แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ที่ดินพิพาทเป็นนา จำเลยที่ 2 ที่ 3 เช่าที่ดินพิพาททำนาสิทธิหน้าที่ของผู้เช่านาและผู้ให้เช่านาจึงต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524ซึ่งเป็นกฎหมายพิเศษ กล่าวคือ ตามมาตรา 53 วรรคหนึ่งแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว ผู้ให้เช่านาจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบโดยทำเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายนา พร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลเพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบภายในสิบห้าวันและถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาเป็นหนังสือยื่นต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งผู้ให้เช่านาต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ได้แจ้งไว้ และมาตรา 54 วรรคหนึ่งถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน ซึ่งตามบทกฎหมายดังกล่าวมีวัตถุประสงค์จะคุ้มครองผู้เช่านา โดยเฉพาะ โดยให้สิทธิแก่ผู้เช่านาซื้อนาที่จะขายได้ก่อนบุคคลอื่น คดีนี้จำเลยที่ 1 ให้เช่าที่ดินพิพาททำนาได้ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยมิได้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ผู้เช่าที่ดินพิพาททราบเพื่อให้โอกาสจำเลยที่ 2 ที่ 3 ใช้สิทธิซื้อก่อนตามขั้นตอนและวิธีการที่กำหนดไว้ในมาตรา 53 จึงเป็นการไม่ปฏิบัติตามบทกฎหมายดังกล่าว ในกรณีเช่นนี้ จำเลยที่ 2 ที่ 3 ย่อมมีสิทธิแสดงความจำนงขอซื้อที่ดิน พิพาทจากจำเลยที่ 1 ได้ก่อนโจทก์โดยทำเป็นหนังสือยื่นต่อ ประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบล ตามขั้นตอนและวิธีการที่กำหนดไว้ในมาตรา 53 และเมื่อ คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบล มีมติให้จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ที่ 3 ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยที่ 1 จะขายให้แก่ โจทก์แล้ว จำเลยที่ 1 ก็มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามมติของ คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบล ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ที่ 3 หากจำเลยที่ 1 ฝ่าฝืน มติจำเลยที่ 2 ที่ 3 ก็มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้ จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 2 ที่ 3 ตามมติ ของคณะกรรมการดังกล่าวได้ และเมื่อมีคำพิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ที่ 3 ภายใน 15 วัน นับแต่วันทำสัญญาประนีประนอมยอมความ หากจำเลยที่ 1 ไม่ไปจดทะเบียนโอนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการ แสดงเจตนา เช่นนี้จะเห็นได้ว่าจำเลยที่ 2 ที่ 3 ได้ใช้สิทธิตามขั้นตอนและวิธีการที่กำหนดไว้ใน พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 โดยชอบด้วยกฎหมาย และจำเลยที่ 1 ก็มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตาม บทกฎหมายดังกล่าวเช่นกัน ดังนั้น การที่จำเลยที่ 2 ที่ 3 ดำเนินการบังคับคดีโอนที่ดินพิพาทมาเป็นของตน ตลอดจน จดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 4 โดยจำเลยทั้งสี่ รู้อยู่ก่อนแล้วว่าศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายก็ตาม ก็เป็นการกระทำไปตามสิทธิที่กำหนดไว้ในกฎหมาย และถึงหาก ว่าที่ดินพิพาทจะได้โอนไปยังโจทก์แล้วโดยมิได้แจ้ง การขายให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ทราบก่อนก็ตาม จำเลยที่ 2 ที่ 3 ก็ยังคงมีสิทธิซื้อคืนจากโจทก์ได้ตามขั้นตอนและวิธีการ ที่กำหนดไว้ในมาตรา 54 สิทธิของจำเลยที่ 2 ที่ 3 จึงดีกว่า สิทธิของโจทก์ การกระทำของจำเลยทั้งสี่จึงไม่ถือว่ากระทำให้โจทก์ เสียเปรียบแต่อย่างใด ฟังไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสี่ได้ร่วมกัน กระทำการฉ้อฉลโจทก์ด้วย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 ระหว่างจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4และห้ามมิให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยาจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1ไปยังบุคคลอื่น
จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้การว่า จำเลยทั้งสองเป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 ทำนา ต่อมาจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์โดยไม่แจ้งให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ทราบ จำเลยที่ 2 ที่ 3จึงยื่นคำร้องต่อคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวังจุฬา ขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวังจุฬาได้มีมติให้จำเลยที่ 1ขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 2 ที่ 3 โจทก์ทราบเรื่องและอุทธรณ์คำวินิจฉัยของคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวังจุฬาต่อคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำจังหวัดพระนครศรีอยุธยา คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำจังหวัดพระนครศรีอยุธยายกอุทธรณ์ของโจทก์ จำเลยที่ 2 ที่ 3 ไม่ได้ร่วมกับจำเลยอื่นฉ้อฉลโจทก์ การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทปฏิบัติตามขั้นตอนกฎหมายและกระทำโดยสุจริต ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 4 ให้การว่า จำเลยที่ 4 ไม่ได้ร่วมกับจำเลยที่ 1ที่ 2 และที่ 3 ฉ้อฉลโจทก์ การรับซื้อฝากปฏิบัติโดยชอบด้วยกฎหมายขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายและขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 9667 ตำบลคลองหกวาสายบนฝั่งเหนืออำเภอบางปะอิน จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ระหว่างจำเลยที่ 1กับจำเลยที่ 2 ที่ 3 และระหว่างจำเลยที่ 2 ที่ 3 กับจำเลยที่ 4 ตามลำดับ
จำเลยทั้งสี่ฎีกา
ศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื้อที่ 19 ไร่ 2 งาน ตามโฉนดที่ดินเลขที่ 9667ตำบลคลองหกวาสายบนฝั่งเหนือ (วังจุฬา) อำเภอบางปะอินจังหวัดพระนครศรีอยุธยา จำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ซึ่งเป็นสามีภริยากันเช่าที่ดินพิพาททำนา เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2523จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ในราคา 62,400 บาทโดยมิได้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ทราบ โจทก์ผ่อนชำระเงินค่าที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 1 ครบถ้วนตามสัญญาแล้ว จำเลยที่ 1ไม่โอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ วันที่ 2 กรกฎาคม 2530 โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ให้โอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ ระหว่างพิจารณาคดีดังกล่าว จำเลยที่ 2 ที่ 3 ทราบว่าจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ จำเลยที่ 2 ที่ 3 จึงยื่นหนังสือต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวังจุฬา แสดงความจำนงขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยที่ 1 ขายให้โจทก์ ต่อมาวันที่ 28 ธันวาคม 2530คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวังจุฬามีมติให้จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ในราคาเดียวกันกับที่จำเลยที่ 1 จะขายให้โจทก์ วันที่ 18 เมษายน 2531ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่พิพาทให้โจทก์ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 85/2531 ของศาลชั้นต้น วันที่16 พฤษภาคม 2531 จำเลยที่ 2 ที่ 3 ได้ยื่นฟ้องจำเลยที่ 1ให้จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ตามมติของคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวังจุฬาและในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ที่ 3 ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน และศาลชั้นต้นได้พิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ภายใน 15 วัน นับแต่วันทำสัญญาประนีประนอมยอมความ หากจำเลยที่ 1 ไม่ไปจดทะเบียนโอนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 382/2531 ของศาลชั้นต้น ต่อมาวันที่ 2 มิถุนายน 2531 จำเลยที่ 2ที่ 3 ได้ใช้คำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2 ที่ 3และจำเลยที่ 2 ที่ 3 ได้จดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 4ก่อนทำนิติกรรมดังกล่าวจำเลยทั้งสี่ทราบมาก่อนแล้วว่า ศาลชั้นต้นได้พิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้ว
