แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ผู้ที่มิใช่เจ้าของที่ดิน ทำหนังสือสัญญาโอนขายที่ดินมือเปล่าที่อำเภอ แม้ผู้ซื้อจะได้รับโอนทางทะเบียนโดยสุจริต ก็ไม่ได้สิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299,1300
ข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินมือเปล่าโจทก์ได้มอบให้จำเลยที่ 1 ดูแลจัดให้คนเช่าจำเลยที่ 1 เอาที่พิพาทนั้นไปโอนขายให้แก่จำเลยที่2 โดยทำสัญญาซื้อขายกันที่อำเภอ จำเลยที่ 2 รับโอนไว้โดยสุจริต ดังนี้ แม้จะได้ความต่อไปว่า จำเลยที่ 2 ได้ครอบครองที่พิพาทนั้นมาเกินกว่า 1 ปีแล้วก็ตาม จำเลยที่ 2 ก็คงได้สิทธิไปเพียงเท่าที่จำเลยที่ 1 มีอยู่ คือ มีฐานะเป็นผู้ยึดถือที่พิพาทแทนโจทก์สืบต่อจากจำเลยที่ 1 เท่านั้น จะถือว่าจำเลยที่ 2 แย่งการครอบครองจากโจทก์ยังไม่ได้ จนกว่าจำเลยที่ 2 จะได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้รับซื้อฝากที่ดินนาฟางพิพาทจากจำเลยที่ 1เป็นเงิน 8,000 บาท ครบกำหนดแล้วจำเลยที่ 1 ไม่ไถ่ที่ดินตกเป็นของโจทก์ โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ตลอดมาปลายเดือนพฤษภาคม 2502 จำเลยที่ 2 และบริวารได้บุกรุกเข้ายึดถือครอบครองและทำนาของโจทก์ทั้งแปลง โจทก์ห้ามจำเลยไม่ฟัง โจทก์ได้ร้องต่ออำเภอ จำเลยที่ 2 ต่อสู้ว่า ได้ซื้อที่นาแปลงนี้จากจำเลยที่ 1 โดยทำนิติกรรมซื้อขายกันที่อำเภอ จึงขอให้ขับไล่จำเลยและบริวาร และขอให้ทำลายนิติกรรมซื้อขายระหว่างจำเลยทั้งสอง และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 2,000 บาท
จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยได้ขายฝากที่ดินแก่โจทก์ 2 ครั้ง ครั้งที่ 1 รายที่โจทก์ฟ้อง ครั้งที่ 2 ตราจองเลขที่ 1099 พร้อมห้องแถวเป็นเงิน 30,000 บาท จดทะเบียน ณ หอทะเบียนที่ดินจังหวัดพิจิตร ต่อมาโจทก์ขอให้จำเลยไถ่ถอนการขายฝากทั้ง 2 ราย จำเลยไปหาเงินที่นายเอนก เอาที่ดินและห้องแถวขายฝากต่อให้นายเอนกเป็นเงิน 40,000 บาท จำเลยได้ชำระเงิน 40,000 บาทให้โจทก์เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน 2498 เป็นการไถ่ถอนการขายฝากทั้ง 2 รายเจ้าพนักงานได้แก้ทะเบียนไถ่ถอนและทำสัญญาขายฝากที่ดินโฉนดกับห้องแถวให้นายเอนกในวันนั้นเอง ส่วนการไถ่ถอนการขายฝากที่นาโจทก์รับรองว่าจะไปไถ่ถอนต่ออำเภอตะพานหิน ครั้นไปถึงก็หมดเวลาอำเภอปิดทำการ โจทก์ว่าอีก 2 วันมาใหม่ ถึงกำหนดจำเลยไปตามนัดแต่โจทก์ไปกรุงเทพฯ แต่โจทก์รับรองว่าจะจัดการไถ่ถอนฝ่ายเดียวเองจำเลยหลงเชื่อ จึงมิได้ติดต่อกับโจทก์อีก จำเลยได้ครอบครองนาพิพาทอย่างเจ้าของตามเดิม และได้โอนขายให้จำเลยที่ 2 ณ ที่ว่าการอำเภอตะพานหิน โดยสุจริต
จำเลยที่ 2 ให้การว่าจำเลยไม่ได้บุกรุกที่ของโจทก์ ที่ของโจทก์อยู่ที่ไหน จำเลยไม่ทราบ จำเลยรับซื้อไว้จากจำเลยที่ 1 โดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตไม่ทราบการซื้อขายฝากระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 มาก่อน
ศาลชั้นต้นฟังว่า จำเลยที่ 1 ยังไม่ได้ไถ่การขายฝากที่นาพิพาทจากโจทก์ และวินิจฉัยว่า จำเลยที่ 1 ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน ก็ย่อมไม่มีอำนาจโอนให้แก่จำเลยที่ 2 ได้ แม้จำเลยที่ 2 จะได้รับโอนทางทะเบียนโดยสุจริตก็ตาม จำเลยที่ 2 ก็ไม่ได้สิทธิในที่ดินทั้งโจทก์ก็ไม่ได้สละละทิ้งที่นาพิพาทเลย เรื่องค่าเสียหาย โจทก์สืบไม่ถึงว่าเสียหายอย่างใด พิพากษาขับไล่จำเลยที่ 2 และบริวารและให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายระหว่างจำเลยทั้งสอง
จำเลยที่ 2 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ฟังว่า จำเลยที่ 2 ครอบครองที่นาพิพาทโดยสงบเปิดเผยอย่างเป็นเจ้าของแต่ พ.ศ. 2500 ตลอดมา โจทก์ไม่เคยเกี่ยวข้องโจทก์ฟ้องเมื่อ 29 เมษายน 2503 เกิน 1 ปี ซึ่งจำเลยที่ 2 ได้สิทธิครอบครองแล้ว โจทก์หมดสิทธิฟ้องร้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาฟังว่า โจทก์รับซื้อฝากนาพิพาทไว้จากจำเลยที่ 1 ครบกำหนดไถ่การขายฝาก จำเลยที่ 1 ไม่ไถ่ โจทก์ได้มอบให้จำเลยที่ 1 ดูแลจัดให้คนเช่า เดือนมีนาคม 2500 จำเลยที่ 1 ตกลงขายที่พิพาทให้จำเลยที่ 2 เป็นเงิน 16,000 บาท จำเลยที่ 2 เชื่อโดยสุจริตว่าที่พิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 ก็ตกลงรับซื้อ ได้ทำสัญญาวางมัดจำไว้ 3,000 บาท ตกลงกันว่าให้ทำนาพิพาทให้เตียนหมดเสียก่อนจึงจะโอนกัน จากนั้นจำเลยที่ 2 ได้เข้าครอบครองตลอดมาจนถึงปี พ.ศ. 2501 ได้ทำนาพิพาทเตียนหมด จำเลยที่ 1 จึงขอให้เจ้าพนักงานออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วประกาศขายให้จำเลยที่ 2 เจ้าพนักงานได้ทำการรังวัดออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์และได้ประกาศขายไม่มีผู้ใดคัดค้าน จึงได้ทำสัญญาซื้อขายกันที่อำเภอตะพานหิน เมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม 2501 จำเลยที่ 2 ได้ชำระราคาครบถ้วนในวันทำสัญญา การที่จำเลยที่ 2 เข้าครอบครองที่นาพิพาทนี้ โจทก์ทราบแต่ พ.ศ. 2501 แต่เข้าใจว่าจำเลยที่ 2เข้าครอบครองโดยเช่าจากจำเลยที่ 1 ต่อมาพ.ศ. 2502 โจทก์จึงทราบจากอำเภอตะพานหินว่าจำเลยที่ 2 ซื้อที่นาพิพาทจากจำเลยที่ 1 วันที่ 2 ตุลาคม 2502 โจทก์ยื่นคำร้องต่อนายอำเภอตะพานหินหาว่าจำเลยที่ 2 บุกรุกที่นาพิพาท จำเลยที่ 2 อ้างว่าซื้อจากจำเลยที่ 1 โจทก์จึงฟ้องจำเลยทั้งสองเมื่อวันที่ 29 เมษายน 2503
ศาลฎีกาเห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300เป็นเรื่องผู้โอนมีชื่อในทะเบียน เช่น โฉนดตราจอง เมื่อผู้รับโอนเห็นผู้โอนมีชื่อในทะเบียนก็ย่อมเข้าใจว่าผู้โอนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ถึงแม้ความจริงผู้โอนจะไม่มีกรรมสิทธิ์ก็ดี ถ้าผู้รับโอนได้รับโอนโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต ผู้รับโอนย่อมได้กรรมสิทธิ์ทั้งนี้ เพราะกฎหมายถือทะเบียนเป็นสำคัญเป็นข้อยกเว้นหลักที่ว่าผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน แต่สำหรับคดีนี้ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ที่นาพิพาทเป็นของโจทก์ เพราะจำเลยที่ 1 ไม่ไถ่การขายฝากแม้ที่นาพิพาทจะเคยเป็นของจำเลยที่ 1 มาก่อน แต่ที่นาพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่า และจำเลยที่ 1 ก็ไม่เคยมีชื่อในทะเบียน จำเลยที่ 1 เป็นเพียงผู้ดูแลให้คนเช่าแทนโจทก์ จึงนำมาตรา 1300 มาใช้บังคับในกรณีนี้มิได้ ต้องบังคับตามหลักทั่วไป คือ ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้โอนไม่ใช่เจ้าของที่นาพิพาทถึงแม้จำเลยที่ 2 จะได้รับโอนจากจำเลยที่ 1 โดยสุจริต เสียค่าตอบแทนจำเลยที่ 2 ผู้รับโอนก็ไม่ได้สิทธิ แม้ข้อเท็จจริงจะฟังต่อไปว่าจำเลยที่ 2 ผู้รับโอนได้ครอบครองที่นาพิพาทมาเกินกว่า 1 ปี แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้โอนเป็นเพียงผู้ครอบครองที่นาพิพาทแทนโจทก์จำเลยที่ 2 ผู้รับโอนย่อมได้สิทธิไปเพียงเท่าที่จำเลยที่ 1 มีอยู่คือมีฐานะเป็นผู้ยึดถือที่นาพิพาทแทนโจทก์สืบต่อจากจำเลยที่ 1 เท่านั้น จะถือว่าจำเลยที่ 2 แย่งการครอบครองจากโจทก์ไม่ได้จนกว่าจำเลยที่ 2 จะได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1380 ข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์ยื่นคำร้องต่อนายอำเภอตะพานหินเมื่อวันที่ 2 ตุลาคม 2502 ว่าจำเลยบุกรุกที่พิพาท อำเภอสอบถามจำเลยในวันนั้น จำเลยที่ 2 ต่อสู้ว่าได้ซื้อจากจำเลยที่ 1 ข้อเท็จจริงไม่ได้ความเลยว่าจำเลยที่ 2 ได้บอกกล่าวแก่โจทก์ หรือแสดงต่อโจทก์ว่าจะไม่ยึดถือที่นาพิพาทแทนโจทก์นอกจากไปแสดงที่อำเภอดังกล่าวแล้ว เมื่อนับแต่วันที่จำเลยไปให้การต่ออำเภอ คือเมื่อวันที่ 2 ตุลาคม 2502 จนถึงวันโจทก์ฟ้องเมื่อวันที่ 29 เมษายน 2503 ยังไม่เกิน 1 ปี โจทก์จึงยังไม่หมดสิทธิฟ้องร้องเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
