แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยร่วมถูกหมายเรียกเข้ามาในคดีตามคำร้องของจำเลยที่ 1 โดยศาลชั้นต้นเห็นว่าจำเลยที่ 1 อาจฟ้องจำเลยร่วมเพื่อการใช้สิทธิไล่เบี้ยหรือเพื่อใช้ค่าทดแทนอันเป็นกรณีร้องสอดตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) ซึ่งตามมาตรา 58 ให้ผู้ร้องสอดที่ได้เข้าเป็นคู่ความตามมาตรา 57 (3) มีสิทธิเสมือนหนึ่งว่าตนได้ฟ้องหรือถูกฟ้องเป็นคดีเรื่องใหม่และอาจนำพยานหลักฐานใหม่มาแสดง อาจอุทธรณ์ฎีกาคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ และอาจได้รับหรือถูกบังคับให้ใช้ค่าฤชาธรรมเนียม ดังนั้น แม้จำเลยที่ 1 จะขาดนัดยื่นคำให้การ ก็หาหมดสิทธิที่จะขอศาลหมายเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดี ทั้งจำเลยที่ 1 ยื่นคำร้องขอมาถูกต้องในระหว่างพิจารณาคดี จำเลยร่วมจึงมีสิทธิเข้ามาเป็นคู่ความได้ คำสั่งศาลชั้นต้นที่ให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความชอบแล้ว
สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 มีข้อตกลงว่า ให้มีการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเดิมและก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างใหม่ตามแบบแปลนท้ายสัญญาเช่า โดยมีการกำหนดเวลาเริ่มลงมือก่อสร้างและเวลาก่อสร้างให้แล้วเสร็จไว้ การที่โจทก์ไม่สามารถเริ่มลงมือก่อสร้างได้ สืบเนื่องมาจากพื้นที่เช่าได้รับการขึ้นทะเบียนจากกรมศิลปากรให้เป็นโบราณสถานภายหลังจากทำสัญญาเช่าแล้ว การรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเดิมและก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างใหม่ของโจทก์เพื่อให้เป็นไปตามสัญญาเช่าย่อมเป็นไปไม่ได้ ถือได้ว่าการชำระหนี้โดยการปฏิบัติตามสัญญากลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งเกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้และซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบ ลูกหนี้เป็นอันหลุดพ้นจากการชำระหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 219 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงไม่อาจฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญาและเรียกให้ชดใช้ค่าเสียหายได้ แต่สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งคู่สัญญามีหน้าที่จะต้องชำระหนี้ตอบแทนกัน แม้จำเลยที่ 1 จะหลุดพ้นจากการชำระหนี้ก็ตาม แต่จำเลยที่ 1 ก็หามีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้ตอบแทนไม่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 372 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงมีสิทธิเรียกเอาค่าตอบแทนการเช่าที่ชำระไปแล้วในวันทำสัญญาคืนจากจำเลยที่ 1 ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการขออนุญาตให้รื้อถอนและขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามแบบแปลนที่โจทก์ได้แก้ไขให้เป็นไปตามกรมศิลปากรและส่วนราชการที่เกี่ยวข้องกำหนด และอนุญาตให้โจทก์รื้อถอนอาคารที่โจทก์ได้รับมอบจากผู้เช่าเดิมที่อยู่นอกเขตอนุรักษ์เพื่อการก่อสร้าง ให้แก้ไขค่าตอบแทนการเช่าและค่าเช่าตามสัญญาให้เป็นไปตามอัตราส่วนของราคาตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากกรมศิลปากรและส่วนราชการที่เกี่ยวข้องโดยใช้อัตราส่วนในอัตราเดิมมาคำนวณและกำหนดเป็นค่าตอบแทนการเช่า นอกจากที่มีคำขอบังคับแล้วให้ถือตามข้อตกลงเดิมในสัญญาเช่า หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามให้จำเลยทั้งสองร่วมกันคืนเงินค่าตอบแทนการเช่า 120,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของเงินดังกล่าวนับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2545 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันฟ้องเป็นเงิน 17,190,410 บาท และให้ชดใช้ค่าใช้จ่าย 102,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์เนื่องจากเสียโอกาสจากการผิดสัญญาเช่าของจำเลยทั้งสอง 800,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การ
ก่อนจำเลยที่ 2 ยื่นคำให้การ โจทก์ยื่นคำบอกกล่าวถอนฟ้องจำเลยที่ 2 ศาลชั้นต้นอนุญาตและจำหน่ายคดีเฉพาะจำเลยที่ 2 ออกจากสารบบความ
จำเลยที่ 1 ยื่นคำร้องขอให้หมายเรียกบริษัทวังสินทรัพย์ จำกัด ซึ่งเคยเป็นจำเลยที่ 2 เข้ามาเป็นจำเลยร่วม โดยอ้างว่าจำเลยที่ 1 มอบอำนาจให้บริษัทวังสินทรัพย์ จำกัด เป็นผู้มีอำนาจจัดการทรัพย์ที่เช่าตามสัญญาเช่ากับโจทก์ ซึ่งจำเลยที่ 1 อาจใช้สิทธิไล่เบี้ยเอาแก่บริษัทวังสินทรัพย์ จำกัด ศาลชั้นต้นอนุญาต
จำเลยร่วมให้การขอให้ยกฟ้อง
จำเลยร่วมขาดนัดพิจารณา
ศาลชั้นต้นพิพากษา ให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน 60,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของเงินดังกล่าวนับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2545 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ คำขออื่นให้ยก ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยร่วม ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมให้เป็นพับ
โจทก์และจำเลยที่ 1 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน 120,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้อง (วันที่ 30 สิงหาคม 2547) เป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติที่คู่ความมิได้ฎีกาโต้เถียงกันว่า เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2545 โจทก์ทำสัญญาเช่า กับจำเลยที่ 1 ซึ่งมอบอำนาจให้จำเลยร่วมทำสัญญาแทนโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อพัฒนาสถานที่เช่า โดยการให้ผู้เช่าเดิมขนย้ายออกแล้วรื้อถอนอาคารสิ่งปลูกสร้างเดิมเพื่อนำมาก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างใหม่ยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าตกลงให้โจทก์ผู้เช่าได้ใช้ประโยชน์ในทางธุรกิจเพื่อการพาณิชย์และหรือที่อยู่อาศัย ซึ่งจะก่อสร้างขึ้นตามมาตรฐานที่ระบุในแบบแปลนและรายละเอียดประกอบแบบแปลน แนบท้ายสัญญาเช่า โดยการให้เช่าช่วงแก่ลูกค้าของโจทก์ โจทก์เช่าที่ดินจากจำเลยที่ 1 รวมสองบริเวณ คือ บริเวณที่หนึ่งเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 1302 (ที่ถูก 3312),3731 ถึง 3737 ตำบลจักรวรรดิ์ อำเภอสัมพันธวงศ์ (สามเพ็ง) กรุงเทพมหานคร อันเป็นที่ตั้งชุมชนซอยคุณหญิงเลื่อนฤทธิ์ เนื้อที่ 7 ไร่ 14 ตารางวา มีอาคารพาณิชย์อยู่ 225 หลัง บริเวณที่สองเป็นที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 1038 ตำบลจักรวรรดิ์ อำเภอสัมพันธวงศ์ (สามเพ็ง) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ดินที่เช่า 1 ไร่ 2 งาน 15 ตารางวา ซึ่งอยู่บริเวณถนนเยาวราช ตอนเชิงสะพานภาณุพันธ์ มีสิ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินตามสัญญาเช่าของผู้เช่าเดิม 25 หลัง โจทก์ตกลงชำระค่าตอบแทนให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 433,000,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ได้ชำระค่าตอบแทนการเช่าให้แก่จำเลยที่ 1 แล้วเป็นเงิน 120,000,000 บาท ค่าตอบแทนส่วนที่เหลือแบ่งชำระเป็นงวดตามข้อตกลงเรื่องการชำระค่าตอบแทนการเช่า ตามสัญญาเช่าข้อ 6 โจทก์ต้องดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายใน 4 ปี นับแต่วันทำสัญญา และตามสัญญาเช่าข้อ 7 (1) กำหนดให้ผู้เช่ารื้อถอนอาคารและสิ่งปลูกสร้างเดิมตลอดจนดำเนินการให้ผู้เช่าเดิมขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่เช่าเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่า การดำเนินการดังกล่าวจะต้องเป็นไปโดยชอบด้วยกฎหมาย ผู้ให้เช่าจะอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้เช่าในด้านเอกสารที่เกี่ยวกับกฎหมาย หากผู้เช่าไม่เริ่มลงมือก่อสร้างอาคารสิ่งปลูกสร้างภายใน 600 วัน นับถัดจากวันครบกำหนดชำระค่าตอบแทนการเช่าตามข้อ 6 งวดที่ 1 ผู้เช่ายินยอมชำระค่าปรับให้แก่ผู้ให้เช่าในอัตราร้อยละ 2 ของทุนก่อสร้างตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าต่อระยะเวลาทุก 1 เดือน จนกว่าผู้เช่าจะลงมือก่อสร้าง โดยจะชำระภายในเวลา 30 วัน นับแต่ผู้ให้เช่าได้ทวงถาม ภายหลังทำสัญญาจำเลยร่วมได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่ผู้เช่าเดิมบางส่วนแล้ว ผู้เช่าเดิมได้ชุมนุมต่อต้านการบอกเลิกสัญญาเช่าและมีหนังสือแจ้งกรมศิลปากรให้ขึ้นทะเบียนอาคารเป็นโบราณสถาน ต่อมาเมื่อวันที่ 28 พฤษภาคม 2546 กรมศิลปากรได้ขึ้นทะเบียนพื้นที่ที่เช่าบริเวณที่หนึ่งเป็นโบราณสถาน อันเป็นเหตุให้มีการแก้ไขแบบแปลนก่อสร้างใหม่ทั้งหมด และไม่สามารถรื้อถอนอาคารเดิมเพื่อก่อสร้างอาคารใหม่ได้ การรื้อถอนอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจะต้องได้รับอนุญาตจากกรมศิลปากรก่อน ทำให้แบบแปลนก่อสร้างที่โจทก์ทำไว้เดิม ซึ่งเป็นแบบแปลน ไม่สามารถใช้เป็นแบบก่อสร้างได้อีกต่อไป แบบที่จะก่อสร้างได้จะต้องเป็นการก่อสร้างอาคารสูงเฉพาะบริเวณอาคารเก่าด้านในและสร้างอาคารใหม่ตั้งแต่ชั้นที่ 3 ขึ้นไป แต่ยังให้คงโบราณสถานไว้ตามเดิม โดยต้องใช้เทคโนโลยีเคลื่อนย้ายตึกจากพื้นที่ก่อสร้างแล้วนำตึกกลับมาตั้งไว้ที่เดิม ซึ่งเป็นเทคโนโลยีในต่างประเทศ ไม่เคยมีในประเทศไทยมาก่อน และกรมศิลปากรยังไม่ได้อนุมัติแบบก่อสร้าง ต่อมาเมื่อครบกำหนด 600 วัน โจทก์ไม่ได้ลงมือก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญา จำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์ชำระค่าปรับแล้ว แต่โจทก์ไม่ชำระ จำเลยที่ 1 จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ประการแรกว่า คำสั่งศาลชั้นต้นที่ให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความในคดีตามคำร้องของจำเลยที่ 1 ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า จำเลยร่วมถูกหมายเรียกเข้ามาในคดีตามคำร้องของจำเลยที่ 1 โดยศาลชั้นต้นเห็นว่าจำเลยที่ 1 อาจฟ้องจำเลยร่วมเพื่อการใช้สิทธิไล่เบี้ยหรือเพื่อใช้ค่าทดแทนอันเป็นกรณีร้องสอดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจาณาความแพ่ง มาตรา 57 (3) ซึ่งตามมาตรา 58 ให้ผู้ร้องสอดที่ได้เข้าเป็นคู่ความตามมาตรา 57 (3) มีสิทธิเสมือนหนึ่งว่าตนได้ฟ้องหรือถูกฟ้องเป็นคดีเรื่องใหม่และอาจนำพยานหลักฐานใหม่มาแสดง อาจอุทธรณ์ฎีกาคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ และอาจได้รับหรือถูกบังคับให้ใช้ค่าฤชาธรรมเนียม ดังนั้น แม้จำเลยที่ 1 จะขาดนัดยื่นคำให้การ ก็หาหมดสิทธิที่จะขอศาลหมายเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดี ทั้งจำเลยที่ 1 ยื่นคำร้องขอมาถูกต้องในระหว่างพิจารณาคดี จำเลยร่วมจึงมีสิทธิเข้ามาเป็นคู่ความได้ คำสั่งศาลชั้นต้นที่ให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความในคดีตามคำร้องของจำเลยที่ 1 ชอบแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์ยกคำร้องของจำเลยที่ 1 และคำสั่งศาลชั้นต้นที่ให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีและเพิกถอนกระบวนพิจารณาที่จำเลยร่วมดำเนินการทั้งหมด ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังขึ้น
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ต่อไปว่า โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญาและชดใช้ค่าเสียหายได้หรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาเช่า ข้อ 4 มีข้อตกลงว่า การเช่าทรัพย์ตามสัญญานี้ มีวัตถุประสงค์จะพัฒนาสถานที่เช่าโดยดำเนินการให้ผู้เช่าเดิมขนย้ายออกแล้วรื้อถอนอาคารสิ่งปลูกสร้างเดิมเพื่อนำมาก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างใหม่ให้ยกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าและผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในทางธุรกิจเฉพาะเพื่อการพาณิชย์ หรือที่อยู่อาศัยโดยการให้เช่าช่วงแก่ลูกค้าผู้เช่า และกำหนดเวลาเริ่มลงมือก่อสร้างอาคารสิ่งปลูกสร้างภายใน 600 วัน และต้องดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายใน 4 ปี นับแต่วันทำสัญญา และตามสัญญาเช่าข้อ 1 กำหนดคำนิยาม คำว่า “อาคารและสิ่งปลูกสร้าง” หมายถึง อาคารเพื่อการพาณิชย์และหรือที่อยู่อาศัยที่มีอุปกรณ์อำนวยความสะดวกซึ่งจะก่อสร้างขึ้นตามมาตรฐานที่ระบุไว้ในแบบแปลน และรายละเอียดประกอบแบบแปลนเอกสารแนบท้ายสัญญาเช่าหมายเลข 6 บนทรัพย์สินที่เช่าทั้งสองบริเวณ ซึ่งประกอบด้วยอาคารที่มีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 65,900 ตารางเมตร จะเห็นได้ว่าเจตนาของคู่สัญญาในการทำสัญญาเช่าดังกล่าว ตกลงกันให้มีการรื้อถอนอาคารและสิ่งปลูกสร้างเดิมเพื่อนำมาก่อสร้างอาคารใหม่ ตามแบบแปลนเอกสารแนบท้ายสัญญาเช่าหมายเลข 6 โดยมีการกำหนดเวลาเริ่มลงมือก่อสร้างและกำหนดเวลาก่อสร้างให้แล้วเสร็จ อันเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 แต่ต่อมาวันที่ 28 พฤษภาคม 2546 อันเป็นเวลาภายหลังจากทำสัญญาเช่าแล้ว กรมศิลปากรได้ขึ้นทะเบียนพื้นที่เช่าบริเวณที่หนึ่งเป็นโบราณสถาน เป็นเหตุให้ไม่สามารถรื้อถอนอาคารเดิมเพื่อทำการก่อสร้างอาคารใหม่ตามสัญญาเช่าได้ แม้จะได้ความตามหนังสือของอธิบดีกรมศิลปากรถึงจำเลยที่ 1 ว่า การขึ้นทะเบียนโบราณสถานของกรมศิลปากรนั้น เจ้าของหรือผู้ครอบครองโบราณสถานโดยชอบด้วยกฎหมายสามารถที่จะดำเนินการปรับปรุงสิ่งก่อสร้างภายในบริเวณได้ แต่ต้องจัดส่งรูปแบบรายการเพื่อขออนุญาตต่ออธิบดีกรมศิลปากรพิจารณาอนุญาตและให้ความเห็นชอบก่อนการดำเนินงาน แต่เมื่อพิจารณาแบบแปลนที่กรมศิลปากรให้ความเห็นชอบให้ดำเนินการก่อสร้างตามมติคณะกรรมการวิชาการเพื่อการอนุรักษ์โบราณสถาน ตามหนังสือของกรมศิลปากร ประกอบคำเบิกความของนางจิราภรณ์ ผู้เชี่ยวชาญวิทยาศาสตร์การอนุรักษ์ กรมศิลปากร พยานโจทก์ได้ความว่า การปรับปรุงสิ่งก่อสร้างจะต้องคงรูปแบบอาคารเดิมไว้ทั้งสองชั้น ห้ามดัดแปลง แก้ไข ต่อเติม ให้เสียลักษณะทางด้านสถาปัตยกรรม ยกเว้นในส่วนที่มีความจำเป็นด้านโครงสร้างใหม่ที่จะมีผลกระทบต่อโบราณสถาน การก่อสร้างต่อเติมใหม่ให้ดำเนินการตั้งแต่ชั้นที่สามขึ้นไปและให้ออกแบบเรียบง่ายมีความกลมกลืนในภาพรวม แต่ให้เป็นความแตกต่างจากโบราณสถาน การก่อสร้างที่จอดรถใต้ดินให้ก่อสร้างได้ โดยห้ามรื้อหรือตัดชิ้นส่วนของอาคารเดิม แต่ให้เคลื่อนย้ายหรือเลื่อนออกไปได้หากจำเป็น เมื่อดำเนินการเสร็จให้เคลื่อนกลับมาอยู่ตำแหน่งเดิม จะเห็นได้ว่าการปรับปรุงสิ่งก่อสร้างที่กรมศิลปากรจะอนุญาตให้ดำเนินการดังกล่าวก็ยังคงอาคารโบราณสถานในพื้นที่เช่าไว้ทั้งหมด ไม่ให้รื้อถอนแม้จะอนุญาตให้ก่อสร้างต่อเติมใหม่ได้ก็มีเงื่อนไขให้ดำเนินการตั้งแต่ชั้นที่สามโดยใช้วิธีการก่อสร้างอาคารใหม่คร่อมอาคารเดิมตั้งแต่ชั้นสามขึ้นไปโดยจะก่อสร้างด้วยวิธีเคลื่อนย้ายอาคารเดิมทั้งหลังออกจากพื้นที่ก่อสร้างแล้วต้องนำกลับมาไว้ที่เดิม โดยห้ามรื้อถอน ตัดชิ้นส่วนของอาคารซึ่งเป็นเทคโนโลยีในต่างประเทศไม่เคยมีในประเทศไทยมาก่อน การที่โจทก์ยอมเจรจาเรื่องรูปแบบแปลนการก่อสร้างน่าจะเป็นเรื่องที่ต้องการแก้ไขปัญหาให้มีการดำเนินตามสัญญาเช่าที่ตกลงกันไว้ เนื่องจากมีการขึ้นทะเบียนพื้นที่เช่าเป็นโบราณสถานภายหลังทำสัญญาเช่า มิใช่เป็นการยอมรับว่าสามารถปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญาได้ตามที่จำเลยที่ 1 อ้าง ดังนั้น การที่โจทก์ไม่สามารถเริ่มลงมือก่อสร้างได้ภายในระยะเวลา 600 วัน ตามสัญญาจึงสืบเนื่องมาจากพื้นที่เช่าบริเวณที่หนึ่งได้รับการขึ้นทะเบียนจากกรมศิลปากรให้เป็นโบราณสถาน ทำให้ไม่สามารถรื้อถอนอาคารสิ่งปลูกสร้างเดิมและก่อสร้างอาคารสิ่งปลูกสร้างใหม่ตามแบบแปลนเอกสารแนบท้ายสัญญาเช่าหมายเลข 6 ได้ การรื้อถอนอาคารสิ่งปลูกสร้างเดิมและก่อสร้างอาคารใหม่ของโจทก์ เพื่อให้เป็นไปตามสัญญาเช่าย่อมเป็นไปไม่ได้ ถือได้ว่าการชำระหนี้โดยการปฏิบัติตามสัญญากลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งเกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้ และซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบ ลูกหนี้เป็นอันหลุดพ้นจากการชำระหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงไม่อาจฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญาและเรียกให้ชดใช้ค่าเสียหายได้ แต่สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งคู่สัญญามีหน้าที่จะต้องชำระหนี้ตอบแทนกัน แม้จำเลยที่ 1 จะหลุดพ้นจากการชำระหนี้ก็ตาม แต่จำเลยที่ 1 ก็หามีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้ตอบแทนไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 372 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงมีสิทธิเรียกเอาค่าตอบแทนการเช่า 120,000,000 บาท ที่ชำระไปแล้วในวันทำสัญญาคืนจากจำเลยที่ 1 ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน และให้ยกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่ให้ยกคำร้องของจำเลยที่ 1 และคำสั่งศาลชั้นต้นที่ให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีและเพิกถอนกระบวนพิจารณาที่จำเลยร่วมดำเนินการทั้งหมด ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
