แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
บ.ภรรยาโจทก์นำที่ดินและบ้านพิพาทไปจำนองไว้ต่อจำเลยต่อมาบ.ถึงแก่ความตายโจทก์กับจำเลยเจรจากันโดยโจทก์ตกลงโอนที่ดินและบ้านดังกล่าวแก่จำเลยมีข้อสัญญาให้โจทก์ซื้อที่ดินและบ้านคืนได้ภายใน10ปีและจำเลยให้โจทก์เช่าที่ดินและบ้านอยู่อาศัยต่อไปแม้ข้อสัญญาเรื่องขายที่ดินและบ้านคืนกับข้อสัญญาเรื่องเช่าที่ดินและบ้านพิพาทจะรวมอยู่ในสัญญาฉบับเดียวกันแต่ก็มีเนื้อหาเป็นคนละเรื่องที่แยกออกจากกันโดยชัดเจนเมื่อโจทก์ผิดนัดสัญญาเช่าจำเลยก็ชอบที่จะบอกเลิกเฉพาะสัญญาเช่าจะอ้างเหตุที่โจทก์ผิดสัญญาเช่าบอกเลิกสัญญาขายที่ดินและบ้านคืนด้วยหาได้ไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อประมาณปี 2525 จำเลยฟ้องโจทก์ต่อศาลชั้นต้น ให้ชำระเงินยืมพร้อมดอกเบี้ยจำนวน 300,000 บาทเศษแต่โจทก์ไม่มีเงินที่จะชำระหนี้ได้จึงโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 52464ตำบลบางซื่อ (บางเขนฝั่งใต้) เขตดุสิต (บางซื่อ)กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 50 ตารางวา พร้อมบ้านเลขที่ 2/21หมู่ที่ 14 ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินแปลงดังกล่าวชำระหนี้แก่จำเลยโดยมีสัญญาขายทรัพย์สินคืนแก่โจทก์ภายในกำหนด 10 ปี นับแต่วันทำสัญญา โจทก์ได้ติดต่อกับจำเลยเพื่อขอซื้อทรัพย์สินคืนแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์เสียหายกล่าวคือถ้าโจทก์ซื้อทรัพย์ดังกล่าวได้ โจทก์สามารถให้ผู้อื่นเช่าในอัตราเดือนละไม่น้อยกว่า6,000 บาท จึงขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 52464 ตำบลบางซื่อ (บางเขนฝั่งใต้) อำเภอดุสิต(บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร พร้อมบ้านเลขที่ 2/21 หมู่ที่ 14ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าวและให้ใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ6,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขายที่ดินและบ้านดังกล่าวแก่โจทก์ กับให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินดังกล่าวนั้นด้วย
จำเลยให้การว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมและไม่ชอบด้วยกฎหมายโจทก์เป็นผู้ขอร้องให้จำเลยทำสัญญาขายทรัพย์คืนเพื่อโจทก์จะได้ไม่ต้องย้ายออกไปจากบ้านพิพาทโดยโจทก์จะชำระค่าเช่าให้เป็นรายเดือนจนกว่าโจทก์จำนำเงินมาซื้อคืนภายในกำหนด 10 ปีแต่โจทก์ผิดสัญญา ไม่ชำระค่าเช่า จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาจะฟ้องขับไล่โจทก์ ศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ขับไล่โจทก์และบริวารออกจากที่พิพาทแล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะซื้อทรัพย์สิน และไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายทั้งค่าเสียหายที่โจทก์ขอมาก็ไม่เป็นความจริง เพราะอัตราค่าเช่าอย่างสูงประมาณ2,000 บาทเท่านั้น ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่52464 ตำบลบางซื่อ (บางเขนฝั่งใต้) อำเภอดุสิต (บางซื่อ)กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 50 ตารางวา พร้อมบ้านเลขที่2/21 หมู่ที่ 14 ถนนประชาชื่น แขวงบางซื่อ เขตดุสิตกรุงเทพมหานคร คืนแก่โจทก์ตามราคาที่ระบุไว้ในเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 1
