แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
เงินค่าทดแทนในการเช่าที่ดิน โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเวนคืนอันเป็นเหตุให้ผู้เช่าต้องออกจากทรัพย์สินก่อนสัญญาเช่าระงับตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530มาตรา 18(3) เป็นเงินค่าทดแทนความเสียหายที่ผู้เช่าต้องขาดประโยชน์แห่งสิทธิการเช่าหรือเสียประโยชน์จากการที่ไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าตลอดระยะเวลาก่อนสัญญาเช่าระงับ กรณีเช่นนี้ความเสียหายจริงต้องเป็นความเสียหายโดยตรงเท่านั้น ค่าเช่าที่โจทก์อ้างว่าจะต้องไปเช่าที่อยู่ใหม่ที่ต้องเสียค่าเช่าสูงกว่าค่าเช่าเดิมเป็นเวลา 21 ปีมิใช่ความเสียหายโดยตรงจากการเสียประโยชน์จากการที่ไม่ได้ใช้ตึกแถวที่เช่า ไม่เข้ากรณีที่จะเรียกเงินค่าทดแทนการเช่าตามมาตรา 18(3)ได้ แต่การที่ที่โจทก์ขาดประโยชน์เพราะไม่ได้ใช้ตึกแถวที่เช่าประมาณ 21 ปีนั้น เป็นความเสียหายจริงตามมาตรา 18(3) โจทก์จึงมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนในการเช่า
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้เช่าตึกแถวเลขที่ 33/36 หมู่ที่ 8 แขวงวังทองหลาง เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร มีกำหนด 30 ปี นับแต่วันที่ 1มีนาคม 2529 ค่าเช่าเดือนละ 150 บาท การเช่าได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตึกแถวดังกล่าวปลูกสร้างอยู่ในที่ดินที่ที่จะเวนคืนตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตลาดพร้าว เขตบึงกุ่ม เขตบางกะปิ เขตห้วยขวางเขตคลองเตยและเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2533 เพื่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ กำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์เป็นเงิน 3,480 บาท โจทก์ไม่พอใจและได้ยื่นอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยมิได้วินิจฉัยอุทธรณ์ภายในกำหนดเวลาตามกฎหมายตึกแถวที่ถูกเวนคืนอยู่ติดซอยลาดพร้าว 73 ซึ่งเป็นทำเลที่เจริญการคมนาคมสะดวก จำเลยรื้อตึกแถวเป็นเหตุให้โจทก์ต้องออกจากตึกแถวก่อนครบกำหนดเวลาเช่าเป็นเวลา 21 ปีเศษ หากโจทก์ไปเช่าตึกแถวที่มีสภาพและทำเลเช่นเดียวกันจะต้องเสียค่าเช่าเดือนละไม่น้อยกว่า 5,000 บาท โจทก์ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาท รวม 20 ปีเป็นเงิน 1,320,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 1,320,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 9.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า เงินค่าทดแทนที่กำหนดให้แก่โจทก์เป็นค่าขนย้ายสิ่งของสำหรับเงินค่าทดแทนที่โจทก์เรียกร้องมานั้นสูงเกินไป และมิใช่ค่าเสียหายจริงโดยเหตุที่ต้องออกจากสิ่งปลูกสร้างก่อนสัญญาเช่าระงับโจทก์มีสิทธิได้รับดอกเบี้ยไม่เกินอัตราร้อยละ 6.5 ต่อปี ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 164,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินที่ประกาศอัตราดอกเบี้ยขึ้นลง แต่ไม่เกินอัตราร้อยละ 9.