แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่บริษัท ท. ผู้จัดสรรที่ดินร่วมกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจดทะเบียนตั้งโจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทสหกรณ์บริการตาม พ.ร.บ.สหกรณ์ พ.ศ.2511 แล้วโอนสิทธิและทรัพย์ส่วนกลางในโครงการให้โจทก์จัดการและดูแลรักษา โจทก์จึงเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ย่อมมีอำนาจหน้าที่กำหนดระเบียบและข้อบังคับเกี่ยวกับการอยู่อาศัยร่วมกันของสมาชิกโดยได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 44, 45, 46, 47, 48 และมาตรา 70 เมื่อโจทก์มีระเบียบข้อบังคับควบคุมการก่อสร้างในโครงการโดยห้ามก่อสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างมีความสูงเกินกว่าที่ระเบียบกำหนดไว้ เพื่อบริหารจัดการชุมชนให้มีสภาพแวดล้อมที่ดี เหมาะสมแก่การอาศัยอยู่ร่วมกัน ระเบียบดังกล่าวได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก จึงเป็นระเบียบที่ออกโดยชอบด้วยกฎหมาย หาได้มีลักษณะอันขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนที่จะทำให้ตกเป็นโมฆะไม่ แม้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับใบอนุญาตจากกรุงเทพมหานครให้ก่อสร้างอาคาร แต่ก็เป็นการอนุญาตโดยมีเงื่อนไขให้ต้องขออนุญาตตามกฎหมายอื่นในส่วนที่เกี่ยวข้อง จึงต้องปฏิบัติตามระเบียบและข้อบังคับของโจทก์ด้วย การที่จำเลยทั้งสองก่อสร้างอาคารและรั้วพิพาทฝ่าฝืนระเบียบและข้อบังคับของโจทก์ ย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ผู้เป็นตัวแทนของสมาชิก โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนอาคารและรั้วพิพาทในที่ดินของจำเลยทั้งสองได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนอาคารบนที่ดินในโครงการบ้านแมกไม้แปลงเลขที่ 288 โฉนดเลขที่ 239357 ตำบลคันนายาว (คลองเกร็ด) อำเภอบึงกุ่ม (บางกะปิ) กรุงเทพมหานคร เฉพาะในส่วนที่สูงเกิน 12 เมตร นับจากพื้นถนนถึงยอดอาคาร รื้อถอนรั้วคอนกรีตรอบอาคารด้านที่ติดที่ดินแปลงอื่นที่สูงเกิน 1.80 เมตร และด้านที่ติดถนนที่สูงเกิน 1.40 เมตร เพื่อให้อาคารมีความสูงไม่เกิน 12 เมตร และรั้วคอนกรีตด้านที่ติดที่ดินแปลงอื่นให้สูงไม่เกิน 1.80 เมตร และด้านที่ติดถนนให้สูงไม่เกิน 1.40 เมตร ตามเงื่อนไขของโจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่เป็นพื้นที่ส่วนกลางโฉนดเลขที่ 1845 และ 239356 ตำบลคันนายาว (คลองเกร็ด) อำเภอบึงกุ่ม (บางกะปิ) กรุงเทพมหานคร แล้วปรับให้กลับคืนสภาพเดิมภายใน 30 วัน หากจำเลยทั้งสองไม่ยอมรื้อถอน ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลให้โจทก์เข้าทำการรื้อถอนได้ โดยจำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย และให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะชำระเสร็จ
จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 239357 ตำบลคันนายาว (คลองเกร็ด) อำเภอบึงกุ่ม (บางกะปิ) กรุงเทพมหานคร ส่วนที่มีความสูงเกิน 12 เมตร นับจากพื้นถนนถึงสันหลังคาเพื่อให้มีความสูงไม่เกิน 12 เมตร ให้รื้อถอนรั้วรอบสิ่งปลูกสร้างที่ติดกับที่ดินแปลงอื่นที่มีความสูงเกิน 1.80 เมตร และด้านที่ติดถนนที่มีความสูงเกิน 1.40 เมตร ให้มีความสูงไม่เกิน 1.80 เมตร และ 1.40 เมตร นับจากพื้น ให้รื้อถอนรั้วด้านทิศตะวันตกของที่ดินของจำเลยทั้งสองและสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำพื้นที่ส่วนกลางที่ดินโฉนดเลขที่ 239356 และ1845 ตำบลคันนายาว(คลองเกร็ด) อำเภอบึงกุ่ม (บางกะปิ) กรุงเทพมหานคร ออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลงนอกโฉนดเลขที่ 239357 ของจำเลยทั้งสอง โดยให้ปรับสภาพพื้นที่ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยทั้งสอง และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 15,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ในส่วนคำขอให้จำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนอาคารพิพาทที่มีความสูงเกิน 12 เมตร และรื้อถอนรั้วด้านที่ติดที่ดินแปลงอื่นและด้านที่ติดถนนที่มีความสูงเกิน 1.80 เมตร และ 1.40 เมตร ตามลำดับนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันรับฟังได้ในชั้นฎีกาว่า บริษัทไทยมอริโมโต้ จำกัด เป็นผู้จัดสรรที่ดินโครงการบ้านแมกไม้ แล้วบริษัทกับสมาชิกผู้ซื้อที่ดินได้ร่วมกันจดทะเบียนจัดตั้งโจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทสหกรณ์บริการ และบริษัทตกลงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลางและสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ให้แก่โจทก์เพื่อประโยชน์ในการดูแลรักษา จัดการ และบริหารทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ส่วนรวมของเจ้าของที่ดินในหมู่บ้านแมกไม้ โดยนับแต่วันทำบันทึกข้อตกลงจนถึงวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์บริษัทยินยอมให้โจทก์มีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์แห่งทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของที่ดินในหมู่บ้าน โจทก์กำหนดหลักเกณฑ์ควบคุมการก่อสร้างในโครงการว่าผู้ที่จะก่อสร้างบ้านจะต้องเสนอแบบแปลนพร้อมแผนผังรายละเอียดต่าง ๆ ที่จะทำการก่อสร้างให้โจทก์ตรวจสอบและให้ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจึงจะมีสิทธิดำเนินการได้ โดยห้ามก่อสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างซึ่งมีความสูงจากระดับพื้นดินถึงสันหลังคาเกิน 12 เมตร รั้วด้านที่ติดที่ดินแปลงอื่นมีความสูงไม่เกิน 1.80 เมตร รั้วด้านติดถนนต้องเป็นรั้วโปร่งสูงไม่เกิน 1.40 เมตร จำเลยทั้งสองเป็นสามีภรรยากันโดยชอบด้วยกฎหมายและเป็นเจ้าของที่ดินในโครงการบ้านแมกไม้แปลงหมายเลข 288 จำเลยทั้งสองเป็นสมาชิกโจทก์ จำเลยที่ 2 ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารพิพาทในที่ดินแปลงหมายเลข 288 โฉนดเลขที่ 239357 จากกรุงเทพมหานคร แล้วจำเลยทั้งสองเสนอแบบแปลนให้โจทก์ตรวจสอบแต่ถูกโต้แย้งว่า อาคารพิพาทมีความสูงเกินกว่าข้อกำหนดของโจทก์ จำเลยที่ 1 จึงทำบันทึกกับโจทก์รับว่าจะทำการก่อสร้างอาคารพิพาทตามหลักเกณฑ์ที่โจทก์กำหนด หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือว่าผิดสัญญา หากการผิดสัญญายังอยู่ในวิสัยที่สามารถแก้ไขได้ให้ดำเนินการแก้ไขภายในระยะเวลาที่โจทก์กำหนดโดยไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะเรียกร้องค่าเสียหายอื่นใดที่เกิดขึ้น หลังจากนั้นจำเลยทั้งสองก่อสร้างอาคารและรั้วพิพาทตามแบบแปลนโดยมิได้ทำการแก้ไขให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่โจทก์กำหนดจนแล้วเสร็จ โดยอาคารสูง 14 เมตร รั้วสูง 2.50 เมตร สำหรับปัญหาการรุกล้ำที่ดินในโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางบริเวณทางเท้าและคูน้ำโฉนดเลขที่ 1845 และ 239356 จำเลยทั้งสองไม่ฎีกา จึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่ให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนและปรับที่ดินให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยทั้งสอง
มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนอาคารและรั้วพิพาทในที่ดินของจำเลยทั้งสองแปลงหมายเลข 288 โฉนดเลขที่ 239357 ตามฟ้องหรือไม่ เห็นว่า การจัดสรรที่ดินโครงการบ้านแมกไม้ของบริษัทไทยมอริโมโต้ จำกัด เป็นการจัดสรรภายใต้บังคับประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ต่อมามีพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ประกาศใช้บังคับ โดยมาตรา 3 และมาตรา 69 ให้ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 และให้ถือว่าการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวเป็นการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ดังนั้น การที่บริษัทไทยมอริโมโต้ จำกัด ผู้จัดสรรที่ดินร่วมกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจดทะเบียนจัดตั้งโจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทสหกรณ์บริการตามพระราชบัญญัติสหกรณ์ พ.