แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อขายที่ดินที่กำหนดว่าหากสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่มีเหตุอันระงับไปด้วยมิใช่ความผิดของผู้ขายแล้วบรรดาสิ่งก่อสร้างหรือสิ่งอื่นใดอันทำให้ที่ดินมีราคาเพิ่มขึ้นให้ตกเป็นของผู้ขายทั้งสิ้นมิใช่เป็นการกำหนดเบี้ยปรับหากลูกหนี้ไม่ชำระหนี้หรือไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องตามสมควรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา379เพราะในกรณีสัญญาจะซื้อขายที่ดินได้ระงับลงด้วยเหตุใดก็ตามที่มิใช่ความผิดของผู้ขายแม้จะมิใช่เป็นความผิดของผู้ซื้อเลยสิ่งก่อสร้างก็ต้องตกเป็นของผู้ขายตามข้อสัญญาดังกล่าวด้วยการที่คลังสินค้าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายตามข้อสัญญาจึงหาได้เป็นกรณีเบี้ยปรับสูงเกิดส่วนไม่ บริษัทพ.ผิดสัญญาจะซื้อขายโดยไม่ชำระราคาที่ดินให้แก่ผู้ร้องถูกต้องครบถ้วนตามสัญญาผู้ร้องได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับบริษัทพ.โดยชอบแล้วสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างผู้ร้องกับบริษัทพ.จึงระงับไปโดยมิใช่ความผิดของผู้ร้องคลังสินค้าส่วนที่สร้างอยู่บนที่ดินมีโฉนดของผู้ร้องย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินและกรณีเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งให้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569ผู้ร้องซื่งเป็นผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าของบริษัทพ.ผู้โอนที่มีต่อจำเลยผู้เช่าด้วยบริษัทพ.ไม่มีสิทธิเรียกร้องการเก็บค่าเช่าคลังสินค้าในส่วนที่ปลูกสร้างอยู่บนที่ดินดังกล่าวของผู้ร้องที่จะโอนให้แก่โจทก์ได้ตามฟ้องผู้ร้องจึงมีสิทธิได้รับค่าเช่าจากจำเลยสำหรับคลังสินค้าส่วนที่รับโอนมาตามสัดส่วน
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า บริษัทพัฒนภิบาล จำกัด ผู้ให้เช่ากับจำเลยได้ทำสัญญาเช่าคลังสินค้า ต่อมาได้ไปจดทะเบียนการเช่า โดยให้สัญญาเช่าคลังสินค้าซึ่งต่อท้ายสัญญาเช่าที่จดทะเบียนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าด้วย คลังสินค้าที่จำเลยเช่าปลูกอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่123761 และเลขที่ 6171 ถึง 6176 รวม 7 แปลง ให้เช่าพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกกำหนดเวลาเช่า 10 ปี คิดเป็นค่าเช่าเดือนละ124,100 บาท โดยจำเลยได้วางเงินมัดจำเท่ากับจำนวนค่าเช่าและค่าดูแลรักษา 1 ปี ไว้แก่บริษัทพัฒนภิบาล จำกัด ในวันจดทะเบียนการเช่า และให้ถือว่าเป็นค่าเช่าและค่าดูแลรักษาในปีสุดท้ายของสัญญาเช่า ต่อมาบริษัทพัฒนภิบาล จำกัด ผู้ให้เช่าได้ตกลงโอนสิทธิเรียกร้องการรับเงินค่าเช่าตามสัญญาเช่าดังกล่าวให้แก่โจทก์โอนจำเลยในฐานะลูกหนี้ได้ยินยอมในการโอนสิทธิเรียกร้องดังกล่าวด้วย ดังนั้นจำเลยจึงมีหน้าที่ชำระค่าเช่าคลังสินค้า ให้แก่โจทก์เป็นรายปีภายในกำหนด 7 วัน นับแต่วันครบกำหนดชำระค่าเช่า แต่จำเลยผิดสัญญาเช่าต่อโจทก์ คือในช่วงระยะ 5 ปี แรกของสัญญาเช่า จำเลยไม่ได้ชำระค่าเช่าในระหว่างวันที่ 15 เมษายน 2529 ถึงวันที่ 14 เมษายน 2530เป็นค่าเช่าจำนวน 2,241,000 บาท ให้แก่โจทก์จนครบถ้วน คงชำระให้โจทก์เพียง 969,446.77 บาท ผิดนัดไม่ชำระ 1,271,553.23 บาทโจทก์ได้ทวงถามแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ชำระ และกลับแจ้งมายังโจทก์ว่าได้นำค่าเช่าจำนวนดังกล่าวไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์กลางโดยมีเงื่อนไขในการรับเงินไว้ด้วย การกระทำของจำเลยดังกล่าวทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายคือไม่ได้รับค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน 1,271,553.23บาท โจทก์ขอคิดดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวตั้งแต่วันที่ 22 เมษายน 2529 จนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 6 วัน เป็นเงิน1,567 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,273,120.23 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 1,271,553.23บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระให้โจทก์เสร็จสิ้น
จำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าคลังสินค้าจากบริษัทพัฒนภิบาล จำกัด และได้จดทะเบียนการเช่า บริษัทพัฒนภิบาล จำกัดได้โอนสิทธิเรียกร้องการรับเงินค่าเช่าและอื่น ๆ ให้โจทก์ และได้ร่วมกันบอกกล่าวการโอนสิทธิเรียกร้องดังกล่าวให้จำเลยทราบจริงแต่จำเลยมิได้ให้ความยินยอมในการโอนดังกล่าว เพียงแต่ลงนามรับทราบคำบอกกล่าวการโอนเท่านั้น จำเลยจึงสามารถยกข้อต่อสู้ที่มีต่อบริษัทพัฒนภิบาล จำกัด อยู่ก่อนการโอนสิทธิเรียกร้องขึ้นต่อสู้โจทก์ได้ รวมทั้งข้อต่อสู้ของจำเลยที่มีต่อโจทก์หลังการโอนอีกด้วยจำเลยไม่มีหน้าที่ต้องชำระ ค่าเช่าและค่าดูแลรักษาคลังสินค้าเป็นเงินปีละ 2,241,000 บาท ให้แก่โจทก์หรือบริษัทพัฒนภิบาล จำกัดตามฟ้อง เพราะบริษัทพัฒนภิบาล จำกัดได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจำนวน 7 แปลง จากบริษัทเงินทุนบางกอกเงินทุน จำกัด ต่อมาบริษัทพัฒนภิบาล จำกัด ผิดสัญญาไม่ชำระราคาที่ดิน ในที่สุดบริษัทเงินทุนบางกอกเงินทุน จำกัด ได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อขายดังกล่าว ผลจากการเลิกสัญญาทำให้สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวจำนวน 4 แปลง ที่ยังไม่ได้โอนเป็นของบริษัทพัฒนภิบาล จำกัดตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทเงินทุนบางกอกเงินทุน จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน บริษัทเงินทุนบางกอกเงินทุน จำกัด จึงมีสิทธิได้รับค่าเช่าและค่าดูแลรักษาคลังสินค้าบนที่ดินดังกล่าว รวม 4 แปลงคิดเป็นเงินจำนวน 846 ส่วนของ 1,491 ส่วน ที่คิดจากที่ดินทั้ง7 แปลง คำนวณเป็นจำนวนปีละ 1,271,553.23 บาท จากจำนวนเงินทั้งหมดปีละ 2,240,000 บาท ซึ่งบริษัทเงินทุนบางกอกเงินทุน จำกัดได้แจ้งให้จำเลยทราบถึงสิทธิในการรับเงินค่าเช่าดังกล่าวแล้วดังนั้นบริษัทพัฒนภิบาล จำกัด จึงมีสิทธิได้รับเงินค่าเช่าและค่าดูแลรักษาคลังสินค้าส่วนที่ยังมิได้ตกเป็นของบริษัทเงินทุนบางกอกเงินทุน จำกัด เท่านั้น ซึ่งคิดเป็นเงินปีละ 967,446.77 บาทและจำเลยได้ชำระเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่โจทก์ในฐานะผู้รับโอนสิทธิครบถ้วนแล้ว แต่การที่มีข้อโต้แย้งเรื่องเงินจำนวน1,271,553.23 บาท ระหว่างบริษัทเงินทุนบางกอกเงินทุน จำกัดกับโจทก์ เป็นเหตุให้จำเลยไม่สามารถหยั่งรู้สิทธิหรือตัวเจ้าหนี้ได้แน่นอน จำเลยจึงได้นำเงินจำนวนดังกล่าวไปวางต่อสำนักงานวางทรัพย์กลาง ดังนั้น หากโจทก์เป็นผู้มีสิทธิในจำนวนเงินที่จำเลยไปวางทรัพย์แล้วโจทก์ก็ไม่ได้รับความเสียหายแต่อย่างใดขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างพิจารณา บริษัทเงินทุนบางกอกเงินทุน จำกัด ผู้ร้องยื่นคำร้องขอเข้ามาเป็นคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 57(1) ศาลชั้นต้นอนุญาต
ผู้ร้องยื่นคำร้องขอว่า ผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 123671 และเลขที่ 6174 ถึง 6176 ผู้ร้องได้ทำสัญญาจะขายที่ดินทั้ง 4 แปลง ดังกล่าวให้แก่บริษัทพัฒนภิบาล จำกัดบริษัทพัฒนภิบาล จำกัด ผิดสัญญาไม่ชำระราคาที่ดินให้ผู้ร้องตามกำหนดในสัญญา ผู้ร้องจงได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อขายเป็นผลให้สิ่งปลูกสร้างทั้งหมดบนที่ดินทั้ง 4 แปลง ดังกล่าวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องตามที่ระบุไว้ในสัญญา ข้อ 3 วรรคสอง ดังนั้น โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนสิทธิจากบริษัทพัฒนภิบาล จำกัด ย่อมไม่มีสิทธิใด ๆในที่ดินทั้ง 4 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้างนับแต่วันบอกเลิกสัญญาจะซื้อขาย ผู้ร้องในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 4 แปลง และสิ่งปลูกสร้างคือคลังสินค้าย่อมมีสิทธิที่จะได้รับค่าเช่า ค่าดูแลคิดเฉพาะส่วนที่ดินตามโฉนด 4 แปลง และสิ่งปลูกสร้างเป็นเงินปีละ1,271,553.23 บาท ผู้ร้องได้แจ้งให้จำเลยชำระค่าเช่าหรือค่าตอบแทนรายปีดังกล่าวแก่ผู้ร้อง แต่โจทก์ได้โต้แย้งสิทธิของผู้ร้องโดยขัดขวางมิให้จำเลยชำระให้ผู้ร้อง เป็นเหตุให้จำเลยนำเงินค่าเช่าค่าดูแล หรือค่าตอบแทนในประโยชน์สำหรับที่ดินทั้ง 4 แปลงพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวสำหรับปี 2529 จำนวน 1,271,553.23 บาทไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์กลาง ทำให้ผู้ร้องได้รับความเสียหากขอให้ผู้ร้องมีสิทธิได้รับเงินค่าเช่าหรือค่าตอบแทนในการที่จำเลยครอบครองใช้ประโยชน์ที่ดินโฉนดเลขที่ 123671 และเลขที่ 6174 ถึง6176 พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวจำนวน 1,271,553.23 บาท จากสำนักงานวางทรัพย์กลาง และให้จำเลยชำระค่าเช่าหรือค่าตอบแทนสำหรับปี 2530 และปีต่อไปทุกปีในอัตราปีละ 1,271,553.23 บาทจนกว่าจำเลยจะเลิกครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินทั้ง 4 แปลงพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวแก่ผู้ร้อง และห้ามมิให้โจทก์โต้แย้งสิทธิหรือขัดขวางในการที่ผู้ร้องจะรับค่าเช่าหรือค่าตอบแทนดังกล่าวด้วย
โจทก์ยื่นคำให้การแก้คำร้องขอของผู้ร้องว่า ผู้ร้องไม่มีสิทธิที่จะได้รับความคุ้มครองและบังคับตามสิทธิของผู้ร้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(1) ผู้ร้องใช้สิทธิโดยไม่สุจริตเพราะผู้ร้องขายเฉพาะที่ดินให้แก่บริษัทพัฒนภิบาล จำกัดเท่านั้น ค่าเช่าตามคดีนี้เป็นการเช่าเฉพาะสิ่งปลูกสร้างคือคลังสินค้า และได้มีการจดทะเบียนการเช่าถูกต้องตามกฎหมาย สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างบริษัทพัฒนภิบาล จำกัด กับผู้ร้องยังไม่เลิกกัน และมีผลบังคับอยู่ ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิใด ๆ ในคลังสินค้าพิพาท อีกทั้งคลังสินค้าพิพาทยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทพัฒนภิบาล จำกัด เพราะข้อสัญญาซื้อขายระหว่างผู้ร้องกับบริษัทพัฒนภิบาล จำกัด ที่ว่าถ้ามีการผิดสัญญาให้คลังสินค้าตกเป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วนเป็นโมฆะ ผู้ร้องไม่มีสิทธิเก็บค่าเช่าเพราะผู้ร้องไม่ใช่ผู้ให้เช่า