แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ปัญหาที่ว่า ผู้ให้เช่าเพิ่งมาขีดฆ่าข้อความในสัญญาเช่าฉบับของจำเลยภายหลังที่ผู้ให้เช่าขายตึกพิพาทให้โจทก์แล้วนั้น เป็นปัญหาข้อเท็จจริง
การที่จำเลยนำสืบว่าได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าอันจะพึงถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนนั้น เป็นการนำสืบถึงเหตุที่ทำให้จำเลยมีสิทธิในการเช่านาถึง 15 ปี เพราะจำเลยได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกพิพาทเป็นการตอบแทน จึงเท่ากับเป็นการนำสืบหักล้างว่าสัญญาเช่านั้น ไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทน ไม่ต้องห้ามตามมาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง
สัญญาต่างตอบแทนเป็นสัญญาที่กฎหมายไม่บังคับให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียนแต่อย่างใด
เมื่อผู้ให้เช่าโอนขายตึกพิพาทให้โจทก์และได้บอกให้ทราบว่าผู้เช่าได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง โจทก์จะต้องให้ผู้เช่าได้อยู่จนครบกำหนด 15 ปี อย่าขับไล่มิฉะนั้นจะไม่ยอมขาย และโจทก์ก็ตกลงด้วย เช่นนี้กรณีที่โจทก์ยอมรับข้อผูกพันที่ผู้ให้เช่ามีต่อผู้เช่าเท่ากับว่าโจทก์ได้ทำสัญญาตกลงจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก เมื่อจำเลยคงถือตามสัญญาเช่าเดิม และได้ชำระค่าเช่าให้ทุกเดือน จึงเป็นการแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากสัญญาตามมาตรา 374 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้วคู่สัญญาหาอาจเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธินั้นในภายหลังได้ไม่ ตามมาตรา375 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 13/2509)
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เดิมจำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกพิพาทของนางอุบลชาครียรัตน์ ทำการค้ามีกำหนด 15 ปี และในระหว่างกำหนดเวลาเช่าถ้าผู้ให้เช่าต้องการที่พิพาทคืนจำเลยต้องส่งคืนภายในกำหนด 1 เดือนสัญญาเช่านี้มิได้จดทะเบียนการเช่าตามกฎหมายจำเลยจึงมีสิทธิการเช่าเพียง 3 ปี บัดนี้ โจทก์ได้ซื้อตึกพิพาทจากนางอุบลและต้องการตึกพิพาทจึงได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่ากับจำเลย แต่จำเลยไม่ยอมออกจึงขอให้ศาลบังคับ
จำเลยให้การว่า ตามสัญญาตกลงค่าเช่าเดือนละ 40 บาท ก่อนทำสัญญาเช่านางอุบลขอให้จำเลยช่วยค่าก่อสร้างตึกพิพาทเป็นเงิน 44,000 บาท จำเลยได้มอบเงินให้นางอุบลแล้วจึงมีสิทธิอยู่ต่อไปจนครบ 15 ปี จำเลยมิได้ประกอบการค้าและมิได้ตกลงว่าถ้านางอุบลต้องการตึกพิพาทคืนจะส่งคืนภายใน 1 เดือน จำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ยกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาพิพากษาว่า ปัญหาที่โจทก์อุทธรณ์ว่านางอุบลเพิ่งมาขีดฆ่าข้อความในสัญญาเช่าฉบับของจำเลยภายหลังที่ขายตึกให้โจทก์นั้นเป็นปัญหาข้อเท็จจริงโจทก์จึงอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 เพราะตึกพิพาทมีค่าเช่าเดือนละ 40 บาท และจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ หรือมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า ที่ศาลอุทธรณ์ไม่พิจารณาปัญหาข้อนี้ให้จึงชอบแล้ว
ส่วนที่โจทก์ฎีกาคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่าจะนำมาตรา 11แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้ไม่ได้ เพราะคดีฟังไม่ได้ว่านางอุบลได้ขีดฆ่าข้อความในสัญญาเช่าในวันทำสัญญา แต่มาขีดฆ่าในภายหลังนั้น เป็นฎีกาคัดค้านในข้อเท็จจริง จึงไม่รับวินิจฉัยให้
ที่โจทก์ฎีกาคัดค้านว่า การที่จำเลยนำสืบว่า จำเลยได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่นางอุบลอันจะพึงถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนเป็นการนำสืบแก้ไขเพิ่มเติมเอกสารต้องห้ามตามมาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งนั้นศาลฎีกาก็เห็นว่า การนำสืบจำเลยเป็นการนำสืบถึงเหตุที่ทำให้จำเลยมีสิทธิในการเช่านานถึง 15 ปี เพราะผู้เช่าได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกพิพาทเป็นการตอบแทนเท่ากับเป็นการนำสืบหักล้างว่าสัญญาเช่านั้นไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดาแต่เป็นสัญญาต่างตอบแทน
ที่โจทก์ฎีกาว่า สัญญาเช่ามีกำหนด 15 ปี แต่มิได้จดทะเบียนการเช่าแม้นางอุบลจะรับรองไว้ก็ไม่มีผลในกฎหมาย และแม้จะเป็นสัญญาต่างตอบแทน ก็คงมีผลผูกพันเฉพาะนางอุบลเท่านั้น ศาลฎีกาเห็นว่าสัญญาต่างตอบแทนเป็นสัญญาที่กฎหมายไม่บังคับให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียนแต่อย่างใด จึงมีผลผูกพันนางอุบลและข้อเท็จจริงได้ความว่า ตอนโอนขายห้องพิพาทให้โจทก์ นางอุบลได้บอกโจทก์ให้ทราบว่าจำเลยได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง จึงตกลงให้จำเลยเช่ามีกำหนด 15 ปี โจทก์จะต้องให้ผู้เช่าได้อยู่จนครบ 15 ปีอย่า ได้ขับไล่ หากจะขับไล่นางอุบลจะไม่ยอมขาย โจทก์จึงตกลงซื้อและทำสัญญายอมรับข้อผูกพันที่นางอุบลมีต่อจำเลย ดังนี้โดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่ากรณีที่โจทก์ยอมรับข้อผูกพันที่นางอุบลมีต่อจำเลย จึงเท่ากับว่าโจทก์ได้ทำสัญญาตกลงกับนางอุบลว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก และการที่จำเลยมิได้ทำสัญญาใหม่กับโจทก์คงถือตามสัญญาเช่าเดิมและได้ชำระค่าเช่าให้ทุกเดือน ถือว่าเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยว่าได้ถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้นตามมาตรา 374แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว เมื่อสิทธิของจำเลยได้เกิดมีขึ้นแล้วคู่สัญญาหาอาจเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธินั้นในภายหลังได้ไม่ตามมาตรา 375 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
พิพากษายืน