ศ.2511 แล้วโอนสิทธิและทรัพย์ส่วนกลางในโครงการให้โจทก์ไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา โจทก์จึงเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายอื่น ซึ่งดำเนินกิจการโดยคณะกรรมการหมู่บ้านภายใต้กฎหมาย ข้อบังคับ และการควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก โจทก์ย่อมมีอำนาจหน้าที่กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยร่วมกันของสมาชิกโดยได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก ส่วนจำเลยทั้งสองเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจึงเป็นสมาชิกของโจทก์ ทั้งนี้ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 44 มาตรา 45 มาตรา 46 มาตรา 47 มาตรา 48 และมาตรา 70 เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าเงื่อนไขของโจทก์อันเป็นระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยร่วมกันของสมาชิกที่ห้ามสมาชิกก่อสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างสูงจากระดับพื้นดินถึงสันหลังคาเกิน 12 เมตร รั้วด้านที่ติดที่ดินแปลงอื่นให้สูงไม่เกิน 1.80 เมตร และรั้วด้านที่ติดถนนเป็นรั้วโปร่งสูงไม่เกิน 1.40 เมตร เป็นระเบียบที่ได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกก่อนที่จำเลยทั้งสองจะเสนอแบบแปลนให้โจทก์ตรวจสอบ จึงเป็นระเบียบที่ออกโดยชอบด้วยกฎหมาย นอกจากนี้ระหว่างที่จำเลยทั้งสองกำลังดำเนินการก่อสร้าง โจทก์ได้นำเงื่อนไขดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อนายทะเบียนสหกรณ์เป็นข้อบังคับแก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 2 ข้อ 12 แสดงให้เห็นเจตนารมณ์ร่วมกันของมวลสมาชิกในชุมชนโครงการบ้านแมกไม้โดยชัดแจ้งที่ประสงค์จะบริหารจัดการให้ชุมชนมีสภาพแวดล้อมที่ดีเหมาะแก่การอยู่อาศัยร่วมกันดังที่มีการโฆษณาไว้ในเงื่อนไขการขายที่ดินจัดสรรมาตั้งแต่เริ่มโครงการระเบียบและข้อบังคับของโจทก์ จึงหาได้มีลักษณะอันขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนที่จะทำให้ตกเป็นโมฆะ ดังที่จำเลยทั้งสองกล่าวอ้างไม่ จำเลยที่ 1 เคยเป็นที่ปรึกษาคณะกรรมการโจทก์ และเคยลงมติห้ามสมาชิกโจทก์บางรายก่อสร้างอาคารฝ่าฝืนระเบียบของโจทก์มาก่อนย่อมมีความรู้ความเข้าใจในระเบียบเป็นอย่างดี แม้จำเลยทั้งสองได้รับใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารพิพาทจากกรุงเทพมหานคร แต่ก็เป็นการอนุญาตโดยมีเงื่อนไขให้จำเลยทั้งสองต้องขออนุญาตตามกฎหมายอื่นในส่วนที่เกี่ยวข้องอยู่ด้วย เมื่อจำเลยทั้งสองจะก่อสร้างอาคารพิพาทในที่ดินจัดสรรภายในโครงการของโจทก์ซึ่งจำเลยทั้งสองเป็นสมาชิก จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติตามระเบียบและข้อบังคับของโจทก์ การที่จำเลยทั้งสองก่อสร้างอาคารและรั้วพิพาทฝ่าฝืนระเบียบและข้อบังคับของโจทก์ที่ออกโดยชอบด้วยกฎหมาย ย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ผู้เป็นตัวแทนของสมาชิกซึ่งทำหน้าที่เพื่อประโยชน์สุขโดยรวมของสมาชิกในชุมชน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนอาคารและรั้วพิพาทในที่ดินของจำเลยทั้งสองแปลงหมายเลข 288 โฉนดเลขที่ 239357 ตามฟ้อง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า ข้อตกลงระหว่างบริษัทไทยมอริโมโต้ จำกัด กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่กำหนดให้ก่อสร้างอาคารสูงไม่เกิน 12 เมตร รั้วด้านที่ติดที่ดินแปลงอื่นสูงไม่เกิน 1.80 เมตร และด้านที่ติดถนนสูงไม่เกิน 1.40 เมตร เป็นการจำกัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในการใช้ประโยชน์ในที่ดิน เมื่อไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่สมบูรณ์ใช้บังคับไม่ได้และไม่อาจโอนข้อจำกัดสิทธิดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้ แม้จำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตาม โจทก์มีเพียงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหาย แต่ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้รื้อถอนอาคารและรั้วพิพาท ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนอาคารบนที่ดินโฉนดเลขที่ 239357 ตำบลคันนายาว (คลองเกร็ด) อำเภอบึงกุ่ม (บางกะปิ) กรุงเทพมหานคร ส่วนที่มีความสูงเกิน 12 เมตร นับจากพื้นถนนถึงสันหลังคาเพื่อให้มีความสูงไม่เกิน 12 เมตร ให้รื้อถอนรั้วอาคารด้านที่ติดที่ดินแปลงอื่นส่วนที่สูงเกิน 1.80 เมตรและด้านที่ติดถนนส่วนที่สูงเกิน 1.40 เมตร ให้มีความสูงไม่เกิน 1.80 เมตร และ 1.40 เมตร นับจากพื้น ตามลำดับด้วย ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์และฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 3,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
