แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ร่วมทำสัญญาให้บริษัท ว. ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินของโจทก์ร่วม โดยตกลงให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วมบริษัทว. หรือบริษัทผู้รับช่วงจากบริษัท ว. ได้สิทธิเรียกร้องเงินกินเปล่าจากผู้เช่าและนำผู้เช่ามาทำสัญญากับโจทก์ร่วม บริษัท ว. ให้บริษัท ส. รับช่วงก่อสร้างอาคารดังกล่าวไป บริษัท ส. ได้ก่อสร้างอาคารพิพาทนี้แล้วบริษัท ว. และบริษัท ส. ได้ตกลงให้ ม. เช่าและนำ ม. ไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วมต่อมา ม. โอนสิทธิการเช่าให้โจทก์โดยโจทก์ร่วมอนุญาตและทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้ว ดังนี้ แม้จำเลยจะได้ออกเงินค่าก่อสร้างอาคารพิพาทให้แก่บริษัท ส. และบริษัท ส. ตกลงจะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาททั้งจำเลยได้เข้าอยู่อาศัยในอาคารพิพาทก่อนที่โจทก์จะทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วมก็ตามแต่เมื่อโจทก์ร่วมไม่ทราบถึงข้อตกลงระหว่างบริษัท ส.กับจำเลยและบริษัท ส. ไม่ได้นำจำเลยไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วมข้อตกลงระหว่างจำเลยกับบริษัท ส. คงผูกพันเฉพาะจำเลยกับบริษัท ส. เท่านั้น ไม่ผูกพันโจทก์และโจทก์ร่วมซึ่งเป็นบุคคลภายนอก โจทก์ร่วมจึงไม่มีหน้าที่ให้จำเลยเช่าอาคารพิพาท
อาคารพิพาทปลูกในที่ดินของโจทก์ร่วม เมื่อตกลงกันว่าให้อาคารที่ก่อสร้างขึ้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วม จึงเป็นส่วนควบของที่ดินของโจทก์ร่วมและเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วมทันที โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทให้โจทก์ร่วมอีก
การที่จำเลยได้เข้าอยู่ในอาคารพิพาทอันเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วมโดยไม่มีสิทธิที่จะอยู่นั้น เป็นการละเมิดต่อโจทก์ร่วม โจทก์ร่วมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาทเมื่อโจทก์ร่วมไม่ได้ฟ้องขับไล่จำเลย ทำให้โจทก์ผู้เช่าตึกพิพาทจากโจทก์ร่วมได้รับความเสียหายเพราะเข้าอยู่ในอาคารพิพาทไม่ได้ โจทก์ชอบที่จะฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกพิพาท และขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่าเข้าเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 477 ประกอบด้วยมาตรา 549แม้โจทก์และโจทก์ร่วมจะตกลงกันว่าโจทก์ร่วมไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิ และโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้โจทก์ร่วมขจัดปัดเป่าการรอนสิทธิตามมาตรา483 ประกอบด้วยมาตรา 549 ก็ตาม แต่การที่โจทก์ขอให้ศาลเรียกโจทก์ร่วมเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ ไม่ใช่เป็นการฟ้องขอให้โจทก์ร่วมรับผิดในการรอนสิทธิทั้งโจทก์ร่วมก็ยินยอมเข้าเป็นโจทก์ร่วมในคดีโจทก์ย่อมมีสิทธิดำเนินคดีในฐานะเป็นโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยได้