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสี่มีว่าจำเลยทั้งสี่ร่วมกันจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทโดยฉ้อฉลโจทก์หรือไม่เห็นว่า ตามข้อเท็จจริงดังกล่าวที่ดินพิพาทเป็นนา จำเลยที่ 2 ที่ 3 เช่าที่ดินพิพาททำนา สิทธิหน้าที่ของผู้เช่านาและผู้ให้เช่านาจึงต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 ซึ่งเป็นกฎหมายพิเศษ กล่าวคือ ตามมาตรา 53 วรรคหนึ่งแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวบัญญัติว่า ผู้ให้เช่านาจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบโดยทำเป็นหนังสือแสดงความจำนองจะขายนา พร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลเพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบภายในสิบห้าวัน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาเป็นหนังสือยื่นต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งผู้ให้เช่านาต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ได้แจ้งไว้ และมาตรา 54 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่าถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน ซึ่งตามบทกฎหมายดังกล่าวมีวัตถุประสงค์จะคุ้มครองผู้เช่านาโดยเฉพาะ โดยให้สิทธิแก่ผู้เช่านาซื้อนาที่จะขายได้ก่อนบุคคลอื่น คดีนี้จำเลยที่ 1ให้เช่าที่ดินพิพาททำนาได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยมิได้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ผู้เช่าที่ดินพิพาททราบเพื่อให้โอกาสจำเลยที่ 2 ที่ 3 ใช้สิทธิซื้อก่อนตามขั้นตอนและวิธีการที่กำหนดไว้ในมาตรา 53 จึงเป็นการไม่ปฏิบัติตามบทกฎหมายดังกล่าวในกรณีเช่นนี้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ย่อมมีสิทธิแสดงความจำนงขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ได้ก่อนโจทก์โดยทำเป็นหนังสือยื่นต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวังจุฬาตามขั้นตอนและวิธีการที่กำหนดไว้ในมาตรา 53 และเมื่อคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวังจุฬามีมติให้จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ที่ 3ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยที่ 1 จะขายให้แก่โจทก์แล้ว จำเลยที่ 1 ก็มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามมติของคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวังจุฬาขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ที่ 3 หากจำเลยที่ 1 ฝ่าฝืนมติจำเลยที่ 2 ที่ 3 ก็มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 2 ที่ 3 ตามมติของคณะกรรมการดังกล่าวได้ และเมื่อมีคำพิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ที่ 3 ภายใน 15 วัน นับแต่วันทำสัญญาประนีประนอมยอมความ หากจำเลยที่ 1 ไม่ไปจดทะเบียนโอนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนา เช่นนี้จะเห็นได้ว่าจำเลยที่ 2 ที่ 3 ได้ใช้สิทธิตามขั้นตอนและวิธีการที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524โดยชอบด้วยกฎหมาย และจำเลยที่ 1 ก็มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามบทกฎหมายดังกล่าวเช่นกัน ดังนั้น การที่จำเลยที่ 2 ที่ 3ดำเนินการบังคับคดีโอนที่ดินพิพาทมาเป็นของตน ตลอดจนจดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 4 โดยจำเลยทั้งสี่รู้อยู่ก่อนแล้วว่าศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายก็ตาม ก็เป็นการกระทำไปตามสิทธิที่กำหนดไว้ในกฎหมาย และถึงหากว่าที่ดินพิพาทจะได้โอนไปยังโจทก์แล้วโดยมิได้แจ้งการขายให้จำเลยที่ 2ที่ 3 ทราบก่อนก็ตาม จำเลยที่ 2 ที่ 3 ก็ยังคงมีสิทธิซื้อคืนจากโจทก์ได้ตามขั้นตอนและวิธีการที่กำหนดไว้ในมาตรา 54สิทธิของจำเลยที่ 2 ที่ 3 จึงดีกว่าสิทธิของโจทก์ การกระทำของจำเลยทั้งสี่จึงไม่ถือว่ากระทำให้โจทก์เสียเปรียบแต่อย่างใดข้อเท็จจริงดังกล่าวยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสี่ได้ร่วมกันกระทำการฉ้อฉลโจทก์
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง
