แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
จำเลยประสงค์จะให้เช่าที่ดินมีกำหนดเวลาเกิน 3 ปีจึงระบุในสัญญาว่าจำเลยมอบให้โจทก์ไปจัดการให้จดทะเบียนณ สำนักงานที่ดิน แล้วจำเลยยอมจ่ายค่านายหน้าให้แก่โจทก์เป็นจำนวนเงิน 5% ของเงินดังกล่าวโดยจ่ายให้ในวันจดทะเบียนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน จึงเป็นสัญญาที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน คือถือการจดทะเบียนการเช่าระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าที่สำนักงานที่ดินเป็นเงื่อนไขความสำเร็จของการเป็นนายหน้า เมื่อยังมิได้มีการจดทะเบียนการเช่าเพราะผู้เช่าผิดสัญญา ดังนี้ โจทก์ยังไม่มีสิทธิเรียกค่านายหน้าจากจำเลย
ย่อยาว
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน180,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามคำฟ้องโจทก์คำให้การจำเลยและที่โจทก์จำเลยแถลงรับว่า เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2523 จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาให้โจทก์เป็นนายหน้าหาคนมาเช่าที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินของจำเลยตามโฉนดเลขที่ 748 ตำบลเชิงเนิน อำเภอเมืองระยอง จังหวัดระยอง เนื้อที่ประมาณ 1 ไร่ เป็นเวลา 30 ปี เป็นเงินค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท โดยจำเลยสัญญาจะจ่ายค่านายหน้าให้โจทก์เป็นจำนวนเงินร้อยละ 5 ของเงินค่าเช่า และถ้าได้ค่าเช่าเกินกว่าเดือนละ 3,000 บาทเท่าใด จำเลยยอมยกค่าเช่าที่เกินนั้นให้โจทก์ แต่โจทก์ต้องเสียค่าธรรมเนียมที่ดินและค่าอากรแสตมป์เอง รายละเอียดปรากฏตามหนังสือสัญญานายหน้า เอกสารหมาย จ.1 ต่อมาวันที่ 25 ตุลาคม2523 โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเพิ่มเติมฉบับแรกโดยเปลี่ยนแปลงกำหนดเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 20 ปี หรือ 30 ปี แล้วแต่จะตกลงกันโดยถือว่าสัญญาฉบับแรกนี้ยังไม่ได้เลิก และได้เพิ่มข้อตกลงว่า หากค่าเช่าได้เกินกว่าเดือนละ 3,000 บาทเงินส่วนเกินนี้ต้องแบ่งเป็น 3 ส่วน ส่วนหนึ่งได้แก่โจทก์ ส่วนที่สองมอบให้จำเลยส่วนที่สามมอบให้นายรุ่งศักดิ์ สัมปันณา ผู้รับเป็นนายหน้าอีกคนหนึ่ง หากได้ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 3,000 บาท โจทก์ก็มีสิทธิได้ค่านายหน้าร้อยละ 5 ตามสัญญาเดิม และได้เพิ่มเงื่อนไขในการให้เช่าว่าในระยะแรกของการเช่า ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าก่อน 1 ปี 6 เดือน รายละเอียดแห่งสัญญาปรากฏตามเอกสารหมาย จ.2 ต่อมาวันที่ 26 ตุลาคม 2523 โจทก์ได้นำนายชูเหลียง แซ่เตียว มาทำสัญญาเช่ากับจำเลยโดยมีนายเอี่ยม ฬุคาม คูหา สามีจำเลยเป็นผู้ให้เช่าร่วมด้วย สัญญามีกำหนด 25 ปี เริ่มแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2523 ค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท ในวันทำสัญญาผู้เช่าได้วางเงินมัดจำให้ไว้แก่ผู้ให้เช่าเป็นเงิน 66,000 บาท รายละเอียดปรากฏตามสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.3 จำเลยกับนายชูเหลียง แซ่เตียวยังมิได้ ไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และนายชูเหลียงมิได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าตามสัญญา จำเลยจึงได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่นายชูเหลียง ส่วนข้ออ้างของโจทก์ที่ว่าจำเลยคบคิดกับนายชูเหลียงฉ้อโกงโจทก์นั้นโจทก์แถลงว่าโจทก์ไม่ติดใจแล้ว
คดีมีปัญหาว่าโจทก์มีสิทธิเรียกค่านายหน้าจากจำเลยหรือไม่
ได้พิเคราะห์แล้ว เห็นว่าตามหนังสือสัญญาแต่งตั้งให้โจทก์เป็นนายหน้าตามเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 3 ได้ระบุความประสงค์ของจำเลยว่าจะให้เช่าที่ดินมีกำหนด 30 ปี และต่อมาได้เปลี่ยนแปลงกำหนดเวลาว่ามีกำหนด 20 ปี หรือ 30 ปี แล้วแต่จะตกลงกัน กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวข้างต้นเป็นการเช่าที่มีกำหนดเวลาเกินสามปีซึ่งตามกฎหมายจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากมิได้จดทะเบียนสัญญาเช่าจะมีผลบังคับได้เพียงสามปีเท่านั้นเหตุนี้โจทก์จำเลยจึงได้ระบุข้อตกลงในสัญญาหมาย จ.1 ข้อ 1 ว่า “จำเลยมอบให้นายหน้า (คือโจทก์) ไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน แล้วให้ผู้ให้สัญญา (จำเลย) ยอมจ่ายค่านายหน้าให้แก่นายหน้า (โจทก์) เป็นจำนวนเงิน 5%ของเงินดังกล่าวโดยจ่ายให้ในวันจดทะเบียนที่ดินแปลงนี้ ณ สำนักงานที่ดิน”สัญญาฉบับนี้จึงเป็นสัญญาที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน คือ ถือการจดทะเบียนการเช่าที่ดินระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าที่สำนักงานที่ดินเป็นเงื่อนไขความสำเร็จของการเป็นนายหน้า มิใช่เพียงหาผู้เช่ามาทำสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าเท่านั้น มิฉะนั้นโจทก์จำเลยคงไม่ระบุการจ่ายเงินค่านายหน้าไว้ว่าให้โจทก์ไปจัดการให้มีการจดทะเบียนและจำเลยก็จะจ่ายค่านายหน้าให้โจทก์ในวันจดทะเบียนนั้น เมื่อการเช่าระหว่างนายชูเหลียงกับจำเลยยังมิได้มีการจดทะเบียนเป็นการเช่าตามข้อตกลงการให้ค่านายหน้า โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิเรียกเงินค่านายหน้าจากจำเลยเพราะโจทก์ยังมิได้ปฏิบัติให้ครบตามเงื่อนไขในสัญญา ที่ศาลอุทธรณ์เห็นว่าโจทก์ได้ทำการเป็นนายหน้าให้จำเลยเป็นผลสำเร็จแล้วมีสิทธิได้รับค่านายหน้าจากจำเลยนั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา”
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนจำเลยโดยกำหนดค่าทนายความสามศาลให้เป็นเงิน 5,000 บาท
