แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ฟ้องว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน 5 ปี จำเลยชำระค่าเช่าปีเดียวแล้วไม่ชำระอีก โจทก์ได้บอกเลิกสัญญา ขอให้ขับไล่ดังนี้ มีประเด็นเฉพาะเรื่องเลิกสัญญา เพราะผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าไม่มีประเด็นเรื่องเลิกสัญญาเพราะสัญญาใช้ได้เฉพาะ 3 ปี ต่อจากนั้นไปบอกเลิกได้เพราะถือเป็นสัญญาไม่มีกำหนดเวลา
หนังสือสัญญาเช่ากำหนดเวลาเช่า 5 ปี ค่าเช่าปีละ 40 บาทไม่มีระบุว่าให้ชำระค่าเช่าเมื่อไร ศาลต้องฟังพยานบุคคลที่นำสืบถึงกำหนดเวลาชำระค่าเช่า
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2494 จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์ที่บ้านบ่อแร่ ตำบลเนินหอม อำเภอเมืองปราจีนบุรี เนื้อที่ 1 งาน เพื่อปลูกบ้านพักและค้าขาย สัญญาเช่ามีกำหนด 5 ปี คิดค่าเช่าปีละ 40 บาท ปรากฎตามสำเนาหนังสือสัญญาเช่าท้ายคำฟ้อง นับแต่จำเลยเช่าและปลูกบ้านแล้ว จำเลยชำระค่าเช่าปีแรก 40 บาทปีเดียว ปีต่อมาไม่ชำระ โจทก์ทวงถามจำเลยก็ขอผลัดตลอดมาโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่า และให้จำเลยออกจากที่เช่าตั้งแต่ต้นเดือนมกราคม 2498 จำเลยก็ไม่ออก จึงขอให้ศาลบังคับจำเลยกับบริวารให้รื้อถอนบ้านเรือนออกไปจากที่ดินของโจทก์
จำเลยให้การว่า ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินซึ่งอยู่กับโจทก์ การตกลงเช่าที่ดินรายนี้เป็นการเช่าเพื่อปลูกบ้านเรือนอยู่อาศัย กำหนดเวลาเช่า 5 ปี ค่าเช่าปีละ 40 บาทแต่มิได้กำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่ากันไว้โดยโจทก์พูดตกลงขอเอาเงินค่าเช่าล่วงหน้า 40 บาท ส่วนค่าเช่าปีต่อ ๆ ไปให้จำเลยชำระเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า 5 ปี เมื่อหนังสือสัญญาเช่ามิได้กำหนดเวลาชำระค่าเช่าโจทก์ชอบที่จะเรียกเอาค่าเช่าเมื่อสิ้นระยะเวลาเช่า โจทก์ไม่เคยทวงถามค่าเช่า และจำเลยไม่เคยขอผลัดชำระค่าเช่า โจทก์ยังไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว วินิจฉัยฟังว่า สามีโจทก์ได้พูดยอมให้จำเลยชำระค่าเช่าเมื่อครบ 5 ปี และโจทก์นำสืบไม่แน่ชัดว่าโจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาล่วงหน้าเมื่อใด จึงพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์ค่าธรรมเนียม ค่าทนายให้เป็นพับไป
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติว่า ถ้าเช่ากันเกินกว่า 3 ปีหากมิได้ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี จึงเห็นว่า การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีอายุการเช่าที่มีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี หากมีการเช่ากันต่อไปเมื่อครบ 3 ปีแล้ว ก็เป็นการเช่ากันโดยไม่มีกำหนดเวลาและซึ่งแต่ละฝ่ายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 โดยบอกกล่าวเลิกสัญญาต่ออีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง แต่ไม่จำต้องบอกล่วงหน้ากว่าสองเดือน ตามฟ้องของโจทก์กล่าวว่า โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าตั้งแต่เดือนมกราคม 2498 จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ฉะนั้น คดีจึงฟังได้ตามฟ้องของโจทก์ว่า โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้วตามฟ้อง โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันเมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2494 การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาเมื่อพ้นเวลา 3 ปี นับแต่ทำสัญญาเช่า และเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยเป็นเวลากว่าสองเดือนแล้ว โดยโจทก์ยื่นฟ้องจำเลยเมื่อวันที่ 9 พฤษภาคม 2498 จึงถือได้ว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