การที่จำเลยเข้าอยู่ในอาคารพิพาทโดยมิได้เช่าจากโจทก์ร่วมและเข้าอยู่โดยไม่มีสิทธิอันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ร่วมโจทก์และโจทก์ร่วมย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ โดยไม่ต้องบอกกล่าวให้จำเลยออกจากอาคารพิพาทก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้เช่าอาคารเลขที่ 849/43 ถนนพระราม 6 จากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ปรากฏว่าจำเลยได้เข้าอยู่แล้วโดยไม่มีสิทธิ โจทก์จึงฟ้องขับไล่ ศาลชั้นต้นพิพากษาว่าการเข้าอยู่ก่อนของจำเลยเป็นการละเมิดต่อจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ไม่ใช่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ คดีถึงที่สุด โจทก์จึงแจ้งให้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยฟ้องขับไล่จำเลยแล้วส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์ แต่จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเพิกเฉยเป็นเหตุให้โจทก์ต้องเสียค่าเช่าทุกเดือนและขาดประโยชน์ที่ไม่ได้ใช้สอยอาคารพิพาท โจทก์จึงอาศัยสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 233ฟ้องจำเลยในนามของโจทก์แทนจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยว่า จำเลยเข้าอยู่ในอาคารพิพาทโดยไม่มีสิทธิ อันเป็นการละเมิดต่อจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากอาคารพิพาท
โจทก์ร้องขอให้เรียกจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเข้าเป็นโจทก์ร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาต
จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยโจทก์ร่วมร้องว่า เดิมโจทก์ร่วมให้บริษัทวังใหม่จำกัด ปรับปรุงและก่อสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินของโจทก์ร่วม ตกลงกันว่าให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วม บริษัทวังใหม่ จำกัด หรือบริษัทผู้รับช่วงจากบริษัทวังใหม่ จำกัด ได้สิทธิเรียกเงินกินเปล่าจากผู้เช่าและนำผู้เช่ามาทำสัญญากับโจทก์ร่วม อาคารพิพาทบริษัทวังใหม่ จำกัด ก่อสร้างขึ้นตามข้อตกลงดังกล่าว และได้นำนายมีไถ่ แซ่เตียว มาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วม ต่อมานายมีไถ่โอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทให้โจทก์ โจทก์ร่วมอนุญาตและได้ทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์ ไม่ปรากฏว่าจำเลยเช่าหรือทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ร่วมการกระทำของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ร่วม
จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าอาคารพิพาทจากผู้รับเหมาก่อสร้างซึ่งได้รับสิทธิจากโจทก์ร่วมตั้งแต่เริ่มสร้างเสร็จ และจำเลยออกเงินค่าปลูกสร้าง จำเลยจึงมีสิทธิในอาคารพิพาท อาคารพิพาทยังเป็นของบริษัทสวนหลวงก่อสร้างจำกัด บริษัทสวนหลวงก่อสร้างจำกัด ยังไม่ได้โอนให้แก่โจทก์ร่วม และยังไม่ได้แจ้งให้โจทก์ร่วมทำสัญญาเช่ากับจำเลยโจทก์จะใช้สิทธิเรียกร้องแทนโจทก์ร่วมไม่ได้ เพราะโจทก์รับรองและสละสิทธิไว้กับโจทก์ร่วมว่า หากโจทก์เข้าครอบครองอาคารพิพาทไม่ได้หรือถูกรอนสิทธิอย่างใด โจทก์ยอมรับผิดเองทั้งสิ้น โจทก์ร่วมยังไม่ได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลย โจทก์เคยฟ้องขับไล่จำเลยแล้วนำคดีนี้มาฟ้องอีก จึงเป็นฟ้องซ้ำ และฟ้องโจทก์เคลือบคลุม
