แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินทั้งแปลงโดยมิได้ถือเป็นสาระสำคัญว่าที่ดินทั้งแปลงนั้นจะต้องมีเนื้อที่ประมาณ 4 ไร่เศษฉะนั้นแม้ภายหลังจะปรากฏว่ากรมที่ดินรังวัดที่ดินทั้งแปลงมีเนื้อที5 ไร่ 157 ตารางวา โจทก์จำเลยจึงต้องผูกพันซื้อขายกันตามเนื้อที่ที่วัดได้นี้ในราคาต่อตารางวาตามสัญญา เมื่อโจทก์ไม่ยอมรับโอนและชำระราคาที่ดินตามเนื้อที่ดังกล่าว จำเลยย่อมมีสิทธิริบเงินมัดจำ โจทก์ไม่มีสิทธิเลิกสัญญาและให้จำเลยคืนมัดจำ.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งหกได้ร่วมกันทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินเนื้อที่ดินประมาณ 4 ไร่เศษ ในราคาตารางวาละ 7,500 บาท เป็นเงินค่าที่ดินประมาณ 12,000,000 บาท โดยในการทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าว โจทก์ได้จ่ายเงินมัดจำแก่จำเลยทั้งหกเป็นเงิน1,200,000 บาท ซึ่งเท่ากับร้อยละ 10 ของราคาที่ดินโดยประมาณทั้งหมด จำเลยทั้งหกตกลงจะแบ่งแยกที่ดินที่จะขายออกเป็น 2 แปลงต่อมาประมาณกลางเดือนธันวาคม 2527 จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินอีก 14,988,000 บาท แก่จำเลยและรับโอนที่ดินทั้งสองแปลงจากจำเลยภายในวันที่ 28 ธันวาคม 2527 เมื่อคำนวณราคาที่ดินทั้งหมดโดยนำเงินมัดจำบวกกับเงินค่าที่ดินที่จำเลยแจ้งให้โจทก์ชำระเพิ่มแล้ว ราคาที่ดินรวมเป็นเงิน 16,188,000 บาทคำนวณเป็นเนื้อที่ดินที่จำเลยจะส่งมอบให้โจทก์ จำนวน 5 ไร่ 1 งาน58.4 ตารางวา ทำให้โจทก์ต้องเพิ่มภาระในการซื้อที่ดินในส่วนที่ไม่ติดกับถนนเพิ่มขึ้น ซึ่งที่ดินด้านในที่ไม่ติดถนนมีราคาไม่ถึงตารางวาละ 7,500 บาท และที่ดินส่วนนี้ไม่เป็นประโยชน์แก่โจทก์อย่างใด โจทก์ไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินจากจำเลยต่อไป จึงได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินถึงจำเลยทั้งหก และแจ้งให้จำเลยทั้งหกคืนเงินมัดจำจำนวน 1,200,000 บาท แก่โจทก์ จำเลยทั้งหกเพิกเฉย ขอให้พิพากษาและบังคับจำเลยทั้งหกร่วมกันชำระเงินจำนวน 1,223,671.23 บาท แก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,200,000 บาท นับถัดจากวัฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยทั้งหกให้การว่า โจทก์และจำเลยทั้งหกได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามเนื้อที่ทั้งแปลง แต่ยังไม่ทราบจำนวนเนื้อที่ดินแน่นอนเพราะในขณะทำสัญญายังไม่ได้รังวัดแบ่งแยก โจทก์และจำเลยทั้งหกจึงได้ประมาณเนื้อที่ดินไว้ว่าประมาณ 4 ไร่เศษ ตารางวาละ 7,500 บาทเจตนาของโจทก์ที่จะซื้อที่ดินจากจำเลยนั้นเป็นการซื้อที่ดินทั้งแปลงโดยคำนวณราคาของที่ดินตามเนื้อที่ดินที่รังวัดแบ่งแยกออกจากโฉนดเดิม จำเลยทั้งหกได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ของตนโดยถูกต้องตามสัญญาและกฎหมายทุกประการแล้ว จำเลยทั้งหกจึงมีสิทธิตามสัญญาที่จะริบมัดจำทั้งหมดที่ให้ไว้แล้ว และเลิกสัญญาได้ตามกฎหมาย
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า สัญญาจะขายที่ดินพิพาทเป็นสัญญาจะขายที่ดินทั้งแปลง โจทก์จึงไม่มีสิทธิจะบอกปัดไม่รับมอบที่ดินดังกล่าวโดยอ้างว่าเนื้อที่ดินมากเกินกว่าที่ตกลงกันไว้โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องเรียกเงินมัดจำคืน พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ได้ความว่า ก่อนจะตกลงทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาท โจทก์ก็ได้ไปดูที่ดินนี้แล้ว และแผนที่สังเขปท้ายสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวก็เห็นได้ว่าจำลองจากแผนที่หลังโฉนด โดยระบุมาตราส่วนไว้ด้วย ฉะนั้น โจทก์ย่อมจะประมาณเนื้อที่ได้อยู่แล้วจึงเห็นได้ต่อไปว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสาร หมาย จ.1 นี้คู่กรณีคือโจทก์กับจำเลยทั้งหกมีเจตนาจะซื้อขายที่ดินทั้งแปลงโดยมิได้ถือเป็นสาระสำคัญว่าที่ดินทั้งแปลงนั้นจะต้องมีเนื้อที่เพียงประมาณ 4 ไร่เศษเท่านั้น ฉะนั้น แม้ภายหลังจะปรากฏจากการรังวัดของกรมที่ดินว่าที่ดินทั้งแปลงมีเนื้อที่ ค ไร่ 157 ตารางวาก็เห็นได้ว่า อยู่ในจำนวนเนื้อที่ที่คู่กรณีมีเจตนาจะซื้อขายกันมาแต่เดิมนั่นเอง โจทก์จำเลยจึงต้องผูกพันซื้อขายกันตามเนื้อที่ที่วัดได้นี้ในราคาตารางวาละ 7,500 บาทตามสัญญาเมื่อโจทก์ไม่ยอมรับโอนและชำระราคาที่ดินตามเนื้อที่ดังกล่าวจำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำที่โจทก์วางไว้ได้ โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและให้จำเลยทั้งหกคืนมัดจำพร้อมทั้งดอกเบี้ยตามฟ้อง…”
พิพากษายืน.
