แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลงและถือไม่ได้ว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แม้คู่สัญญาจะตาย สิทธิและหน้าที่ดังกล่าวก็ต้องตกทอดไปยังทายาท
สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ฉ. ผู้ให้เช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และมีข้อตกลงให้เช่าช่วงได้ เมื่อจำเลยเช่ายังไม่ครบกำหนดและให้เช่าช่วงตามข้อตกลง จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และไม่มีอำนาจฟ้อง และที่จำเลยฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของ ฉ. จดทะเบียนการเช่า เป็นการให้ปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้จดทะเบียนการเช่าสมบูรณ์ยิ่งขึ้นดังนี้ จำเลยจึงฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าได้
การจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เป็นหน้าที่อย่างหนึ่งของผู้ให้เช่าที่จะต้องกระทำเพื่อประโยชน์แก่ผู้เช่าเมื่อผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมหน้าที่ดังกล่าวย่อมตกทอดไปยังทายาท การที่ผู้เช่าฟ้องบังคับให้จดทะเบียนสิทธิการเช่าถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิเรียกร้อง จึงต้องฟ้องภายในกำหนดอายุความ 1 ปี นับแต่ผู้เช่าทราบว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสาม.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยที่ 1 เช่าตึกแถวจากนายฉลาดแล้วนำไปให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วง โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา ขอให้บังคับจำเลยออกจากตึกและร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,000 บาท
จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า เช่าตึกพิพาทด้วยสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดามีกำหนด 25 ปี มีสิทธิให้เช่าช่วงได้ ขอให้ยกฟ้องและบังคับตามฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้ช่วยออกเงินค่าก่อสร้างเป็นสัญญาเช่าธรรมดา นายฉลาดถึงแก่กรรม สัญญาย่อมระงับไป ฟ้องแย้งขาดอายุความ 1 ปี
จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองออกจากตึกพิพาทและยกฟ้องแย้ง
จำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า นายฉลาดตกลงให้จำเลยที่ 1 ออกเงินค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาท 110,000 บาทเสียภาษีโรงเรือนตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 20 ปี และให้เช่าช่วงได้ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลง และถือไม่ได้ว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวแม้คู่สัญญาจะตายสิทธิและหน้าที่ดังกล่าวก็ต้องตกทอดไปยังทายาท เมื่อจำเลยที่ 1 เช่ายังไม่ครบกำหนดและให้เช่าช่วงตามข้อตกลง ถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาโจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และไม่มีอำนาจฟ้อง
ปัญหาว่า จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าได้หรือไม่ เห็นว่า สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายฉลาดเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ที่จำเลยที่ 1ฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าเป็นการให้ปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้จดทะเบียนการเช่าสมบูรณ์ยิ่งขึ้น ดังนี้จำเลยที่ 1 จึงฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าได้
ส่วนปัญหาว่า ฟ้องแย้งจำเลยที่ 1 ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่าการจดทะเบียนสิทธิการเช่าเป็นหน้าที่อย่างหนึ่งของนายฉลาดที่จะต้องกระทำเพื่อประโยชน์แก่จำเลยที่ 1 เมื่อนายฉลาดถึงแก่กรรมหน้าที่ดังกล่าวย่อมตกทอดไปยังทายาท การที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้ง บังคับให้จดทะเบียนสิทธิการเช่า ถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิเรียกร้อง จำเลยที่ 1 จะต้องฟ้องภายในกำหนดอายุความ 1 ปี นับแต่จำเลยที่ 1 ทราบว่านายฉลาดถึงแก่กรรมข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 ทราบว่านายฉลาดถึงแก่กรรมเมื่อปี พ.ศ. 2521 แต่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้ง เมื่อวันที่ 29พฤศจิกายน 2525 จึงพ้นกำหนด 1 ปี ฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 จึงขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสาม
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.