ขอให้ยกคำร้องขอของผู้ร้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ผู้ร้องมีสิทธิได้รบเงินค่าเช่าจำนวน1,271,553.23 บาท ที่จำเลยวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์กลาง และมีสิทธิได้รับเงินค่าเช่าจากจำเลยตามจำนวนค่าเช่าดังกล่าวตลอดระยะเวลาการเช่าต่อไปตั้งแต่ปี 2530 จนกว่าจะมีการเลิกสัญญาเช่าให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยมีว่า คลังสินค้าส่วนที่ปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 123671 และเลขที่ 6174 ถึง6176 รวม 4 แปลง ของผู้ร้อง ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องหรือไม่โจทก์ฎีกาว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินข้อ 3 วรรคสอง ที่กำหนดว่า หากสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่มีเหตุอันระงับไปด้วยมิใช่ความผิดของผู้ขายแล้ว บรรดาสิ่งก่อสร้างหรือสิ่งอื่นใดอันทำให้ที่ดินมีราคาเพิ่มขึ้นให้ตกเป็นของผู้ขายทั้งสิ้น เป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วน เพราะผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ขายมีสิทธิ์ริบเงินที่ผู้ซื้อชำระราคาที่ดินทั้งสิ้นอยู่แล้วนั้น เห็นว่า ข้อสัญญาที่ให้สิ่งก่อสร้างตกเป็นของผู้ร้องหากสัญญาจะซื้อขายระงับไปด้วยเหตุที่มิใช่ความผิดของผู้ร้องนั้น มิใช่เป็นการกำหนดเบี้ยปรับหากบริษัทพัฒนภิบาล จำกัด ลูกหนี้ไม่ชำระหนี้หรือไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องตามสมควร ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 379 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพราะในกรณีสัญญาจะซื้อขายที่ดินได้ระงับลงด้วยเหตุใดก็ตามที่มิใช่ความผิดของผู้ร้องแม้จะมิใช่เป็นความผิดของบริษัทพัฒนภิบาล จำกัด เลย สิ่งก่อสร้างก็ต้องตกเป็นของผู้ร้องตามข้อสัญญาดังกล่าวด้วย การที่คลังสินค้าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องตามข้อสัญญาจึงหาได้เป็นกรณีเบี้ยปรับสูงเกินส่วนดังที่โจทก์ฎีกาไม่ ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่าบริษัทพัฒนภิบาล จำกัด มิได้ผิดสัญญาจะซื้อขาย หากแต่ผู้ร้องไม่สามารถหาเงินมาไถ่ถอนที่ดินที่ได้จำนองไว้แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัดเพื่อโอนให้แก่บริษัทพัฒนภิบาล จำกัด คลังสินค้าจึงยังไม่ตกเป็นของผู้ร้องนั้น เมื่อบริษัทพัฒนภิบาล จำกัด ผิดสัญญาจะซื้อขายโดยไม่ชำระราคาที่ดินให้แก่ผู้ร้องถูกต้องครบถ้วนตามสัญญา ผู้ร้องได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับบริษัทพัฒนภิบาล จำกัด โดยชอบแล้วสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างผู้ร้องกับบริษัทพัฒนภิบาล จำกัดจึงระงับไปโดยมิใช่ความผิดของผู้ร้อง คลังสินค้าส่วนที่สร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 123671 และเลขที่ 6174 ถึง 6176 ของผู้ร้องย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ข้อ 3วรรคสองและกรณีเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าของบริษัทพัฒนภิบาลจำกัด ผู้โอนที่มีต่อจำเลยผู้เช่าด้วย บริษัทพัฒนภิบาล จำกัดไม่มีสิทธิเรียกร้องการเก็บค่าเช่าคลังสินค้าในส่วนที่ปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 123761 และเลขที่ 6174 ถึง 6176 ของผู้ร้องที่จะโอนให้แก่โจทก์ได้ตามฟ้อง ผู้ร้องจึงมีสิทธิได้รับค่าเช่าจากจำเลยสำหรับคลังสินค้าส่วนที่รับโอนมาตามสัดส่วน
พิพากษายืน
