีความหมายว่า เมื่อโจทก์ทั้งสองติดต่อหาผู้ซื้อได้แล้ว โจทก์ทั้งสองจำต้องจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาดังกล่าวนับแต่วันทำสัญญาด้วย ปรากฏว่าที่ดินทั้ง 2 แปลง จำเลยได้นำไปจำนองไว้แก่นางสาวนงลักษณ์ วิรุฬห์ธนวงศ์มีกำหนดไถ่ถอนภายใน 1 ปี ตามหนังสือสัญญาจำนองเอกสารหมายล.3 เมื่อครบกำหนด 1 ปีจำเลยไม่ได้ไถ่ถอนเพราะไม่มีเงิน จำเลยจึงนำที่ดิน 2 แปลงนี้ไปจำนองแก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด จำนวนเงิน1,800,000 บาท ตามหนังสือสัญญาจำนองเอกสารหมาย ล.1 ล.2นายสุพัฒน์ ไทยอยู่ ผู้จัดการธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาตลาดหมอชิต พยานจำเลย ได้มาเบิกความรับรองในข้อนี้ต่อมาจำเลยได้ปิดประกาศขายที่ดินทั้ง 2 แปลง ให้ประชาชนทราบที่ปากซอยทางเข้าที่ดิน และสำนักงานที่ดิน แสดงว่าจำเลยมีความจำเป็นต้องการขายที่ดินโดยเร็วเพื่อนำเงินไปชำระหนี้จำนองจำเลยที่ 1จึงได้กำหนดเวลาไว้ในสัญญานายหน้าโดยชัดแจ้ง ย่อมเห็นได้ว่าคู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าจะต้องจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลา 10 วัน นับแต่วันทำสัญญากำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญานายหน้าทั้งไม่ปรากฎว่าจำเลยที่ 1 ได้ผ่อนเวลาออกไปอีกแต่อย่างใด หากจะฟังว่าโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ติดต่อนางเมฆินทร์ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงจากจำเลยทั้งแปดได้ก็ตาม แต่เมื่อครบกำหนด 10 วันตามสัญญาแล้วโจทก์ทั้งสองไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ถือว่าสัญญาสิ้นสุดไม่มีผลผูกพันคู่กรณีที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ทั้งสอง ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยฎีกาจำเลยที่ 1 ฟังขึ้น”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 เสียด้วยนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