ในวันนัดสืบพยานโจทก์ โจทก์ โจทก์ร่วม และจำเลยแถลงรับเอกสารบางฉบับและรับกันในข้อเท็จจริงบางประการแล้ว ศาลชั้นต้นสั่งให้งดสืบพยานแล้ววินิจฉัยว่า โจทก์มีอำนาจฟ้อง ฟ้องโจทก์ไม่เป็นฟ้องซ้ำ แม้จะมีสัญญาต่างตอบแทนระหว่างจำเลยกับบริษัทผู้ก่อสร้าง ก็ไม่ผูกพันโจทก์และโจทก์ร่วมฟ้องไม่เคลือบคลุมและโจทก์ไม่ต้องบอกกล่าวจำเลยก่อนฟ้อง พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากอาคารพิพาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์ร่วมได้ทำสัญญาให้บริษัทวังใหม่ จำกัด ปรับปรุงและก่อสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินของโจทก์ร่วม โดยตกลงให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วมบริษัทวังใหม่ จำกัด หรือบริษัทผู้รับช่วงจากบริษัทวังใหม่จำกัด ได้สิทธิเรียกร้องเงินกินเปล่าจากผู้เช่า และนำผู้เช่ามาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วม เมื่อทำสัญญากับโจทก์ร่วมแล้ว บริษัทวังใหม่ จำกัด ให้บริษัทสวนหลวงก่อสร้าง จำกัด รับช่วงก่อสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินของโจทก์ร่วมอาคารพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของอาคารพาณิชย์ที่บริษัทสวนหลวงก่อสร้าง จำกัด ก่อสร้างขึ้นในที่ดินของโจทก์ร่วมตามสัญญาระหว่างโจทก์ร่วมกับบริษัทวังใหม่ จำกัดเมื่อก่อสร้างอาคารพิพาทเสร็จแล้ว บริษัทวังใหม่ จำกัด และบริษัทสวนหลวงก่อสร้าง จำกัด ตกลงให้นายมีไถ่ แซ่เตียว เช่า และนำนายมีไถ่ แซ่เตียว ไปทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์กับโจทก์ร่วม มีกำหนด 10 ปี ต่อมานายมีไถ่ แซ่เตียวโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทให้โจทก์ โจทก์ร่วมอนุญาตและได้ทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์ แต่ปรากฏว่าจำเลยเข้าอยู่ในอาคารพิพาทโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วม และเข้าอยู่ก่อนที่โจทก์ทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ร่วม โจทก์จึงฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาท ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าการที่จำเลยเข้าอยู่ในอาคารพิพาทก่อนที่โจทก์จะทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วมเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ร่วม ไม่ใช่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ เพราะโจทก์ยังไม่ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาท พิพากษายกฟ้องโจทก์และคดีถึงที่สุดแล้วปรากฏตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8130/2514 ของศาลชั้นต้น โจทก์จึงฟ้องคดีนี้และร้องขอให้เรียกโจทก์ร่วมเข้ามาเป็นคู่ความร่วมด้วย
ที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยเช่าอาคารพิพาทจากบริษัทสวนหลวงก่อสร้างจำกัด โดยเสียเงินค่าก่อสร้างอาคารพิพาทให้แก่บริษัทดังกล่าว จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่างจำเลยกับบริษัทดังกล่าว และมีผลผูกพันโจทก์และโจทก์ร่วมด้วย ทั้งอาคารพิพาทยังไม่เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วม โจทก์และโจทก์ร่วมจึงไม่มีอำนาจฟ้องนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า แม้จะฟังว่าจำเลยออกเงินค่าก่อสร้างอาคารพิพาทให้แก่บริษัทสวนหลวงก่อสร้าง จำกัด โดยบริษัทดังกล่าวตกลงให้จำเลยเป็นผู้เช่าอาคารพิพาทดังที่จำเลยฎีกา แต่เมื่อโจทก์ร่วมไม่ทราบถึงข้อตกลงดังกล่าว และบริษัทดังกล่าวไม่ได้นำจำเลยไปทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์ร่วมข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่ผูกพันโจทก์และโจทก์ร่วมซึ่งเป็นบุคคลภายนอก คงผูกพันเฉพาะจำเลยกับบริษัทดังกล่าวซึ่งเป็นคู่สัญญากันเท่านั้นหากบริษัทดังกล่าวผิดสัญญา ชอบที่จำเลยจะว่ากล่าวกับบริษัทดังกล่าว โจทก์ร่วมไม่มีหน้าที่ต้องให้จำเลยเช่าอาคารพิพาท เมื่อต่อมาบริษัทดังกล่าวตกลงให้นายมีไถ่ แซ่เตียว เช่าอาคารพิพาท และนำนายมีไถ่ แซ่เตียว ไปทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์ร่วม โจทก์ร่วมจึงต้องทำสัญญาให้นายมีไถ่ แซ่เตียวเช่าอาคารพิพาทตามสัญญาที่โจทก์ร่วมทำกับบริษัทวังใหม่ จำกัด ต่อมานายมีไถ่ แซ่เตียว โอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทให้โจทก์และโจทก์ร่วมทำสัญญาให้โจทก์เช่าอาคารพิพาทแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิในอาคารพิพาทตามสัญญาเช่าที่ทำกับโจทก์ร่วม ส่วนที่จำเลยอ้างว่าอาคารพิพาทยังไม่เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วม เพราะบริษัทสวนหลวงก่อสร้าง จำกัด ยังไม่ได้โอนให้โจทก์ร่วมนั้น ศาลฎีกาเห็นว่าอาคารพิพาทซึ่งปลูกในที่ดินของโจทก์ร่วมเมื่อตกลงกันว่าให้อาคารที่ก่อสร้างขึ้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วมจึงเป็นส่วนควบของที่ดินของโจทก์ร่วม และเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วมทันที โดยไม่จำต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทให้โจทก์ร่วม
ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ใช้สิทธิเรียกร้องแทนโจทก์ร่วมไม่ได้ เพราะตาม ข้อ 2แห่งสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับโจทก์ร่วมว่า โจทก์ร่วมไม่ต้องรับผิดสำหรับการรอนสิทธิจาการกระทำของบุคคลภายนอกนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยเข้าอยู่ในอาคารพิพาทอันเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วมโดยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ได้นั้นเป็นการละเมิดต่อโจทก์ร่วม โจทก์ร่วมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกพิพาทเมื่อโจทก์ร่วมไม่ฟ้องขับไล่จำเลย ทำให้โจทก์ผู้เช่าตึกพิพาทจากโจทก์ร่วมได้รับความเสียหายเพราะเข้าอยู่ในอาคารพิพาทไม่ได้ โจทก์ชอบที่จะฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกพิพาท และขอให้ศาลเรียกโจทก์ร่วมผู้ให้เช่าเข้าเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ผู้เช่าได้ เทียบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 477ประกอบด้วยมาตรา 549 แม้โจทก์และโจทก์ร่วมจะตกลงกันว่าโจทก์ร่วมไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิที่เกิดขึ้นจากการกระทำของบุคคลภายนอกและโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้โจทก์ร่วมขจัดปัดเป่าการรอนสิทธิ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 483 ประกอบด้วยมาตรา 549ก็ตามแต่โจทก์มิได้ฟ้องขอให้โจทก์ร่วมรับผิดในการรอนสิทธิที่เกิดจากการกระทำของจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอก แต่เป็นการใช้สิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 477 ประกอบด้วยมาตรา 549ทั้งโจทก์ร่วมก็ยินยอมเข้าเป็นโจทก์ร่วมในคดี โจทก์ย่อมมีสิทธิดำเนินคดีในฐานะเป็นโจทก์ เพื่อรักษาประโยชน์ของตนได้
ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์และโจทก์ร่วมจะต้องบอกกล่าวให้จำเลยออกจากอาคารพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าการที่จำเลยเข้าอยู่ในอาคารพิพาทโดยมิได้เช่าจากโจทก์ร่วม และเข้าอยู่โดยไม่มีสิทธิอันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ร่วม โจทก์และโจทก์ร่วมจึงไม่ต้องบอกกล่าวให้จำเลยออกจากอาคารพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 566 ดังที่จำเลยฎีกา
พิพากษายืน