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่านางบุญเยี่ยม กลั่นชู ภรรยาโจทก์ได้นำที่ดินพร้อมบ้านพิพาทไปจำนองไว้ต่อจำเลย ต่อมาวันที่ 8 พฤศจิกายน 2524 นางบุญเยี่ยมถึงแก่ความตาย โจทก์กับจำเลยจึงเจรจาตกลงกันโดยโจทก์จะโอนที่ดินพร้อมบ้านพิพาทให้แก่จำเลย แต่ก่อนที่จะโอนให้นั้นโจทก์กับจำเลยตกลงกันว่าให้โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมบ้านพิพาทคืนได้ภายใน 10 ปี ปรากฏตามสัญญาข้อ 1 ของสัญญาขายทรัพย์คืนลงวันที่30 กันยายน 2525 เอกสารหมาย จ.1 นอกจากนั้นจำเลยยังให้โจทก์เช่าที่ดินพร้อมบ้านดังกล่าวด้วย ปรากฏตามสัญญาข้อ 2 ของเอกสารหมาย จ.1 และหากโจทก์ค้างชำระค่าเช่าเป็นเวลา 6 เดือนติดต่อกันให้ถือว่าสัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดโดยไม่ต้องบอกกล่าวโจทก์ค้างชำระค่าเช่าติดต่อกัน 6 เดือน จำเลยได้ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินและบ้านพิพาท ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่ปรากฏตามคดีหมายเลขแดงที่ 5434/2528 โจทก์และบริวารได้ขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินและบ้านพิพาทแล้วตั้งแต่ปลายปี 2528ต่อมาวันที่ 2 มิถุนายน 2534 โจทก์มีหนังสือตามเอกสารหมาย จ.2ถึงจำเลยขอซื้อที่ดินและบ้านพิพาทคืน จำเลยไม่ยอมขายคืน สำหรับสัญญาขายทรัพย์คืน ตามเอกสารหมาย จ.1 มีข้อความว่า “ข้อ 1.ตามที่ผู้รับสัญญาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 52464ตำบลบางซื่อ (บางเขนฝั่งใต้) อำเภอดุสิต (บางซื่อ)กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 50 ตารางวา พร้อมทั้งบ้านสองชั้นเลขที่2/21 หมู่ที่ 14 ซึ่งปลูกสร้างอยู่ในที่ดินดังกล่าวให้ผู้ให้สัญญาเป็นการชำระหนี้จำนองที่นางบุญเยี่ยม กลั่นชู ได้จำนองไว้กับผู้ให้สัญญานั้น ผู้ให้สัญญายินดีขายคืนให้ผู้รับสัญญาภายใน10 ปี นับแต่วันทำสัญญานี้ ถ้าผู้รับสัญญาซื้อคืนภายใน 5 ปีผู้ให้สัญญาจะขายให้ในราคา 304,000 บาท (สามแสนสี่พันบาทถ้วน)ถ้าผู้รับสัญญาซื้อคืนหลังจาก 5 ปี นับแต่วันทำสัญญานี้ผู้ให้สัญญาจะขายคืนให้ในราคา 349,000 บาท (สามแสนสี่หมื่นเก้าพันบาทถ้วน) สำหรับปีที่ 6 ในราคา 394,000 บาท(สามแสนเก้าหมื่นสี่พันบาทถ้วน) สำหรับปีที่ 7 ในราคา 439,000 บาท(สี่แสนสามหมื่นเก้าพันบาทถ้วน) สำหรับปีที่ 8 ในราคา 484,000 บาท(สี่แสนแปดหมื่นสี่พันบาทถ้วน) สำหรับปีที่ 9 และในราคา529,000 บาท (ห้าแสนสองหมื่นเก้าพันบาทถ้วน) สำหรับปีที่ 10ในการซื้อและขายคืนหลังจากปีที่ 5 ดังกล่าวมาแล้ว ปีใดขาดจำนวนเดือนไปเท่าใดในปีนั้น ๆ ให้หักราคาซื้อและขายคืนไปเดือนละ 3,750 บาท ค่าธรรมเนียมและค่าภาษีในการซื้อคืนผู้รับสัญญาเป็นผู้เสียเองทั้งสิ้น ผู้รับสัญญาตกลงตามนี้
ข้อ 2. ในระหว่างสัญญาตามข้อ 1 ผู้ให้สัญญาตกลงให้ผู้รับสัญญาเช่าที่ดินและบ้านตามสัญญาข้อ 1 ในอัตราเดือนละ 1,500 บาทใน 2 ปีแรก นับแต่วันทำสัญญานี้ และหลังจาก 2 ปีนับแต่วันทำสัญญานี้ในอัตราเดือนละ 2,000 บาท จนกว่าผู้รับสัญญาจะซื้อคืน หากผู้รับสัญญาติดค้างค่าเช่า 6 เดือนติดต่อกันทั้งสองฝ่ายต่างให้ถือว่าสัญญาเช่าเป็นอันเลิกกันทันที โดยมิต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่า ผู้รับสัญญารวมทั้งบริวารต้องออกไปทันทีและในระหว่างสัญญานี้ผู้ให้สัญญามีสิทธิที่จะเข้าไปตรวจตราดูแลทรัพย์ที่ให้เช่าได้ในระหว่างพระอาทิตย์ขั้นถึงพระอาทิตย์ตกผู้รับสัญญาและบริวารจะต้องดูแลรักษาทรัพย์ที่เช่าเยี่ยงวิญญูชนจะพึงระวังรักษาทรัพย์ของตนเอง มิเช่นนั้นผู้ให้สัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเสียได้ แต่ไม่ตัดสิทธิการซื้อคืนตามสัญญานี้”มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยว่าโจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินและบ้านพิพาทคืนจากจำเลยหรือไม่ ในปัญหาดังกล่าว จำเลยฎีกาว่าสัญญาเช่าทรัพย์และสัญญาขายทรัพย์คืนอยู่ในสัญญาฉบับเดียวกัน โจทก์ต้องเช่าที่ดินและบ้านพิพาทตลอดไปจนกว่าจะซื้อคืนได้ เมื่อโจทก์ผิดสัญญาเช่า จำเลยจึงมีสิทธิบอกเลิกทั้งสัญญาเช่าและสัญญาขายทรัพย์คืนได้ นั้น เห็นว่า ตามสัญญาข้อ 1 ของเอกสารหมาย จ.1เป็นเรื่องสัญญาขายทรัพย์คืนโดยจำเลย (ผู้ให้สัญญา) ยินยอมขายที่ดินและบ้านพิพาทคืนให้โจทก์ (ผู้รับสัญญา) ภายใน 10 ปีตามราคาที่กำหนดกันไว้เป็นปี ๆ ไป ส่วนสัญญาข้อ 2 เป็นเรื่องเช่าที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย ซึ่งจะเห็นได้ว่าข้อสัญญาเรื่องขายที่ดินและบ้านพิพาทคืนกับข้อสัญญาเรื่องเช่าที่ดินและบ้านพิพาท แม้จะรวมอยู่ในสัญญาตามเอกสารหมายจ.1 ฉบับเดียวกันก็จริง แต่ก็มีเนื้อหาเป็นคนละเรื่องที่แยกออกจากกันโดยชัดเจน หากโจทก์ผิดสัญญาเช่าตามสัญญาข้อ 2 จำเลยก็ชอบที่จะบอกเลิกได้แต่เฉพาะสัญญาเช่า ไม่ชอบที่จำเลยจะอ้างเหตุที่โจทก์ผิดสัญญาเช่าข้อ 2 มาเป็นเหตุบอกเลิกสัญญาขายทรัพย์คืนตามสัญญาข้อ 1 ด้วย นอกจากนี้ตามข้อความในตอนท้ายของสัญญาข้อ 2 ซึ่งระบุว่า “ผู้ให้สัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่ไม่ตัดสิทธิการซื้อคืนตามสัญญานี้” ก็แสดงให้เห็นเจตนารมณ์ของคู่สัญญาอย่างเด่นชัดว่า แม้จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว แต่ก็ยังไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทคืนได้ดังนั้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาขายทรัพย์คืน ที่จำเลยบอกเลิกสัญญาขายทรัพย์คืนจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ ทั้งคดีไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ตกลงยินยอมเลิกสัญญาขายทรัพย์คืนตามสัญญาข้อ 1 ด้วย ข้อสัญญาเรื่องการขายทรัพย์คืนตามสัญญาข้อ 1จึงยังมีผลใช้บังคับอยู่ โจทก์จึงมีสิทธิซื้อที่ดินและบ้านพิพาทคืนจากจำเลยได้ภายใน 10 ปี ตามสัญญา
พิพากษายืน
