แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ทำสัญญาเช่าและมีข้อสัญญาว่า “ถ้าครบกำหนด 2 ปีตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่ออีก 2 ปีและเมื่อแจ้งความประสงค์ต่อผู้ให้เช่าแล้วผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้ และเมื่อครบแล้วก็มีสิทธิเช่นนี้ในเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว” ดังนี้ เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าซึ่งสมบูรณ์ผู้เช่าบังคับตามสัญญาได้ กรณีเช่นนี้มิใช่เงื่อนไขตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 152
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่า จำเลยต่อสู้ว่าก่อนจะครบการเช่างวดที่ 2 ปีที่ 2 จำเลยได้แจ้งการเช่าไปยังผู้ให้เช่าแล้ว จำเลยจึงมีสิทธิได้เช่าต่อไปอีก 2 ปี ตามสัญญาข้อ 13 ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา
ศาลแขวงเห็นชอบตามข้อต่อสู้ของจำเลย จึงพิพากษายกฟ้อง
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังว่าสัญญาเช่าข้อ 13 มีว่า “เมื่อครบกำหนดเวลาเช่า 2 ปีดังระบุในสัญญาข้อ 1 แล้ว ผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่อได้อีก 2 ปี ถ้าประสงค์และเมื่อได้แจ้งความประสงค์เช่าต่อไปแก่ผู้ให้เช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้ และถ้าหากได้ทำสัญญากันต่อไปดังกล่าว เมื่อครบกำหนดอีกครั้ง 1 ผู้เช่าคงมีสิทธิจะเช่าต่อไปอีก 2 ปี ในเงื่อนไขดังกล่าวมาแล้วข้างต้นและต่อจากนั้นถ้าผู้เช่ายังคงครองสถานที่เช่าอยู่ ให้ถือว่ายังคงเช่ากันต่อไป ไม่มีกำหนดเวลา ถ้าฝ่ายใดจะบอกเลิกต้องบอกกล่าวล่วงหน้า 3 เดือน”
ข้อเท็จจริงปรากฏต่อไปว่า ได้ทำสัญญากันมาตั้งแต่วันที่ 9 ธันวาคม 2484 เมื่อครบ 2 ปีแรกแล้ว คู่สัญญาบันทึกสัญญาต่ออายุ 2 ปี ครั้ง 1 แล้ว ซึ่งจะครบวันที่ 9 ธันวาคม 2488 ในวันที่ 8 พฤศจิกายน 2488 จำเลยมีหนังสือถึงผู้ให้เช่าแสดงความจำนงขอต่อสัญญาต่อไปอีก 2 ปี ตามสัญญาข้อ 13 วันที่ 29 พฤศจิกายน โจทก์ตอบหนังสือจำเลยไม่ยอมให้เช่าต่อไป ให้จำเลยออกไปในวันที่ 9 ธันวาคม ซึ่งเป็นวันครบสัญญา และการบอกเลิกสัญญานี้โจทก์เคยบอกมาครั้ง 1 แล้ว เมื่อวันที่ 16 สิงหาคม 2488
ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาข้อ 13 เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าที่จะให้ผู้เช่าเลือกจะบังคับให้ผู้ให้เช่ายอมให้เช่าต่อไปอีก 2 ปีหรือไม่ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อตกลงเช่นนี้มิใช่เป็นการทำสัญญาเช่าเกินกว่า3 ปี เพราะมีผลบังคับกันเพียงระยะละ 2 ปีเท่านั้น แต่หากมีคำมั่นจะให้ผู้เช่าแต่ฝ่ายเดียวเลือกปฏิบัติบังคับให้ผู้ให้เช่าทำสัญญาอีกสัญญา 1 ได้อีก ข้อตกลงนี้ผู้ให้เช่าตกเป็นลูกหนี้ที่ผู้เช่าจะเรียกร้องบังคับเอาได้ จึงมิใช่เป็นเรื่องเงื่อนไข อันจะเป็นผลสำเร็จหรือไม่ แล้วแต่ใจของฝ่ายลูกหนี้ซึ่งจะทำให้นิติกรรมเป็นโมฆะตาม มาตรา 152 ฉะนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะไม่ยอมให้เช่าหรือบอกให้ผู้เช่าออกจากที่เช่าไปแต่อย่างใด ศาลฎีกาพิพากษายืน
