แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อขายที่ดินและตึกแถวระบุว่าชำระเงินดาวน์และเงินที่เหลือภายในกำหนดไว้ในสัญญา แต่ผู้ซื้อชำระเงินดาวน์เกินกำหนดเวลาตามสัญญาตลอดมาทุกงวด จำเลยก็ยินยอมรับไว้โดยมิทักท้วงถือว่าผู้ขายไม่ถือเอากำหนดเวลาชำระเงินดาวน์และราคาที่ดินพร้อมตึกแถวตามสัญญาเป็นสาระสำคัญ หากผู้ขายประสงค์จะเลิกสัญญาต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 คือต้องบอกกล่าวกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้ผู้ซื้อชำระเงินดาวน์ที่ค้างชำระอยู่ก่อน ต่อเมื่อผู้ซื้อไม่ชำระเงินดาวน์ที่ค้างชำระอยู่ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ ผู้ขายจึงจะบอกเลิกสัญญาแก่ผู้ซื้อได้เมื่อผู้ขายมิได้บอกกล่าวกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้ผู้ซื้อชำระเงินดาวน์ที่ค้างก่อน ผู้ขายจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญากับผู้ซื้อได้สัญญาจะซื้อขายยังไม่เลิกกัน ผู้ซื้อฟ้องบังคับให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญาได้
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสามสำนวนฟ้องว่า โจทก์ทั้งสามได้ทำสัญญาซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวสามชั้นจากจำเลย ทั้งนี้โดยจำเลยยินยอมให้โจทก์ทั้งสามเข้าอยู่อาศัยในตึกแถวที่ทำสัญญาซื้อขายได้ทันที ต่อมาพนักงานของจำเลยไม่มาเก็บเงินจากโจทก์ทั้งสาม โจทก์ทั้งสามไปติดต่อเพื่อชำระเงินค่าที่ดินพร้อมตึกแถวตามสัญญาที่สำนักงานของจำเลยแต่พนักงานของจำเลยไม่ยอมรับชำระเงินจากโจทก์ทั้งสาม ต่อมาจำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสาม โจทก์ทั้งสามมีหนังสือถึงจำเลยให้ไปโอนที่ดินพร้อมตึกแถวให้โจทก์ทั้งสาม และรับชำระราคาที่ดินพร้อมตึกแถวตามสัญญาที่สำนักงานที่ดินเขตมีนบุรี จำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว แต่เพิกเฉยไม่ไปโอนที่ดินพร้อมตึกแถวให้โจทก์ทั้งสามตามสัญญา จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาแต่ฝ่ายเดียวขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดิน โฉนดเลขที่ 5703 และ 5704 พร้อมตึกแถวห้องเลขที่ 210 และ 211 ให้แก่โจทก์ที่ 1 ในราคาห้องละ150,000 บาท และโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 11168 พร้อมตึกแถวห้องเลขที่ 228 ให้แก่โจทก์ที่ 2 ในราคา 150,000 บาท กับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 5702 แขวงทับยาว เขตลาดกระบัง กรุงเทพมหานครพร้อมตึกแถวห้องเลขที่ 209 ให้แก่โจทก์ที่ 3 ในราคา 155,000 บาทถ้าจำเลยไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายนับตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะโอนที่ดิน พร้อมตึกแถวดังกล่าวให้โจทก์ที่ 1 ที่ 2 และที่ 3เดือนละ 6,000 บาท, 3,000 บาท และ 3,000 บาท ตามลำดับ
จำเลยทั้งสามสำนวนให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมตึกแถวกับโจทก์ที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 แต่โจทก์ทั้งสามไม่สามารถชำระราคาเป็นเงินสดในคราวเดียวกันได้ และได้ตกลงจะขอทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพร้อมตึกแถว โดยขอผ่อนชำระเงินมัดจำให้บางส่วนก่อน และเมื่อโจทก์ทั้งสามชำระเงินมัดจำครบถ้วนแล้ว โจทก์ทั้งสามกับจำเลยจะทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวเพื่อผ่อนชำระราคาให้จำเลยต่อไป แต่โจทก์ทั้งสามผิดสัญญาโดยชำระเงินมัดจำให้จำเลยไม่ครบ หลังจากนั้นโจทก์ทั้งสามก็ไม่ชำระเงินให้จำเลยอีกเลยทั้งไม่เคยติดต่อชำระเงินที่เหลือให้จำเลยอีกด้วย จำเลยให้พนักงานทวงถามโจทก์ทั้งสามหลายครั้ง โจทก์ทั้งสามก็เพิกเฉย ต่อมาจำเลยให้ทนายความมีหนังสือแจ้งบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสาม และให้โจทก์ทั้งสามพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกแถวของจำเลยโจทก์ทั้งสามได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้ว แต่โจทก์ทั้งสามเพิกเฉยทำให้จำเลยเสียหาย เดือนละไม่ต่ำกว่า 3,000 บาท ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ทั้งสามขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวหากโจทก์ทั้งสามไม่ยอมขนย้ายออกให้จำเลยมีสิทธิขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ทั้งสามออกจากตึกแถวดังกล่าวโจทก์ทั้งสามเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายแทนจำเลย และให้โจทก์ทั้งสามชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยคนละ 3,000 บาทต่อเดือน นับตั้งแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าโจทก์ทั้งสามจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวของจำเลย
โจทก์ทั้งสามสำนวนให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ทั้งสามมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยผิดสัญญาแต่ฝ่ายเดียว
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ทั้งสามและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากอาคารห้องเลขที่ 210, 211, 228 และ 209 แขวงทับยาวเขตลาดกระบัง กรุงเทพมหานคร ของจำเลย หากโจทก์ทั้งสามไม่ยอมขนย้ายทรัพย์สินออกไปให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ทั้งสามออกจากตึกแถวดังกล่าว โดยโจทก์ทั้งสามเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายแทนจำเลย ส่วนคำขออื่นของจำเลยให้ยก และยกฟ้องโจทก์ทั้งสาม
โจทก์ทั้งสามสำนวนอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ทั้งสามสำนวนฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ทั้งสามสำนวนฎีกาว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา และต้องโอนที่ดินพร้อมตึกแถวให้แก่โจทก์ทั้งสามตามสัญญาหรือไม่ ศาลฎีกาได้พิเคราะห์สัญญาเอกสารหมาย จ.5 จ.10 และ จ.14 แล้วปรากฏว่าสัญญาดังกล่าวมีข้อความเป็นสาระสำคัญทำนองเดียวกันว่า โจทก์ทั้งสามตกลงซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวสามชั้นจากจำเลยในราคาเงินสดห้องละ180,000 บาท โดยขอซื้อแบบเงินผ่อนระยะ 8 ปี พร้อมทั้งดอกเบี้ยซึ่งโจทก์ทั้งสามจะต้องชำระเงินดาวน์ห้องละ 45,000 บาท โดยชำระเงินดาวน์ดังกล่าวในวันทำสัญญาบางส่วน และผ่อนชำระเงินดาวน์ส่วนที่เหลือโดยโจทก์ที่ 1 ชำระเงินดาวน์ในวันทำสัญญาในวันที่10 มิถุนายน 2520 เป็นเงิน 30,000 บาท และตกลงชำระเงินดาวน์ที่เหลือในวันที่ 10 กรกฎาคม 2520 วันที่ 10 สิงหาคม 2520 และวันที่ 10 กันยายน 2520 อีกครั้งละ 20,000 บาท โจทก์ที่ 2ชำระเงินดาวน์ในวันทำสัญญาในวันที่ 23 มีนาคม 2520 เป็นเงิน5,000 บาท และตกลงจะชำระเงินดาวน์ที่เหลือในวันที่ 20 เมษายน 2520วันที่ 20 พฤษภาคม 2520 วันที่ 20 มิถุนายน 2520 และวันที่ 20กรกฎาคม 2520 อีกครั้งละ 10,000 บาท และโจทก์ที่ 3 ชำระเงินดาวน์ในวันทำสัญญา ในวันที่ 30 มิถุนายน 2520 เป็นเงิน 15,000 บาทและตกลงจะชำระเงินดาวน์ที่เหลือในวันที่ 1 สิงหาคม 2520 วันที่1 กันยายน 2520 และวันที่ 1 ตุลาคม 2520 อีกครั้งละ 10,000 บาทและโจทก์ทั้งสามตกลงจะผ่อนชำระเงินที่เหลือพร้อมทั้งดอกเบี้ยต่อไปดังนี้ เห็นได้ว่าสัญญาเอกสารหมาย จ.5 จ.10 และ จ.14 เป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมตึกแถวสามชั้นระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยซึ่งโจทก์ทั้งสามจะต้องผ่อนชำระเงินดาวน์และเงินที่เหลือพร้อมทั้งดอกเบี้ยให้แก่จำเลยภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา แต่ที่โจทก์ทั้งสามมิได้ชำระเงินดาวน์ให้จำเลยครบถ้วนตามเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญานั้น ปรากฏตามบันทึกในเอกสารหมาย จ.5จ.10 และ จ.14 ว่า นอกจากเงินดาวน์ที่ชำระในวันทำสัญญาแล้วโจทก์ทั้งสามชำระเงินดาวน์ให้จำเลยเกินกำหนดเวลาตามสัญญาตลอดมาทุกงวดซึ่งจำเลยก็ยินยอมรับไว้โดยมิได้ทักท้วง ตามพฤติการณ์จึงแสดงว่าในทางปฏิบัติโจทก์ทั้งสามและจำเลยไม่ถือเอากำหนดเวลาชำระเงินดาวน์และราคาที่ดินพร้อมตึกแถวตามสัญญาเป็นสาระสำคัญดังนั้น หากจำเลยประสงค์จะเลิกสัญญาเอกสารหมาย จ.5 จ.10 และ จ.14กับโจทก์ที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตามลำดับ จำเลยก็ต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 กล่าวคือ ต้องบอกกล่าวกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้โจทก์ทั้งสามชำระเงินดาวน์ที่ยังค้างชำระอยู่ก่อน ต่อเมื่อโจทก์ทั้งสามไม่ชำระเงินดาวน์ที่ยังค้างชำระอยู่ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้นั้น จำเลยจึงจะบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสามได้ แต่ตามทางนำสืบของคู่ความไม่ปรากฏว่าจำเลยเคยบอกกล่าวแก่โจทก์ทั้งสามเช่นนั้น เมื่อจำเลยมิได้บอกกล่าวกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้โจทก์ทั้งสามชำระเงินดาวน์ที่ค้างชำระก่อนจำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสามได้ การที่จำเลยมีหนังสือเอกสารหมาย จ.6 จ.11 และ จ.15 บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ที่ 1ที่ 2 และที่ 3 ตามลำดับ จึงไม่มีผลทำให้สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยระงับไปแต่อย่างใด จำเลยยังคงมีความผูกพันกับโจทก์ทั้งสามตามสัญญาดังกล่าวต่อไป เมื่อโจทก์ที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 มีหนังสือเอกสารหมาย จ.7 จ.12 และ จ.16 ตามลำดับ แจ้งให้จำเลยไปทำการโอนที่ดินพร้อมตึกแถวตามสัญญาให้แก่โจทก์ทั้งสามในวันที่ 13พฤศจิกายน 2529 ณ สำนักงานที่ดินเขตมีนบุรี เวลา 10 นาฬิกาแต่จำเลยเพิกเฉยไม่ไปโอนที่ดินพร้อมตึกแถวให้แก่โจทก์ทั้งสามตามสัญญา จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมตึกแถวกับโจทก์ทั้งสาม และต้องรับผิดโอนที่ดินพร้อมตึกแถวให้แก่โจทก์ทั้งสามตามสัญญา ฎีกาของโจทก์ทั้งสามสำนวนฟังขึ้น แต่ที่โจทก์ทั้งสามขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินพร้อมตึกแถวตามสัญญาให้แก่โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ในราคาห้องละ 150,000 บาท และให้แก่โจทก์ที่ 3ในราคา 155,000 บาท อันเป็นราคาที่โจทก์ทั้งสามค้างชำระนั้นเห็นว่า ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.5 จ.10 และ จ.14 โจทก์ทั้งสามตกลงซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวจากจำเลยในราคาห้องละ 180,000 บาทซึ่งเป็นราคาเงินสด โดยขอผ่อนชำระเงิน พร้อมดอกเบี้ยให้จำเลยโจทก์ทั้งสามจึงต้องชำระดอกเบี้ยให้แก่จำเลยตามที่ตกลงกันด้วยซึ่งเมื่อทางนำสืบของคู่ความไม่ปรากฏว่าโจทก์ทั้งสามและจำเลยได้ตกลงกำหนดดอกเบี้ยไว้ในอัตราใด โจทก์ทั้งสามจึงต้องชำระเงินที่ค้างให้แก่จำเลยพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 7 ทั้งนี้ ตั้งแต่วันที่โจทก์ทั้งสามผิดนัดชำระเงินดาวน์ให้แก่จำเลยตามสัญญาคือตั้งแต่วันที่10 กันยายน 2510 วันที่ 20 กรกฎาคม 2520 และวันที่ 1 กันยายน2520 เป็นต้นไปตามลำดับ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา224 วรรคหนึ่ง”
พิพากษากลับ ให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดิน โฉนดเลขที่ 5703และ 5704 แขวงทับยาว เขตลาดกระบัง กรุงเทพมหานคร พร้อมตึกแถวห้องเลขที่ 210 และ 211 ให้แก่โจทก์ที่ 1 โดยรับชำระเงินจากโจทก์ที่ 1 จำนวน 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับตั้งแต่วันที่ 10 กันยายน 2520เป็นต้นไปจนกว่าจะจดทะเบียนโอนเสร็จสิ้นและให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 11168 แขวงทับยาว เขตลาดกระบัง กรุงเทพมหานครพร้อมตึกแถวห้องเลขที่ 228 ให้แก่โจทก์ที่ 2 โดยรับชำระเงินจากโจทก์ที่ 2 จำนวน 150,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับตั้งแต่วันที่ 20 กรกฎาคม 2520เป็นต้นไปจนกว่าจะจดทะเบียนโอนเสร็จสิ้น กับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 5702 แขวงทับยาว เขตลาดกระบัง กรุงเทพมหานครพร้อมตึกแถวห้องเลขที่ 209 ให้แก่โจทก์ที่ 3 โดยรับชำระเงินจากโจทก์ที่ 3 จำนวน 155,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน2520 เป็นต้นไปจนกว่าจะจดทะเบียนโอนเสร็จสิ้น ถ้าจำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งสามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสามสำนวน
