แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่โจทก์เช่าที่ดินและอาคารจากจำเลย นอกจากค่าเช่าที่ดินและอาคารตามปกติแล้วยังมีข้อตกลงให้โจทก์ชำระเงินค่าตอบแทนพิเศษแก่จำเลยเป็นเงินสูงถึง 2,100,000 บาท เพื่อแลกกับการที่จำเลยยอมให้โจทก์ใช้ประโยชน์ในที่ดินและอาคารเป็นเวลา 27 ปี 3 เดือน 17 วัน อีกทั้งตามสัญญาเช่าที่ดินและอาคารกับหนังสือรับมอบที่ดินและอาคารยังมีข้อความกล่าวถึงเรื่องการก่อสร้างอาคารที่เช่าว่ายังต้องมีการก่อสร้างอาคารกันต่อไป โดยหากก่อสร้างอาคารเสร็จก่อนโจทก์ผ่อนชำระเงินค่าตอบแทนพิเศษหมด โจทก์จะต้องชำระเงินค่าตอบแทนพิเศษส่วนที่เหลือให้แก่จำเลยในวันจดทะเบียนการเช่าที่ดินและอาคาร ข้อตกลงส่วนนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่เพิ่มเข้ามาในสัญญาเช่าเพื่อประโยชน์แก่คู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ดังนั้น สัญญาเช่าที่ดินและอาคารระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา ถึงแม้จะยังไม่ได้มีการจดทะเบียนการเช่าที่ดินและอาคาร แต่ในระหว่างโจทก์กับจำเลยย่อมมีผลผูกพันบังคับกันได้ กล่าวคือ โจทก์มีสิทธิที่จะครอบครองใช้สอยทำประโยชน์จนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามสัญญา และจำเลยมีสิทธิได้รับเงินค่าตอบแทนพิเศษทั้งหมดและค่าเช่ารายเดือนจากโจทก์นับแต่วันทำสัญญาจนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าเช่นกัน เว้นแต่โจทก์กับจำเลยจะได้ตกลงกันเป็นอย่างอื่นในภายหลัง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเสียหาย 3,026,668 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอบังคับให้โจทก์ออกจากที่ดินและอาคารพิพาท ให้โจทก์ชำระเงินค่าตอบแทนพิเศษ 2 งวด พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี คิดถึงวันฟ้องแย้งเป็นเงินทั้งสิ้น 76,448.18 บาท ค่าเช่ารายเดือนตั้งแต่เดือนกันยายนถึงเดือนพฤศจิกายน 2548 พร้อมเบี้ยปรับและเงินเพิ่มอัตราร้อยละ 15 ต่อปี คิดถึงวันฟ้องแย้งเป็นเงิน 34,374.50 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 110,822.68 บาท และชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย และค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 10,800 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะออกจากที่เช่า
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ชำระเงิน 73,332 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 31 กรกฎาคม 2549 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย ให้โจทก์ชำระค่าเช่าในอัตราตามที่กำหนดในสัญญาเช่า นับแต่เดือนตุลาคม 2548 เป็นต้นไปจนกว่าจะเลิกสัญญาเช่าหรือโจทก์ออกจากที่ดินและอาคารพิพาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองฝ่ายให้เป็นพับ
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพร้อมอาคารเลขที่ 82/73 หมู่ที่ 19 แขวงศาลาธรรมสพน์ เขตทวีวัฒนา กรุงเทพมหานคร จากจำเลยมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 27 ปี 3 เดือน 17 วัน โดยโจทก์ตกลงชำระเงินค่าตอบแทนพิเศษให้แก่จำเลยเป็นเงิน 2,100,000 บาท ชำระเงินค่าตอบแทนพิเศษในวันจองจำนวน 20,000 บาท ชำระเงินค่าตอบแทนพิเศษในวันทำสัญญาจำนวน 980,000 บาท เงินค่าตอบแทนพิเศษส่วนที่เหลือ ชำระเป็นงวดรายเดือนรวม 30 งวด งวดแรกชำระไม่เกินวันที่ 1 พฤษภาคม 2546 เป็นเงิน 36,686 บาท งวดต่อไปชำระไม่เกินวันที่ 1 ของเดือนถัดไปเดือนละ 36,666 บาท จนกว่าจะครบและโจทก์ยังต้องชำระค่าเช่ารายเดือนอีกเดือนละ 10,800 บาท แก่จำเลยนับแต่วันทำสัญญาเป็นต้นไปจนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าและจำเลยกำหนดจดทะเบียนการเช่าที่ดินและอาคารให้แก่โจทก์วันที่ 1 ตุลาคม 2548 ซึ่งเป็นวันชำระเงินค่าตอบแทนพิเศษงวดสุดท้าย แต่หากการก่อสร้างพื้นที่และอาคารแล้วเสร็จก่อนที่โจทก์ผ่อนชำระครบทุกงวด โจทก์ยินยอมชำระเงินค่าตอบแทนพิเศษส่วนที่เหลือทั้งสิ้นในวันจดทะเบียนการเช่าที่ดินและอาคาร ตามสัญญาเช่าที่ดินและอาคารศูนย์ขนส่งพุทธมณฑลสาย 2 (สัญญาเช่าที่ดินและอาคาร) และบันทึกแนบท้ายสัญญาเลขที่ ดี 9/2546 หลังจากทำสัญญา โจทก์ชำระเงินค่าตอบแทนพิเศษให้แก่จำเลยจนถึงเดือนสิงหาคม 2548 รวม 48 งวด เป็นเงิน 2,026,668 บาท และค่าเช่ารายเดือนจนถึงเดือนกันยายน 2548 แล้วไม่ชำระเงินค่าตอบแทนพิเศษและค่าเช่ารายเดือนแก่จำเลย เนื่องจากสำนักงานเขตทวีวัฒนาได้มีคำสั่งให้โจทก์ระงับการใช้อาคารที่เช่าเพราะได้เปลี่ยนแปลงอาคารสำหรับร้านค้า – พักอาศัย เป็นที่เก็บพักหรือขนส่งสินค้าโดยไม่ได้รับอนุญาต โดยโจทก์ยังคงครอบครองและใช้อาคารประกอบการขนส่งหลังจากได้รับคำสั่งดังกล่าวตลอดมาจนถึงปัจจุบัน ต่อมาคณะกรรมการอุทธรณ์ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มีคำวินิจฉัยให้เพิกถอนคำสั่งให้ระงับการใช้อาคาร ตามคำวินิจฉัยของคณะกรรมการอุทธรณ์
มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินและอาคารแก่โจทก์ได้หรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินและอาคารศูนย์ขนส่งพุทธมณฑลสาย 2 และใบโฆษณาให้เช่าพื้นที่เพื่อการขนส่ง มีข้อความชัดแจ้งว่าเป็นการที่จำเลยจัดสรรที่ดินและอาคารเป็นล็อกเพื่อการขนส่ง ดังนั้น จำเลยย่อมต้องทราบว่าโจทก์ซึ่งมีกิจการขนส่งระหว่างประเทศ ทำสัญญาเช่าที่ดินและอาคารจากจำเลยโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการขนส่งการที่จำเลยไปขออนุญาตจากสำนักงานเขตทวีวัฒนาใช้อาคารเป็นอาคารร้านค้ามีที่พักอาศัย แต่กลับมาจัดสรรที่ดินและอาคารเป็นล็อกให้บุคคลและนิติบุคคลเช่าเพื่อการขนส่ง ต่อมาเมื่อสำนักงานเขตทวีวัฒนามีหนังสือแจ้งให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารจากจำเลยระงับการใช้อาคารเนื่องจากได้เปลี่ยนแปลงการใช้อาคารสำหรับร้านค้า – พักอาศัยเพื่อใช้เป็นสถานที่เก็บสินค้า พักหรือขนส่งสินค้าหรือสิ่งของเพื่อประโยชน์ทางการค้าหรืออุตสาหกรรม และประกอบการขนส่งสินค้าตามคำสั่งให้ระงับการใช้อาคาร ทำให้เกิดปัญหาขึ้น ย่อมถือได้ว่าเป็นความผิดของจำเลย ซึ่งโจทก์ได้แจ้งให้จำเลยดำเนินการแก้ไขเพื่อให้โจทก์ได้ใช้อาคารประกอบการขนส่งแล้ว ดังนี้ จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยที่จะต้องไปดำเนินการในเรื่องดังกล่าวที่สำนักงานเขตทวีวัฒนาให้แก่โจทก์เพื่อที่โจทก์จะได้ใช้อาคารประกอบการขนส่งตามข้อตกลงในสัญญาที่ได้ทำไว้ต่อกันให้ถูกต้องตามกฎหมายต่อไป เมื่อจำเลยยังไม่ไปดำเนินการในเรื่องดังกล่าวให้แก่โจทก์เสียแต่ขณะนั้น โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะไม่ชำระเงินค่าตอบแทนพิเศษ 2 งวดสุดท้าย และค่าเช่ารายเดือนแก่จำเลยได้ เนื่องจากเป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 ดังนั้น การที่โจทก์ไม่ชำระเงินค่าตอบแทนพิเศษ 2 งวดสุดท้าย และค่าเช่ารายเดือนให้แก่จำเลยตั้งแต่เดือนกันยายน 2548 เป็นต้นไป จึงไม่ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ได้ ปัญหาว่าการที่โจทก์ยังคงครอบครองและใช้ประโยชน์ในอาคารที่โจทก์เช่าจากจำเลยต่อไป ถือว่าโจทก์และจำเลยสมัครใจทำสัญญาเช่ากันใหม่เป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาหรือไม่ เห็นว่า การที่โจทก์เช่าที่ดินและอาคารจากจำเลย นอกจากค่าเช่าที่ดินและอาคารตามปกติแล้ว ยังมีข้อตกลงให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าให้ค่าตอบแทนแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้ให้เช่าเป็นพิเศษเรียกว่าเงินค่าตอบแทนพิเศษเป็นจำนวนเงินสูงถึง 2,100,000 บาท เพื่อแลกกับการที่จำเลยยอมให้โจทก์ใช้ประโยชน์ในที่ดินและอาคารเป็นเวลา 27 ปี 3 เดือน 17 วัน อีกทั้งตามสัญญาเช่าที่ดินและอาคาร และหนังสือรับมอบที่ดินและอาคาร ยังมีข้อความกล่าวถึงเรื่องการก่อสร้างอาคารที่เช่าว่ายังต้องมีการก่อสร้างอาคารกันต่อไป โดยหากก่อสร้างอาคารเสร็จก่อนโจทก์ผ่อนชำระเงินค่าตอบแทนพิเศษหมด โจทก์จะต้องชำระเงินค่าตอบแทนพิเศษส่วนที่เหลือให้แก่จำเลยในวันจดทะเบียนการเช่าที่ดินและอาคาร ข้อตกลงในส่วนนี้ จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่เพิ่มเข้ามาในสัญญาเช่าเพื่อประโยชน์แก่คู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ดังนั้น สัญญาเช่าที่ดินและอาคารระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา ถึงแม้จะยังไม่ได้มีการจดทะเบียนการเช่าที่ดินและอาคาร แต่ในระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาข้อตกลงนั้นย่อมมีผลผูกพันบังคับกันได้ตามกฎหมาย กล่าวคือ โจทก์มีสิทธิที่จะครอบครองใช้สอยทำประโยชน์เพื่อการขนส่งจนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามสัญญา และจำเลยมีสิทธิได้รับเงินค่าตอบแทนพิเศษทั้ง 30 งวด และค่าเช่ารายเดือนจากโจทก์นับแต่วันทำสัญญาจนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าเช่นกัน เว้นแต่คู่สัญญาจะได้ตกลงกันเป็นอย่างอื่นในภายหลัง ดังนี้ สัญญาเช่าที่ดินและอาคารระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงมิใช่เป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ดังที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยมา ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยมีสิทธิคิดค่าเสียหายที่กำหนดไว้เป็นเบี้ยปรับในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี หรือไม่ เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 วรรคหนึ่ง ได้วางหลักการที่ศาลจะลดเบี้ยปรับไว้ว่า ให้ศาลพิเคราะห์ทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย มิใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน การที่ศาลอุทธรณ์เห็นว่าข้อตกลงในสัญญาที่ระบุให้จำเลยคิดค่าเสียหายคิดเป็นดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี เป็นเบี้ยปรับสูงเกินส่วนและใช้ดุลพินิจกำหนดเบี้ยปรับโดยคิดเป็นดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เท่ากับอัตราดอกเบี้ยผิดนัดตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งยังสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากของธนาคารพาณิชย์ภายในประเทศในภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน นับว่าเหมาะสมแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน โจทก์ไม่แก้ฎีกา จึงไม่กำหนดค่าทนายความชั้นฎีกาให้
