แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
ในการซื้อขายที่ดินมีโฉนด จำเลยตกลงกับ อ.ฉ.และภ.ว่า เมื่อจำเลยผ่อนชำระราคาที่ดินและค่าทำถนนครบถ้วนแล้ว อ.ฉ.และภ. จะโอนที่ดินให้แก่จำเลย จึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขาย หลังจากนั้นจำเลยได้รับอนุญาตจาก อ. ให้เข้าไปอยู่ในที่ดิน ต่อมา อ.ฉ.และภ. โอนที่ดินให้แก่โจทก์ร่วมที่ 1 เพื่อให้จัดการเรื่องที่ดินแทนต่อไป จำเลยได้ชำระเฉพาะราคาที่ดินส่วนค่าทำถนนไม่ชำระ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ร่วมที่ 1 ย่อมมีสิทธิที่จะไม่โอนที่ดินให้แก่จำเลย ทั้งการที่จำเลยเข้าอยู่ในที่ดินก็เพราะ อ. เจ้าของเดิมอนุญาต จึงเป็นกรณีจำเลยเข้าครอบครองที่ดินแทนเจ้าของ แม้จะครอบครองนานเพียงใดก็จะอ้างการครอบครองปรปักษ์มายันเจ้าของที่ดินเดิมหรือเจ้าของที่ดินผู้รับโอนต่อ ๆ มาหาได้ไม่ จำเลยจึงไม่ใช่ผู้อยู่ในฐานะจดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1300
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า ที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ ที่จำเลยห้ามไม่ให้โจทก์เข้าไปในที่ดินพิพาท จึงเป็นละเมิด ขอให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนบ้านออกจากที่ดินพิพาท และปรับที่ดินให้เรียบร้อย มิฉะนั้นให้ผู้อื่นทำโดยจำเลยออกค่าใช้จ่าย กับให้ใช้ค่าเสียหายตามฟ้องจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินพิพาทเป็นของจำเลย โจทก์ซื้อที่ดินพิพาท และจดทะเบียนกรรมสิทธิ์โดยไม่สุจริต โจทก์รื้อบ้านของจำเลยในที่ดินพิพาทโดยละเมิด ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยตามฟ้องแย้ง โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งในทำนองเดียวกับฟ้องขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้าน 2 หลังที่ปลูกในที่ดินพิพาทของโจทก์ที่ 2 และโจทก์ร่วมที่ 2 ออกไป ห้ามมิให้จำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องต่อไปให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 109.25 บาท แก่โจทก์นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ ยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ให้จำเลย ใช้ค่าเสียหายอัตราดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนบ้านและออกไปจากที่ดินโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่าเดิมที่ดินโฉนดที่ 11766, 11768, 11769, 11770, 11771 ตำบลหนองค้างพูล (หนองแขม) อำเภอหนองแขม (ภาษีเจริญ) กรุงเทพมหานครมีชื่อ พลตรีอัครเดช ยงยุทธ พันโทเฉลิม แก้วโอภาส พันตรีอภิวัสส์ วรุตมะวงศ์โภช เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ เป็นที่ดินที่พลตรีอัครเดช พันโทเฉลิม พันตรีอภิวัสส์ และพันโทสำเริง ภู่ไพบูลย์ร่วมกันจัดสรร เมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน 2510 พลตรีอัครเดชพันโทเฉลิม พันตรีอภิวัสส์ ได้จดทะเบียนโอนให้แก่พันโทสำเริงภู่ไพบูลย์ ต่อมาวันที่ 9 มกราคม 2523 พันโทสำเริงได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดที่ 11766, 11768, 11769 ให้แก่โจทก์ที่ 1และที่ดินโฉนดที่ 11770, 11771 ให้แก่โจทก์ที่ 2 และต่อมาเดือนกันยายน 2524 โจทก์ที่ 1 ได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดที่ 11766,11768, 11769 ให้แก่โจทก์ร่วมที่ 2 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยมีว่าจำเลยมีสิทธิในการที่จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท ทั้ง 5 แปลงก่อนบุคคลอื่นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 หรือไม่ได้ความว่า ในการซื้อที่ดินพิพาท จำเลยกับพลตรีอัครเดช พันโทเฉลิม และพันตรีอภิวัสส์ซึ่งเป็นคณะกรรมการจัดสรรที่ดินของกรมการทหารสื่อสาร กองทัพบก ได้ตกลงกันว่า เมื่อจำเลยผ่อนชำระค่าที่ดินและค่าทำถนนครบถ้วนแล้ว คณะกรรมการฯ จะดำเนินการโอนที่ดินให้จำเลย ข้อสัญญาดังกล่าวจึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขายและจำเลยเบิกความว่า จำเลยได้ตกลงด้วยวาจาซื้อที่ดินพิพาททั้ง5 แปลง กับพลตรีอัครเดช และพวกโดยซื้อในปี 2500 จำนวน 4 แปลงและปี 2501 จำนวน 1 แปลง ซึ่งมาราคาแปลงละเท่าใดจำไม่ได้ได้ชำระราคาที่ดินครบถ้วนแล้วตามใบเสร็จรับเงิน เอกสารหมาย ล.1ถึง ล.28 จำเลยได้จ้าง สิบเอกสุวรรณถมดินที่พิพาททั้ง 5 แปลงและจำเลยรับว่านอกจากจะต้องชำระราคาค่าที่ดินแล้วยังจะต้องออกเงินค่าทำถนนอีกด้วย พันโทเฉลิมพยานจำเลย เบิกความว่าพยานได้ร่วมกับพลตรีอัครเดช พันโทสำเริง และพันตรีอภิวัสส์จัดสรรที่ดินขาย ในการจัดสรรที่ดินมีการสร้างถนนด้วย ผู้ซื้อนอกจากจะผ่อนชำระราคาที่ดินแล้วยังต้องชำระเงินค่าทำถนนด้วย เมื่อเก็บเงินค่าทำถนนเรียบร้อยแล้วจึงจะโอนที่ดินให้ผู้ซื้อต่อไป ซึ่งจำเลยได้เบิกความในเรื่องนี้ว่า นอกจากค่าที่ดินแล้ว ยังต้องออกเงินค่าทำถนนอีก จำเลยชำระค่าที่ดินกี่งวด จำไม่ได้ แต่เมื่อรับบำนาญประจำเดือนแล้วก็ไปชำระค่าที่ดินเลย ไม่ปรากฏข้อความตอนใดเลยว่าจำเลยได้ชำระค่าทำถนนแล้ว แสดงว่าจำเลยได้ชำระเฉพาะราคาที่ดินไม่ได้ชำระค่าทำถนนด้วย เจือสมคำเบิกความของพันโทสำเริงโจทก์ร่วมที่ 1 ว่าจำเลยซื้อที่ดินจัดสรร 5 แปลง ยังไม่ชำระค่าทำถนนจึงไม่โอนที่ดินให้จำเลย ตามคำเบิกความของพยานโจทก์และพยานจำเลยน่าเชื่อว่าในการจัดสรรขายที่ดินพิพาทมีข้อตกลงให้ผู้ซื้อต้องชำระค่าทำถนนด้วย เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าทำถนน จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ร่วมที่ 1 มีสิทธิที่จะไม่โอนที่ดินพิพาททั้ง 5 แปลงแก่จำเลยได้นอกจากนี้ยังได้ความจากคำเบิกความของพระภิกษุอภิวัสส์ และพันโทเฉลิมพยานจำเลยว่า เมื่อประมาณปี 2502 จำเลยเคยไปติดต่อให้พระภิกษุอภิวัสส์พูดกับพลตรีอัครเดชเพื่อขอเข้าอยู่ในที่ดินพิพาทและประมาณปี 2503 พลตรีอัครเดชได้อนุญาตให้จำเลยเข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาท จึงเชื่อว่า การที่จำเลยเข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทเนื่องจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทอนุญาต ฉะนั้นการครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยจึงเป็นการครอบครองแทนเจ้าของที่ดินผู้จะขายตามสัญญาจะซื้อขาย แม้จะครอบครองมานานเพียงใดก็จะอ้างการครอบครองปรปักษ์มายันเจ้าของที่ดินเดิมหรือโจทก์หรือโจทก์ร่วมที่ 2หาได้ไม่ จำเลยจึงมิใช่เป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