สำหรับเรื่องที่ว่าสามีโจทก์ได้ตกลงให้จำเลยชำระค่าเช่าเมื่อครบ 5 ปี ตามสัญญาเช่านั้น คดีนี้โจทก์ไม่ได้ฟ้องเรียกค่าเช่าฉะนั้น แม้จะมีการตกลงกันดังกล่าว ก็ไม่กระทบกระเทือนถึงสิทธิของโจทก์ที่จะบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่จำเลย พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้จำเลยรื้อถอนบ้านเรือนออกไปจากที่เช่ารายนี้ของโจทก์และให้จำเลยกับบริวารออกไปจากที่เช่าของโจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าธรรมเนียมและค่าทนาย 2 ศาล 100 บาท แทนโจทก์
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาได้ตรวจสำนวนและประชุมปรึกษาแล้ว เห็นว่า เหตุที่โจทก์อ้างในคำฟ้องขอให้ศาลบังคับขับไล่จำเลยนั้น เป็นเรื่องที่จำเลยผิดสัญญาเช่าโดยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์เป็นรายปี หาได้ฟ้องขับไล่จำเลยโดยอ้างเหตุเรื่องกำหนดเวลาเช่าระงับแล้วไม่ตามคำให้การของจำเลยโต้เถียงฟ้องของโจทก์ในสารสำคัญว่า ไม่ได้ผิดสัญญาเช่าเพราะตกลงกันให้จำเลยชำระค่าเช่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า 5 ปี ฉะนั้น ประเด็นที่โต้เถียงกันเป็นสารสำคัญที่จะต้องพิจารณาวินิจฉัยก็คือ จำเลยผิดสัญญาในเรื่องชำระค่าเช่าหรือไม่กล่าวคือ คู่พิพาทตกลงชำระค่าเช่ากันเป็นรายปีหรือตกลงกันชำระเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า 5 ปี
ในข้อนี้ โจทก์นำสืบว่า เมื่อทำสัญญาเช่าที่ดินกัน ได้ตกลงกันด้วยว่า ชำระค่าเช่าปีละครั้ง จำเลยชำระค่าเช่าปีแรกปีเดียว ปีต่อ ๆ มาไม่ได้ชำระ โจทก์ไปทวงถาม จำเลยก็บอกว่ายังไม่มีโจทก์จึงบอกให้จำเลยออกไปจากที่
จำเลยนำสืบว่า วันทำสัญญาเช่าที่ดิน โจทก์ไม่ได้ไปด้วย คงไปแต่นายเจาหายสามีโจทก์ นายเจาหายพูดกับจำเลยว่า ให้จำเลยชำระค่าเช่าให้นายเจาหาย 40 บาทก่อน แล้วให้ชำระค่าเช่าต่อไปเมื่อครบ 5 ปี อีกครั้งหนึ่ง จำเลยก็ชำระให้นายเจาหาย 40 บาทในวันทำสัญญาเช่าแล้วจำเลยปลูกบ้านอยู่ โจทก์ไม่เคยทวงค่าเช่าจากจำเลย
ศาลฎีกาเห็นว่า ตามสัญญาเช่ารายนี้ไม่มีระบุว่าให้ชำระค่าเช่าเมื่อไร จะต้องฟังจากพยานบุคคลที่คู่ความนำเข้าสืบ เมื่อพิเคราะห์คำพยานทั้งสองฝ่ายประกอบด้วยเหตุผลของรูปคดีแล้ว ศาลฎีกาเชื่อว่าได้มีการตกลงเป็นที่เข้าใจกันว่า ชำระค่าเช่าเป็นรายปี มิใช่ชำระเมื่อครบ 5 ปีแล้ว ทั้งนี้ได้ความจากคำโจทก์และคำนายเจาหายสามีโจทก์ยืนยันต้องกันว่า ตกลงชำระค่าเช่าทุกปี จำเลยชำระค่าเช่า40 บาทล่วงหน้าสำหรับค่าเช่าปีแรกปีเดียวแล้วก็ไม่ชำระอีกโจทก์ไปทวงถามจำเลยว่ายังไม่มี โจทก์จึงบอกจำเลยให้ออกไปจากที่ข้อนำสืบของจำเลยที่ว่านายเจาหาย สามีโจทก์พูดให้จำเลยชำระค่าเช่า 40 บาท ก่อนแล้วให้ชำระค่าเช่าต่อไป เมื่อครบ 5 ปี อีกครั้งหนึ่งนั้น คำนายถินกับคำนายบุตสีพยานจำเลยแตกต่างขัดกันคือ นายถินว่า เมื่อนายเจาหายพูดให้ชำระค่าเช่าอีกครั้งหนึ่ง เมื่อครบ 5 ปีแล้ว นายถินจึงลงมือเขียนสัญญาแต่นายบุตสีว่า ลงชื่อกันแล้วนายเจาหายพูดกับจำเลยว่า จะเอาค่าเช่าครั้งแรก 40 บาท แล้วต่อไปให้ชำระเมื่อครบ 5 ปีทีเดียว ก่อนเขียนสัญญานายเจาหายจะพูดเรื่องชำระค่าเช่าเมื่อครบ 5 ปีหรือเปล่า นายบุตสีไม่รู้ หากนายเจาหายได้พูดตกลงให้จำเลยชำระค่าเช่าต่อไปเมื่อครบ 5 ปี ก่อนเขียนสัญญาจริงก็ไม่น่าจะมีการพูดถึงเรื่องนี้กันอีก เมื่อลงชื่อในสัญญาแล้ว อนึ่ง พึงสังเกตว่า นายถินผู้นี้เป็นพ่อตาของจำเลย จะนับว่าเป็นคนกลางไม่เข้ากับจำเลยก็ไม่ได้ คำพยานจำเลยยังขาดน้ำหนักจะเชื่อฟัง พิเคราะห์ดูข้อตกลงในสัญญาเช่าก็เห็นมีกำหนดเวลาเช่าไว้นานถึง 5 ปี และกำหนดค่าเช่ากันไว้ปีละ 40 บาท เมื่อไม่มีระบุว่าให้ชำระเมื่อไรตามปกติน่าจะเข้าใจกันว่า ชำระค่าเช่าเป็นรายปี ข้อเท็จจริงก็ปรากฏว่าจำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์ 40 บาท ในวันทำสัญญาตรงกับจำนวนเงินค่าเช่าสำหรับหนึ่งปีพอดีจึงประกอบให้เห็นพอฟังได้ว่า ได้มีการตกลงเป็นที่เข้าใจกันว่าชำระค่าเช่าเป็นรายปีดังกล่าวมาแล้วข้างต้น โจทก์ชอบที่จะขอให้ศาลบังคับขับไล่จำเลยกับบริวารออกไปจากที่ดินเช่าตามฟ้อง
ด้วยเหตุนี้ ศาลฎีกาจึงพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในผลของคำพิพากษานั้น
