แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
แม้จำเลยจะประกาศโฆษณาในหนังสือพิมพ์รายวันเพื่อขายอาคารชุดที่จำเลยที่ 1 จะดำเนินการก่อสร้างโดยมีภาพประกอบ และได้จัดทำหนังสือแสดงโครงการอาคารชุดดังกล่าวโฆษณาแจกจ่ายแก่บุคคลทั่วไป แต่เมื่อโจทก์ไปติดต่อขอซื้อห้องชุดของอาคารชุดจากจำเลย ทั้งสองฝ่ายได้ทำสัญญาจองและซื้อห้องชุดไว้เป็นหลักฐานสัญญาดังกล่าวระบุว่าแผนที่อาคารชุดแนบท้ายสัญญามีไว้เพื่อวัตถุประสงค์ในการแสดงแบบที่ตั้ง หมายเลข และขนาดของห้องชุดเท่านั้นแผนที่ดังกล่าวไม่ได้ก่อให้เกิดการรับรองในเรื่องดังกล่าวแต่อย่างใดทั้งสิ้น สำหรับข้อสัญญาอื่น ๆ ได้ระบุรายละเอียดของห้องชุดที่โจทก์จะซื้อ ราคาซื้อขาย กำหนดเวลาแล้วเสร็จกำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ สิทธิและหน้าที่ของโจทก์กับจำเลยที่มีต่อกัน แสดงว่าโจทก์และจำเลยประสงค์จะผูกพันเกี่ยวกับการซื้อขายห้องชุดตามสัญญาที่ทำกันไว้ หาได้ประสงค์จะผูกพันตามประกาศโฆษณาทางหนังสือพิมพ์หรือหนังสือแสดงโครงการของจำเลยไม่ การซื้อขายห้องชุดระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงมิใช่เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนา สัญญาจองและซื้อห้องชุดระบุว่า ค่าภาษี ค่าธรรมเนียมค่าอากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ผู้ซื้อคือโจทก์จะเป็นผู้ออกเองทั้งสิ้นแต่การที่โจทก์และจำเลยยื่นคำขอจดทะเบียนห้องชุดโดยโจทก์ให้ปากคำต่อเจ้าพนักงานว่าโจทก์ยินดีชำระค่าธรรมเนียมและอากรในการจดทะเบียน ส่วนภาษีเงินได้ จำเลยต้องเป็นผู้ชำระนั้นเป็นการโต้แย้งกันเกี่ยวกับการตีความในข้อตกลงตามสัญญา ยังถือไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาไม่ปฏิบัติตามสัญญาจำเลยจะอ้างข้อโต้แย้งดังกล่าวบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคล จำเลยที่ 1 และที่ 4 เป็นนิติบุคคลเช่นกัน จำเลยที่ 2 และที่ 3 ต่างเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1และที่ 4 โดยจำเลยที่ 2 หรือที่ 3 กระทำการแทนจำเลยที่ 1 ได้และจำเลยที่ 2 กระทำการแทนจำเลยที่ 4 ได้ เมื่อประมาณปลายปี2524 ถึงต้นปี 2525 จำเลยที่ 1 ได้ประกาศโฆษณาในหนังสือพิมพ์ขายอาคารชุดที่จำเลยที่ 1 กำหนดจะก่อสร้างบนที่ดินเนื้อที่ 5 ไร่อันเป็นที่ดินติดแม่น้ำเจ้าพระยาตรงข้ามโรงแรมรอยัลออคิด ซึ่งจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว โดยจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ที่ 3 ในฐานะกรรมการบริษัทและในฐานะส่วนตัวได้ร่วมกันพรรณนาในคำโฆษณาประกาศขายอาคารชุดว่า อาคารชุดที่จำเลยที่ 1จะดำเนินการก่อสร้างมีชื่อว่า”ริเวอร์เฮ้าส์” (แปลเป็นภาษาไทยว่า”บ้านริมฝั่งแม่น้ำ”) เป็นอาคารชุดแห่งเดียวที่ตั้งบนฝั่งแม่น้ำจำเลยภูมิใจที่จะนำมาซึ่งการกลับไปสู่การดำเนินชีวิตแบบ “กลับสู่แม่น้ำ” อีกครั้งหนึ่ง ที่อยู่อาศัยมองเห็นทิวทัศน์ แม่น้ำ เป็นอาคารชุดแห่งเดียวที่รับประกันอย่างไม่มีเงื่อนไขว่าจะไม่มีสิ่งก่อสร้างใด ๆ ขึ้นมาขวางทิวทัศน์ ของท่าน การดำเนินชีวิตแบบ “กลับสู่แม่น้ำ”เป็นการกลับไปสู่การดำเนินชีวิตของคนเมืองหลวงแบบเก่าอย่างแท้จริง”ริเวอร์เฮ้าส์” บนเนื้อที่ 5 ไร่ โดยมีแม่น้ำอยู่ตรงบันไดประตูบ้านของท่าน มีความใหญ่โต โอ่โถง “ริเวอร์เฮ้าส์”สถานที่พักผ่อนริมแม่น้ำและมีภาพอาคารชุดประกอบด้วย โดยภาพอาคารชุดได้แสดงให้เห็นระเบียบที่อยู่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา สนามหญ้าริมแม่น้ำและบันไดที่สามารถเดินลงสู่ท่าเรือริมแม่น้ำและจำเลยทั้งสามยังได้ร่วมกันจัดทำหนังสือแสดงโครงการเป็นคำพรรณนา เพื่อขายอาคารชุดของจำเลยที่ 1 แจกจ่ายให้แก่ผู้สนใจอีกด้วย โดยจำเลยทั้งสามได้พรรณนาประกอบภาพสี มีสาระสำคัญเช่นเดียวกับได้ที่พรรณนาในคำโฆษณาประกาศขายทางหนังสือพิมพ์และยังได้พรรณนาต่อไปถึงความสะดวก 19 ประการ ที่ผู้ซื้อจะได้รับ อาทิ ในข้อ 10 พรรณนาว่าอาคารชุดตั้งอยู่ ณ บริเวณที่ใหญ่โตกว้างขวางบนเนื้อที่ 5 ไร่ข้อ 17. มีบริการเรือรับส่งข้ามฟากสำหรับผู้เป็นเจ้าของอาคารชุดคำพรรณนาในหนังสือแสดงโครงการของจำเลยนี้มีภาพประกอบด้วยเป็นภาพอาคารชุดภาพเดียวกับที่จำเลยได้โฆษณาทางหนังสือพิมพ์และนิตยสารอื่น ๆ ตามภาพถ่ายหนังสือแสดง โครงการเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 5 อาคารชุดที่จำเลยทั้งสามร่วมกันว่าตั้งอยู่บนที่ดินริมฝั่งแม่น้ำเนื้อที่ 5 ไร่ ก็คือที่ดินโฉนดเลขที่ 936 ตำบลบางไส้ไก่ฝั่งเหนือ อำเภอบางลำภูล่าง กรุงเทพมหานคร อันเป็นที่ดินติดแม่น้ำเจ้าพระยาด้านฝั่งธนบุรี ซึ่งจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์และจำเลยได้ใช้เป็นที่ก่อสร้างอาคารชุด จากคำโฆษณาอันเป็นคำพรรณนาเพื่อขายอาคารชุดของจำเลยทั้งสามดังกล่าวประกาศกระทรวงเชื่อตามคำพรรณนาของจำเลยว่า จำเลยจะจัดสร้างอาคารชุดติดกับริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่จะสามารถอำนวยความสะดวกให้แก่โจทก์ได้ตามคำพรรณนาของจำเลย เช่น อาคารชุดอยู่ติดกับแม่น้ำเจ้าพระยา มีทางลงสู่แม่น้ำและมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้โดยสะดวก โจทก์จึงเข้าทำสัญญาซื้อห้องชุดกับจำเลยที่ 1 จำนวนหนึ่งชุด คือ ห้องชุดหมายเลข 10 ซี ตั้งอยู่บนอาคารชุดชั้นที่ 10 ตกลงราคาซื้อขายกันเป็นเงิน 3,500,000 บาท เมื่อวันที่ 21 มกราคม 2525 ตามสัญญาซื้อขายจำเลยที่ 1 สัญญาว่าจะดำเนินการก่อสร้างห้องชุดที่ซื้อขายกันให้แล้วเสร็จภายในกำหนดระยะเวลา 18 เดือน นับแต่วันทำสัญญา ในสัญญาได้กำหนดแผนที่ แผนผัง อันเป็นที่ตั้งไว้ด้วยว่า อาคารชุดตั้งอยู่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยามีข้อสัญญาว่าจำเลยที่ 1 จะยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดตามสัญญาให้เป็นอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ภายในกำหนด 1 เดือน นับแต่วันที่อาคารชุดแล้วเสร็จ และจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่ซื้อขายกันภายในกำหนด 1 เดือน นับแต่วันที่อาคารชุดได้จดทะเบียนแล้วเสร็จ หลังจากที่โจทก์ได้ทำสัญญาซื้อห้องชุดกับจำเลยแล้ว โจทก์ได้ปฏิบัติตามสัญญาชำระราคาให้จำเลยที่ 1 เป็นงวดตามกำหนดเวลาในสัญญาตลอดมาโดยได้ชำระเป็นเงินมัดจำ 50,000 บาท และค่างวดตั้งแต่ งวดที่ 1ถึงที่ 10 รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 2,975,000 บาท กับได้ชำระเงินบางส่วนของงวดสุดท้าย รวมทั้งค่าวัสดุก่อสร้างที่ชำระแทนจำเลยไปรวมเป็นเงิน 250,635.69 บาท คงเหลือเงินที่จะต้องชำระอีกเพียง224,365.31 บาท โดยได้เสียเงินค่าตกแต่งห้องชุดไปอีกส่วนหนึ่งต่างหากเป็นเงิน 1,182,727.62 บาท ต่อมาเมื่อวันที่ 19 มีนาคม 2528โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้พากันไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาซื้อขายซึ่งโจทก์ยินยอมเสียค่าธรรมเนียมและค่าอากรในการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา แต่โจทก์ปฏิเสธที่จะเสียภาษีเงินได้แทนจำเลยที่ 1 เพราะเห็นว่าภาษีเงินได้ของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1จะต้องเป็นผู้เสีย และในสัญญาไม่ได้ระบุว่าให้โจทก์เสียภาษีเงินได้แก่จำเลยที่ 1 โจทก์และจำเลยที่ 1 จึงไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อขายกันได้ ต่อมาหลังจากนั้นโจทก์ไปตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียนการจดทะเบียนอาคารชุดของจำเลย ได้พบว่าที่ดินของจำเลยที่ 1โฉนดเลขที่ 936 อันเป็นที่ตั้งอาคารชุดที่จำเลยจะต้องนำที่ดินและอาคารชุดตามสัญญาซื้อขายมาจดทะเบียนเป็นอาคารชุด ซึ่งที่ดินโฉนดดังกล่าวจะเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่โจทก์มีสิทธิจะเป็นเจ้าของร่วมอยู่ด้วยตามสัญญาซื้อขาย แต่จำเลยกระทำผิดสัญญาซื้อขายโดยเมื่อวันที่ 22สิงหาคม 2526 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้จดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 936 ออกเป็นสองส่วน โดยได้แบ่งที่ดินด้านที่ติดแม่น้ำเจ้าพระยาออกไปเป็นโฉนดเลขที่ 20306 ตำบลบางไส้ไก่ฝั่งเหนือ อำเภอบางลำภูล่าง กรุงเทพมหานคร เนื้อที่1 ไร่ 18 7/10 ตารางวา มีจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ดังเดิมและต่อมาเมื่อวันที่ 16 เมษายน 2527 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 20306 ส่วนที่แบ่งแยกมาไปเป็นของจำเลยที่ 4 และจำเลยที่ 4 ได้สร้างภัตตาคารขึ้นบนที่ดินแปลงที่แยกมา เป็นการเอาไปซึ่งที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุดซึ่งตามสัญญาซื้อขายเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางที่โจทก์มีส่วนเป็นเจ้าของร่วมอยู่ด้วยไปเป็นของจำเลยที่ 4 เป็นการผิดสัญญาในการขายตามคำพรรณนาและผิดสัญญาซื้อขายต่อโจทก์ ในการโอนที่ดินไปเป็นของจำเลยที่ 4 ดังกล่าว จำเลยที่ 1 และที่ 4 ได้กระทำโดยจำเลยที่ 2 และที่ 3 ซึ่งเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 และที่ 4การกระทำของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 จึงเป็นการสมคบกันละเมิดและฉ้อฉลให้โจทก์เสียหายแก่สิทธิในทรัพย์สินตามสัญญาซื้อขาย เมื่อแบ่งแยกที่ดินและจำเลยที่ 4 ได้รับโอนที่ดินดังกล่าวมาเป็นของตนแล้วจำเลยที่ 4 ได้จัดสร้างภัตตาคารลงบนที่ดินนั้น ทำให้การสร้างอาคารชุดในส่วนการสร้างอาคารชุดในส่วนที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางผิดไปจากคำพรรณนาและสัญญาขายห้องชุดให้โจทก์ และเป็นการปิดบังทางสัญจรลงสู่แม่น้ำเจ้าพระยาและทัศนียภาพของโจทก์ผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดด้วยการสร้างภัตตาคารลงบนที่ดินดังกล่าวโดยการกระทำของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ซึ่งกระทำแทนจำเลยที่ 1 และที่ 4 เป็นการปลูกสร้างอาคารลงบนที่ดินที่เป็นสิทธิของโจทก์และเจ้าของห้องชุดอื่นโดยไม่สุจริต และจำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างอาคารชุดผิดไปจากสัญญา กล่าวคือไม่มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะทั้งทางบกและทางน้ำ แต่จำเลยได้จดทะเบียนทางเข้าออกเป็นภาระจำยอมไว้ในโฉนดที่โอนไปเป็นของจำเลยที่ 4 ไม่มีภัตตาคารอาหารทะเลอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางสำหรับผู้ซื้อห้องชุด ไม่มีบันไดขึ้นลงจากตัวอาคารชุดไปสู่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา ไม่มีที่จอดเก็บเรืออันเป็นทรัพย์ส่วนกลางไม่มีลานอเนกประสงค์ริมน้ำอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จำเลยที่ 1 ยังได้ก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จล่าช้ากว่ากำหนดไป 14 เดือน ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายไม่อาจใช้ประโยชน์ในห้องชุดเพื่อประโยชน์ของโจทก์ได้โจทก์ขอคิดค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าเดือนละ 40,000 บาท เป็นเงิน560,000 บาท และหากจำเลยไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้โจทก์ตามสัญญาได้ โจทก์จะได้รับความเสียหาย คือ เงินที่ชำระให้จำเลยที่ 1ไปแล้วจำนวน 3,275,634.69 บาท และค่าตกแต่งห้องชุดเป็นเงิน1,182,727.62 บาท ปัจจุบันห้องชุดตามสัญญาซื้อขายมีราคาสูงขึ้นจากเดิมเป็นเงิน 1,500,000 บาท ก่อฟ้องคดีนี้โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 20306 ตำบลบางไส้ไก่ฝั่งเหนือ อำเภอบางลำภูล่าง กรุงเทพมหานคร ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 4 และให้จำเลยทั้งสี่นำที่ดินโฉนดเลขที่ 20306 จดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเพื่อประโยชน์แก่โจทก์และผู้ซื้อรายอื่น ๆ หากจำเลยที่ 1 และที่ 4 ไม่ปฏิบัติตามโจทก์ขอถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยที่ 4รื้อถอนภัตตาคารและสิ่งปลูกสร้างอื่นบนที่ดินโฉนดเลขที่ 20306 กับให้จำเลยทั้งสี่ทำการก่อสร้างทางเข้าออก ภัตตาคารอาหารทะเลสำหรับผู้ซื้อห้องชุด บันไดขึ้นลงจากตัวอาคารชุดไปสู่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาที่จอดเก็บเรือ ลานอเนกประสงค์ริมแม่น้ำ ให้เป็นไปตามสัญญาซื้อขายให้เสร็จภายใน 6 เดือน นับจากวันพิพากษา หากจำเลยไม่ปฏิบัติ ให้โจทก์จ้างบุคคลอื่นเป็นผู้ทำโดยให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย ให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาซื้อขายให้แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1ไม่ปฏิบัติ โจทก์ขอถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา และโจทก์จะชำระราคาส่วนที่เหลือให้จำเลยในเวลาจดทะเบียน ถ้าจำเลยไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่โจทก์ได้ ให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 5,958,362.31 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีจากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 จะชำระเงินเสร็จ ให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากห้องชุดดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จล่าช้ากว่ากำหนดเป็นเงิน 560,000บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีจากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้การว่า ในการสร้างหรือขายอาคารชุดและห้องชุดตามฟ้อง จำเลยที่ 1 และที่ 3 ได้กระทำในฐานะเป็นกรรมการบริษัทจำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดเป็นการส่วนตัวการโฆษณาขายห้องชุดริเวอร์เฮ้าส์ในหนังสือพิมพ์ หาใช่คำพรรณนาสินค้าที่ขายไม่ เพราะคำประกาศโฆษณาดังกล่าวไม่มีรายละเอียดแห่งคำรับรองเป็นกิจลักษณะถึงขนาดที่จะถือเป็นการขายห้องชุดตามคำพรรณนาเป็นการซื้อขายกันตามปกติธรรมดาเท่านั้น ที่โจทก์เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 นั้น กรรมการบางคนของโจทก์ได้ติดต่อและตรวจสอบสัญญาจองและซื้อห้องชุดอย่างละเอียดแล้วจึงลงชื่อในสัญญา ความผูกพันของโจทก์และจำเลยที่ 1 จึงต้องเป็นไปตามกำหนดในสัญญาไม่ใช่ตามคำโฆษณาและโจทก์ทำสัญญากับจำเลยที่ 1 เป็นภาษาอังกฤษ ไม่ตรงกับสัญญาภาษาไทยที่โจทก์แนบมาท้ายฟ้อง ในสัญญาจองและซื้อห้องชุดที่โจทก์ทำกับจำเลยที่ 1 ไม่ได้ระบุว่าอาคารชุดจะสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่อะไร และเนื้อที่ของที่ดินจะสร้างอาคารชุดก็ไม่ได้กำหนดแน่นอนตายตัวว่าจะมีเนื้อที่เท่าใด ทั้งในสัญญาก็มิได้ระบุว่าทรัพย์ส่วนกลางมีอะไรบ้างดังนั้นอะไรที่จะเป็นทรัพย์ส่วนกลางจึงต้องเป็นไปตามที่กำหนดไว้ในทะเบียนอาคารชุด โจทก์ยังค้างชำระราคาค่าซื้อห้องชุดจำเลยที่ 1อยู่เป็นเงิน 274,365.31 บาท และโจทก์มิได้เสียเงินค่าตกแต่งห้องชุดเป็นเงิน 1,182,727.62 บาท เมื่อจำเลยที่ 1 จดทะเบียนอาคารชุดและจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเสร็จเรียบร้อยแล้ว จำเลยที่ 1ได้แจ้งให้โจทก์ชำระเงินงวดสุดท้าย และให้ปฏิบัติตามสัญญา คือเสียค่าธรรมเนียม ค่าอากร ค่าภาษีใด ๆ ที่เกิดขึ้นในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เพื่อจำเลยที่ 1 จะได้จดทะเบียนโอนห้องชุดให้โจทก์ครั้งวันที่ 19 มีนาคม 2528 จำเลยที่ 1 ส่งเจ้าหน้าที่ไปพบโจทก์ที่สำนักงานที่ดินตามที่นัดหมายเพื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้โจทก์ โจทก์กลับไม่ยอมชำระเงินงวดสุดท้ายให้ครบถ้วนและปฏิเสธไม่ยอมเสียภาษีเงินได้ที่เกิดขึ้นในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดซึ่งเป็นการผิดสัญญา จำเลยที่ 1 มีสิทธิตามสัญญาข้อ 15 ที่จะบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำหรือเงินใด ๆ ที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยที่ 1 ไว้แล้วได้ ซึ่งต่อมาจำเลยที่ 1 ก็ได้บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยที่ 1 มิได้ปลูกสร้างอาคารชุดผิดสัญญาโจทก์มิได้รับความเสียหาย และโจทก์ยังไม่เป็นเจ้าของห้องชุดจึงไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางจึงไม่มีอำนาจฟ้องเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 4 ให้การต่อสู้คดี ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินให้โจทก์จำนวน100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 คำขอโจทก์นอกจากนี้ให้ยก
โจทก์และจำเลยที่ 1 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์และจำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาข้อแรกที่จะวินิจฉัยคือข้อที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาเนื่องจากได้พรรณนาถึงคุณลักษณะของอาคารชุดที่จะสร้างขึ้นเพื่อขายห้องชุดแต่ก็ก่อสร้างไม่ตรงตามคำพรรณนา ทั้งการแบ่งแยกที่ดินที่ปลูกสร้างห้องชุดโอนขายให้จำเลยที่ 4 ก็เป็นการฉ้อฉลและเป็นการละเมิดสิทธิโจทก์รวมทั้งผู้จองซื้อห้องชุดรายอื่น ๆ ด้วย ในข้อนี้เห็นว่า แม้จำเลยที่ 1 จะประกาศโฆษณาในหนังสือพิมพ์บางกอกโพสต์เพื่อขายอาคารชุด ที่จำเลยที่ 1จำดำเนินการก่อสร้าง โดยมีภายประกอบ และได้จัดทำหนังสือแสดงโครงการอาคารชุดดังกล่าวโฆษณาแจกจ่ายแก่บุคคลทั่วไป มีรายละเอียดของคำโฆษณาตามที่พยานโจทก์ได้เบิกความไว้ก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ไปติดต่อขอซื้อห้องชุดของอาคารชุดจากจำเลยที่ 1 ทั้งสองฝ่ายได้ทำสัญญากันเป็นหลักฐานตามสัญญาจองและซื้อห้องชุดเอกสารหมาย จ.19 และ
คู่ฉบับสัญญาเอกสารหมาย ล.3 ซึ่งสัญญาดังกล่าวในข้อ 5 ระบุว่าแผนที่อาคารชุดแนบท้ายสัญญามีไว้เพื่อวัตถุประสงค์ในการแสดงแบบที่ตั้ง หมายเลขและขนาดของห้องชุดเท่านั้น ผู้ซื้อตกลงและรับทราบว่าแผนที่อาคารชุดดังกล่าวไม่ได้เป็นหรือก่อให้เกิดการรับรองในเรื่องดังกล่าวแต่อย่างใดทั้งสิ้น และ สัญญาข้อ 6 ระบุว่าผู้ซื้อจะได้เป็นเจ้าของร่วมในอัตราส่วนร้อยละ 1.786 ของมูลค่าทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดตามที่จะกำหนดไว้ในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดสำหรับข้อสัญญาอื่น ๆ ได้ระบุถึงข้อตกลงเกี่ยวกับรายละเอียดของห้องชุดที่โจทก์จะซื้อ ราคาซื้อขายกำหนดเวลาแล้วเสร็จ กำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ สิทธิและหน้าที่ของโจทก์และจำเลยที่ 1 ที่มีต่อกันในการตกลงซื้อขายกันดังกล่าว แสดงว่า โจทก์และจำเลยที่ 1ประสงค์จะผูกพันกันเกี่ยวกับการซื้อขายห้องชุดตามสัญญาเอกสารหมาย จ.19 ที่ได้ทำไว้ต่อกัน หาได้ประสงค์จะผูกพันตามประกาศโฆษณาทางหนังสือบางกอกโพสต์หรือหนังสือแสดงโครงการของจำเลยที่ 1 ไม่ การซื้อขายห้องชุดระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงมิใช่เป็นการขายตามคำพรรณนา สำหรับการปฏิบัติตามสัญญานั้นข้อเท็จจริงที่นำสืบรับกันฟังได้ว่าการปลูกสร้างอาคารชุดรายนี้ในส่วนที่เกี่ยวกับสิ่งอำนวยความสะดวกประกอบอาคารชุด เช่น สนามหญ้า ลานอเนกประสงค์และภัตตาคาร เป็นต้น จำเลยที่ 1 ได้จัดทำครบถ้วน เพียงแต่บางรายการสร้างผิดแบบหรือไม่เป็นไปตามที่ผู้ซื้อคาดหมาย เช่น บันไดได้แก้ไขผิดไปจากแบบเพื่อให้ปลอดภัยขึ้น ลายอเนกประสงค์ริมน้ำถูกแบ่งที่ไปเป็นภัตตาคาร พื้นที่ที่เหลืออยู่ก็พลุกพล่านด้วยผู้คนซึ่งเดินไปขึ้นลงเรือและมาใช้บริการภัตตาคารซึ่งการดำเนินการที่ผิดความคาดหมายของผู้ซื้อเท่าที่กล่าวมานั้น ยังไม่พอถือได้ว่าเป็นการจัดทำสิ่งอำนวยความสะดวกประกอบอาคารชุดผิดไปจากที่จำเลยที่ 1 ได้โฆษณาไว้สำหรับตัวห้องชุดนั้นปรากฎว่าตอนรับมอบจากจำเลยที่ 1 มาเมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2527 เพื่อเข้าทำการตกแต่ง ฝ่ายโจทก์ได้ลงนามรับรองว่าห้องชุดที่ได้รับมอบสร้างขึ้นอย่างถูกต้องเรียบร้อยตามแบบและได้ใช้วัสดุอุปกรณ์ครบถ้วนตามที่ตกลงไว้ทุกประการตามเอกสารหมาย ล.6 ดังนี้ในส่วนที่เกี่ยวกับการก่อสร้างจำเลยที่ 1 จึงไม่ผิดสัญญา สำหรับเนื้อที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารชุด ก็ได้ความว่าสัญญาจองและซื้อห้องชุดเอกสารหมาย จ.19มิได้ระบุไว้โดยชัดแจ้งว่า อาคารชุดที่จำเลยที่ 1 จะสร้างขึ้นอยู่ในที่ดินโฉนดเนื้อที่เท่าใด เมื่อจำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างห้องชุดให้โจทก์ถูกต้องตามสัญญาแล้ว แม้ในภายหลังจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2และที่ 3 ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 936 อันเป็นที่ตั้งของอาคารชุดด้านที่ติดแม่น้ำเจ้าพระยาออกไปเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 20306เนื้อที่ 1 ไร่ 18 7/10 ตารางวา แล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้เป็นของจำเลยที่ 4 ทำให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 936 เหลือเนื้อที่ไม่ถึง 5 ไร่ ตามประกาศ โฆษณา แต่ก็ปรากฎว่าจำเลยที่ 4 ได้จดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 20306 ทั้งแปลงให้จำเลยที่ 1 เจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 936 สามารถใช้เป็นทางเข้าออกท่าเทียบเรือสนามหญ้าบนดาดฟ้าและภัตตาคารได้ โดยจำเลยที่ 4 จำไม่ทำการก่อสร้างใด ๆให้มีความสูงกว่าภัตตาคารหยาดฟ้าริมน้ำ เป็นผลให้ผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดได้ใช้สอยทรัพย์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 20306 ดังที่จำเลยที่ 1โฆษณาไว้ การกระทำของจำเลยทั้งสี่ดังกล่าวจึงไม่เป็นการผิดสัญญาทั้งไม่เป็นการละเมิดหรือฉ้อฉลโจทก์
ปัญหาต่อไปคือข้อที่โจทก์ฎีกาว่า ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่โจทก์ตามสัญญา โจทก์ไม่มีหน้าที่ต้องออกค่าภาษีแทนจำเลยที่ 1 ข้อนี้ ข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์ได้ชำระค่าห้องชุดที่ซื้อแก่จำเลยที่ 1 ตามงวดตลอดมา คงเหลือแต่เฉพาะงวดสุดท้ายบางส่วนเท่านั้น จำเลยที่ 1 ได้นัดโจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและชำระราคาห้องชุดงวดสุดท้ายที่เหลือ โจทก์ไปตามนัดแต่จำเลยที่ 1 จะให้โจทก์ออกค่าภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์แทนซึ่งโจทก์ไม่ยอมจำเลยที่ 1 จึงไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่โจทก์ศาลฎีกาเห็นว่าจำเลยที่ 1 เป็นผู้ขายห้องชุดเป็นผู้มีเงินได้และมีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้ซึ่งตามปกติในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เจ้าพนักงานที่ดินจะแจ้งจำนวนเงินค่าภาษีที่เรียกเก็บให้ทราบ แต่เมื่อสัญญาจองและซื้อห้องชุดเอกสารหมาย จ.19 หรือ ล.3 ที่โจทก์ทำไว้กับจำเลยที่ 1 มีความในข้อ 14 ว่า “ค่าภาษี ค่าธรรมเนียมค่าอากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ผู้ซื้อจะเป็นผู้ออกเองทั้งสิ้น” โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องออกค่าภาษีเงินได้แทนจำเลยที่ 1 ตามสัญญา จะอ้างว่าไม่มีหน้าที่ต้องเสียหรือไม่ทราบจำนวนที่แน่นอนหาได้ไม่ ที่จำเลยที่ 1 ไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่โจทก์เพราะโจทก์ไม่ยอมออกเงินชำระค่าภาษีแทนจึงถือไม่ได้ว่าเป็นการผิดสัญญา อย่างไรก็ตาม การที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจดทะเบียนห้องชุดโดยโจทก์ให้ปากคำต่อเจ้าพนักงานว่าโจทก์ยินดีชำระค่าธรรมเนียมและอากรในการจดทะเบียนส่วนภาษีเงินได้จำเลยที่ 1 ต้องเป็นผู้ชำระนั้น เห็นได้ว่าเป็นการโต้แย้งกันเกี่ยวกับการตีความในข้อตกลงตามสัญญา ยังถือไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาไม่ปฏิบัติตามสัญญา จำเลยที่ 1 จะอ้างข้อโต้แย้งดังกล่าวบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วหาได้ไม่
ปัญหาต่อไปคือข้อที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า จำเลยที่ 1 ก่อสร้างห้องชุดแล้วเสร็จก่อนกำหนดเวลาตามสัญญา ไม่เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายข้อนี้ข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 ก่อสร้างห้องชุดแล้วเสร็จ สมบูรณ์ ภายในกำหนดเวลา 18 เดือนนับแต่วันทำสัญญาห้องชุดเป็นส่วนหนึ่งของอาคารชุด เมื่อการก่อสร้างห้องชุดไม่แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาตามสัญญา จะถือว่าการก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาตามสัญญาหาได้ไม่โจทก์จึงมีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้
ปัญหาข้อสุดท้ายคือข้อที่โจทก์ฎีกาว่า ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงินเพียง 100,000 บาท เป็นจำนวนที่ต่ำเกินไป ศาลฎีกาเห็นว่าศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ต่ำไปจริง แต่ก็ไม่มีเหตุพอที่จะกำหนดให้ถึง 340,000 บาท ตามที่โจทก์ฎีกาขอมา และเห็นสมควรกำหนดใหม่ให้เหมาะสมเป็นเงิน 170,000 บาท
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายที่ก่อสร้างห้องชุดเสร็จล่าช้าแก่โจทก์จำนวน 170,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