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 4ธันวาคม 2538 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์1,200,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า “ที่จำเลยฎีกาว่า การพิจารณากำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์ในฐานะผู้เช่าคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ และคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ได้พิจารณาโดยอาศัยหลักเกณฑ์ตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530และวางหลักเกณฑ์ในการกำหนดเงินค่าทดแทนโดยเหตุที่ต้องออกจากทรัพย์สินที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับว่า ในกรณีการเช่าที่มีหลักฐานเป็นหนังสือและผู้เช่าได้มีการจ่ายค่าหน้าดิน เงินกินเปล่าหรือเงินอื่นใดในลักษณะเดียวกันให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นการล่วงหน้า ซึ่งตามกฎหมายถือได้ว่าเป็นค่าเช่าล่วงหน้าและผู้เช่าต้องออกจากที่ดิน โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างก่อนกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญา ให้นำเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่ผู้ให้เช่าจะต้องคืนแก่ผู้เช่าตามส่วนที่ผู้เช่าไม่ได้ใช้ทรัพย์สินนั้นมาหักออกจากเงินค่าทดแทนที่ผู้ให้เช่ามีสิทธิได้รับเพื่อนำเงินจำนวนดังกล่าวมาจ่ายเป็นเงินค่าทดแทนแก่ผู้เช่า แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏชัด ทั้งจากการนำสืบพยานของโจทก์ว่า โจทก์ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ผู้รับเหมาก่อสร้างเพื่อมีสิทธิทำสัญญาเช่าตึกแถวที่ถูกเวนคืนกับเจ้าของที่ดินที่ให้เช่ามีกำหนดระยะเวลาเช่า 30 ปี อัตราค่าเช่าเดือนละ 150 บาทดังนั้นที่โจทก์จ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ผู้รับเหมาก่อสร้าง มิใช่เงินที่โจทก์จ่ายให้แก่ผู้ให้เช่าจึงมิใช่เงินที่ผู้ให้เช่าจะต้องคืนแก่โจทก์ตามส่วนที่ไม่ได้ใช้ทรัพย์สินนั้น คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ และคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์จึงเห็นว่า โจทก์มีสิทธิรับเงินค่าทดแทนการเช่าเป็นค่าขนย้ายสิ่งของเครื่องใช้ตามจำนวนเที่ยวที่จะขนย้าย โดยให้ถือราคาขององค์การรับส่งสินค้าและพัสดุภัณฑ์ จึงกำหนดเงินค่าทดแทนให้โดยเหตุที่ต้องออกจากทรัพย์สินที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับให้แก่โจทก์เป็นเงิน 3,480 บาท ซึ่งสอดคล้องกับข้อเท็จจริงและเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย อย่างไรก็ตาม เมื่อศาลชั้นต้นเห็นว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของที่ดินผู้ให้เช่าเป็นสัญญาที่คู่สัญญาต่างมุ่งหมายประสงค์ได้รับผลตอบแทนทางทรัพย์สินเป็นสำคัญโดยผู้ให้เช่าไม่ต้องออกเงินค่าก่อสร้าง แต่จะได้รับกรรมสิทธิ์ในตึกแถวส่วนโจทก์ซึ่งออกเงินช่วยค่าก่อสร้างจะได้รับประโยชน์เป็นสิทธิการเช่าในระยะเวลานานโดยเสียค่าเช่าจำนวนน้อย จึงเป็นสัญญาที่มีลักษณะต่างตอบแทนในทรัพย์สินยิ่งกว่าการเช่าและเชื่อว่ามีการช่วยเงินค่าก่อสร้างเป็นเงินคูหาละ 300,000 บาท จึงกำหนดเงินค่าทดแทนให้โจทก์ตามขอตามส่วนระยะเวลาที่โจทก์ไม่ได้ใช้ตึกแถว หักด้วยเงินค่าเช่าที่โจทก์ไม่ต้องชำระเป็นเงินค่าทดแทนที่โจทก์ควรจะได้รับจำนวน164,000 บาท จำเลยเห็นว่าเพื่อบรรเทาความเดือดร้อนที่โจทก์ได้รับจึงไม่ได้อุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาดังกล่าว และยินยอมจ่ายเงินดังกล่าวให้แก่โจทก์แต่ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายเพราะต้องออกจากที่เช่าไปหาเช่าที่อยู่ใหม่เดือนละ 5,000 บาท เป็นเงินค่าทดแทน 1,200,000 นั้น จำเลยขอคัดค้านว่าเหตุที่โจทก์ต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับนั้นเป็นผลของกฎหมายไม่เป็นละเมิดและไม่มีกฎหมายบัญญัติให้จำเลยต้องรับผิดในค่าเสียหายดังกล่าวต่อโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายดังกล่าวจากจำเลย การที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ในลักษณะดังกล่าวจึงไม่ถูกต้อง และไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้นปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า โจทก์มีสิทธิเรียกเงินค่าทดแทนเพราะเหตุที่ต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับต้องไปหาที่อยู่ใหม่ ต้องเสียค่าเช่าสูงกว่าค่าเช่าเดิมหรือไม่ ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันฟังได้ว่า โจทก์เป็นผู้เช่าตึกแถวมีกำหนด 30 ปี นับแต่วันที่ 1มีนาคม 2529 ค่าเช่าเดือนละ 150 บาท การเช่าทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ครบกำหนดการเช่า 30 ปีในวันที่ 1 มีนาคม 2559 จำเลยทำการรื้อตึกแถวดังกล่าวและเข้าครอบครองที่ดินที่ใช้ปลูกตึกแถวนั้น เมื่อวันที่ 17มกราคม 2538 ก่อนสัญญาเช่าระงับเป็นเวลากว่า 20 ปี กรณีนี้พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาตรา 18(3) ได้บัญญัติเกี่ยวกับการกำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่าที่ดิน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่ถูกเวนคืนไว้ว่า เงินค่าทดแทนในการเช่านี้พึงกำหนดให้เฉพาะที่ผู้เช่าได้เสียหายจริง โดยเหตุที่ต้องออกจากที่ดิน โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวก่อนสัญญาเช่าระงับ เห็นว่า เงินค่าทดแทนในการเช่าที่ดิน โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเวนคืนอันเป็นเหตุให้ผู้เช่าต้องออกจากทรัพย์สินก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18(3)นั้น เป็นเงินค่าทดแทนความเสียหายที่ผู้เช่าต้องขาดประโยชน์แห่งสิทธิการเช่าหรือเสียประโยชน์จากการที่ไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าตลอดระยะเวลาก่อนสัญญาเช่าระงับ กรณีเช่นนี้ความเสียหายจริงต้องเป็นความเสียหายโดยตรงที่เกิดจากการขาดประโยชน์แห่งสิทธิการเช่าหรือเสียประโยชน์จากการที่ไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าตลอดระยะเวลาก่อนสัญญาเช่าระงับเท่านั้น ที่โจทก์อ้างว่า จะต้องไปเช่าที่อยู่ใหม่ที่ต้องเสียค่าเช่าสูงกว่าค่าเช่าเดิมเป็นเวลา 21 ปี ค่าเช่าที่โจทก์อ้างว่าต้องเสียเพิ่มสูงขึ้นนี้มิใช่ความเสียหายโดยตรงจากการเสียประโยชน์จากการที่ไม่ได้ใช้ตึกแถวที่เช่าไม่เข้ากรณีที่จะเรียกเงินค่าทดแทนการเช่าตามมาตรา 18(3)ได้ แต่การที่ตึกแถวที่โจทก์เช่าถูกเวนคืนนั้นทำให้โจทก์ขาดประโยชน์แห่งสิทธิการเช่าหรือเสียประโยชน์จากการที่ไม่ได้ใช้ตึกแถวที่เช่าประมาณ 21 ปีนั้นเป็นความเสียหายจริงตามมาตรา 18(3) โจทก์จึงมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนในการเช่า ศาลฎีกาพิจารณาถึงทำเล สถานที่ตั้งของตึกแถวที่โจทก์เช่า ระยะเวลาที่โจทก์ขอคิดค่าเสียหาย และที่โจทก์นำสืบว่าได้จ่ายเงินจำนวน 320,000 บาทเพื่อตอบแทนสิทธิการเช่าตึกแถวดังกล่าวแล้ว เห็นว่า เงินค่าทดแทนในการเช่าที่เป็นธรรมแก่โจทก์และสังคม คือจำนวน 600,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 600,000 บาท แก่โจทก์และให้จำเลยใช้ค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แทนโจทก์ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นฎีกา นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
