แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ในเรื่องเช่าทรัพย์ ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าจะต้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า ดังนั้น เมื่อจำเลยให้การรับว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์จริง ทั้งสองฝ่ายก็ย่อมต้องผูกพันตามสัญญาเช่า จำเลยเข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าแล้วโจทก์ไม่ต่ออายุสัญญาสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นไป โจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยในฐานะผู้เช่าได้ ส่วนข้อพิพาทเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับวัด ช. ตามที่จำเลยกล่าวอ้างจะมีอยู่อย่างไรก็ไม่ใช่ข้อสำคัญเพราะกรณีนี้เป็นข้อพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาในสัญญาเช่าเท่านั้น จึงไม่มีเหตุที่ศาลจะต้องให้คู่ความนำพยานเข้าสืบเพื่อฟังข้อเท็จจริงว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยชอบหรือไม่ และการที่จำเลยไม่ยอมออกไปจากที่ดินพิพาทตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
จำเลยมิได้ให้การปฏิเสธฟ้องโจทก์ในเรื่องค่าเสียหายจึงไม่มีสิทธินำพยานเข้าสืบ แม้โจทก์ยังคงมีภาระการพิสูจน์ตามข้อกล่าวอ้างในคำฟ้อง แต่ก็ปรากฏว่าคู่ความได้แถลงรับกันแล้วว่าค่าเสียหายที่โจทก์เรียกมานั้นเป็นค่าเสียหายที่คิดคำนวณจากฐานค่าเช่าเดิม ประกอบกับในเรื่องค่าเสียหายนั้น ศาลมีอำนาจวินิจฉัยและกำหนดตามควรแก่พฤติการณ์และความร้ายแรงแห่งละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 438 อยู่แล้ว จึงไม่มีความจำเป็นที่ศาลต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความในประเด็นข้อนี้อีกต่อไป ที่ศาลชั้นต้นงดสืบพยานโจทก์และจำเลยแล้วพิจารณาให้โจทก์ชนะคดีจึงชอบแล้ว
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินราชพัสดุ จำเลยเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวบางส่วนจากโจทก์เพื่ออยู่อาศัย คิดเป็นเนื้อที่ประมาณ 39 ตารางวา ค่าเช่าปีละ 1,170 บาท โดยมีข้อตกลงว่าระหว่างอายุสัญญาเช่าหากโจทก์มีความจำเป็นต้องใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์ของรัฐ ให้โจทก์บอกเลิกสัญญาได้โดยบอกกล่าวเป็นหนังสือให้จำเลยทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน ต่อมาโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินภายในวันที่ 31 มีนาคม 2538แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินกับบริวารออกจากที่ดินราชพัสดุโฉนดเลขที่ 227 แขวงชนะสงครามเขตพระนคร กรุงเทพมหานคร และส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 5,727.78 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จกับให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ต่อไปเป็นเงินเดือนละ 112 บาทนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินกับบริวารออกไป
จำเลยให้การว่า ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินธรณีสงฆ์โจทก์จึงไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท สัญญาเช่าตกเป็นโมฆะโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง และจำเลยไม่ต้องรับผิดในค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้อง ขอให้ยกฟ้อง
วันนัดชี้สองสถาน คู่ความแถลงร่วมกันว่า ที่ดินพิพาทมีชื่อกระทรวงพระคลังมหาสมบัติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ และค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องมาเป็นเงินเดือนละ 112 บาท เป็นค่าเสียหายที่คิดมาจากค่าเช่าปีละ 1,345 บาท ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้แล้วจึงให้งดชี้สองสถานและงดสืบพยานโจทก์และจำเลย
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ 10 ซอยกษาปณ์ถนนจักรพงษ์ (แขวงชนะสงคราม เขตพระนคร กรุงเทพมหานคร) และขนย้ายทรัพย์สินกับบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 227 แขวงชนะสงครามเขตพระนคร กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 5,727.78 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 2ตุลาคม 2540) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ต่อไปในอัตราเดือนละ 112 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินกับบริวารออกไป
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อปี 2520โจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินราชพัสดุ โฉนดเลขที่ 227 แขวงชนะสงครามเขตพระนคร กรุงเทพมหานคร ได้ให้จำเลยเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวบางส่วนเพื่ออยู่อาศัยคิดเป็นเนื้อที่ประมาณ 39 ตารางวา ซึ่งก็คือที่ดินพิพาทคดีนี้หลังจากทำสัญญาเช่าแล้วจำเลยได้ปลูกบ้านไม้ 1 หลังในที่ดินพิพาทและต่อมาได้รื้อถอนบ้านไม้ออกแล้วปลูกเป็นอาคารคอนกรีต 3 ชั้น 1 หลังโจทก์ได้ต่ออายุสัญญาเช่าให้จำเลยเป็นรายปีเรื่อยมาและในปี 2536 โจทก์ขึ้นค่าเช่าเป็นปีละ 1,345 บาท หรือเดือนละ 112 บาท ครั้นปี 2537โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าโจทก์ไม่อาจต่ออายุสัญญาเช่าให้จำเลยได้อีก แต่โจทก์ยอมผ่อนผันให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทจนกว่าทางราชการจะเข้าใช้ประโยชน์ ต่อมาวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2538 โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินพิพาทภายในวันที่ 17มิถุนายน 2539 แต่จำเลยเพิกเฉย
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า ที่ศาลชั้นต้นงดสืบพยานโจทก์และจำเลยเป็นคำสั่งที่ชอบด้วยกระบวนพิจารณาหรือไม่เห็นว่า คดีนี้คงมีประเด็นต้องวินิจฉัยตามคำฟ้องและคำให้การจำเลยว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้หรือไม่ และค่าเสียหายของโจทก์มีเพียงใด สำหรับประเด็นเรื่องอำนาจฟ้องนั้น ศาลฎีกาได้พิจารณาแล้ว เห็นว่า ในเรื่องเช่าทรัพย์นั้น ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าจะต้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า ดังนั้นเมื่อจำเลยให้การรับว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์จริงทั้งสองฝ่ายย่อมต้องผูกพันตามสัญญาเช่าที่จำเลยได้เข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับโจทก์ เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าแล้วโจทก์ไม่ต่ออายุสัญญาเช่าให้จำเลยอีกต่อไป สัญญาเช่าจึงเป็นอันระงับสิ้นไปแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินพิพาทในฐานะผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยในฐานะผู้เช่าได้จำเลยจะมาโต้เถียงว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่ ส่วนข้อพิพาทเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับวัดชนะสงครามราชวรมหาวิหารตามที่จำเลยกล่าวอ้างมาในฎีกาจะมีอยู่อย่างไรก็มิใช่ข้อสำคัญ เพราะกรณีนี้เป็นข้อพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาในสัญญาเช่าเท่านั้น จึงไม่มีเหตุที่ศาลจะต้องให้คู่ความนำพยานเข้าสืบในประเด็นข้อนี้เพื่อฟังข้อเท็จจริงว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยชอบหรือไม่อีก และการที่จำเลยไม่ยอมออกไปจากที่ดินพิพาทตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ด้วย สำหรับประเด็นเรื่องค่าเสียหายนั้น ตามคำฟ้องโจทก์ได้ขอเรียกค่าเสียหายจากจำเลยมาเป็นเงินเดือนละ 112 บาท จำเลยมิได้ให้การปฏิเสธฟ้องโจทก์ข้อนี้ จึงไม่มีสิทธินำพยานเข้าสืบ แม้โจทก์จะยังคงมีภาระการพิสูจน์ตามข้อกล่าวอ้างในคำฟ้องข้อนี้ แต่ก็ปรากฏว่าคู่ความได้แถลงรับกันแล้วว่าค่าเสียหายที่โจทก์เรียกมาเดือนละ 112 บาท นั้น เป็นค่าเสียหายที่คิดคำนวณจากฐานค่าเช่าเดิมปีละ 1,345 บาท ประกอบกับในเรื่องค่าเสียหายนั้น ศาลมีอำนาจวินิจฉัยและกำหนดตามควรแก่พฤติการณ์และความร้ายแรงแห่งละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 438 อยู่แล้ว จึงไม่มีความจำเป็นที่ศาลจะต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความในประเด็นข้อนี้อีกต่อไปเช่นเดียวกัน ที่ศาลอุทธรณ์เห็นพ้องด้วยกับศาลชั้นต้นที่มีคำสั่งให้งดสืบพยานโจทก์และจำเลยแล้วพิพากษาให้โจทก์เป็นฝ่ายชนะคดีไปนั้น จึงต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
