แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าที่ดินมีกำหนด 3 ปี แต่มีข้อสัญญาระบุไว้ต่อไปว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาเช่าที่ดินนี้ให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกคราวละ 3 ปี จนครบ 20 ปีเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาไม่เกินคราวละ 3 ปี และในกรณีเช่นนี้โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 20 ปีไม่ได้ (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 698/2522)
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินมีกำหนด20 ปี โดยตกลงว่าจำเลยจะเรียกโจทก์มาทำสัญญาเช่าครั้งละ 3 ปีจนครบ 20 ปี และมิได้จดทะเบียนการเช่าไว้ เมื่อครบกำหนด 3 ปีจำเลยไม่ต่อายุสัญญาเช่าใหม่ให้หรือทำสัญญาเช่าใหม่และไม่มาเก็บค่าเช่าดังที่เคยปฏิบัติ โจทก์ติดต่อขอชำระค่าเช่าให้จำเลยไม่ยอมรับ ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยนำสัญญาเช่าที่ทำไว้ไปจดทะเบียนการเช่าให้มีอายุสัญญาเช่า 20 ปี หากไม่ไปก็ขอให้ถือคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
ศาลชั้นต้นเห็นว่า ตามสัญญาระบุว่า “ผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่านี้ (มีกำหนด 3 ปี) ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาแบ่งเช่าที่ดินให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกคราวละ 3 ปี จนครบ20 ปี” เห็นว่าสัญญาเช่าหาได้มีกำหนดระยะเวลาเช่า 20 ปีไม่แต่มีกำหนดครั้งละ 3 ปี ตามที่ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาให้ จึงไม่จำเป็นต้องไปจดทะเบียน ศาลจะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนตามที่โจทก์ฟ้องไม่ได้ พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่ากันตามข้อ 1 มีกำหนด 3 ปี โดยได้มีข้อตกลงที่มีลักษณะเป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าไว้ในข้อ 14 ว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาตามข้อ 1 แล้ว ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาเช่าต่อไปอีกคราวละ3 ปี จนครบ 20 ปี นับแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2520 เป็นต้นไปสัญญาดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาที่มีกำหนดระยะเวลาการเช่า 20 ปีไม่อยู่ในบังคับที่จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 และถึงแม้จะแปลว่าสัญญามีกำหนด 20 ปีดังที่โจทก์ฎีกา แต่โจทก์จำเลยก็ยังมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การเช่าก็จะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 โจทก์ไม่อาจฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าอันเป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวได้ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 698/2522 กรมการศาสนาโจทก์ นายบุญมา ฟ้ากระจ่าง จำเลย
พิพากษายืน
