แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
หนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุดระบุว่า อาคารชุดจำนวน 1 หลัง มีทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ โฉนดที่ดินเลขที่ 33745 แขวงหัวหมาก (หัวหมากใต้) เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 305 ตารางวา สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด ที่จอดรถ ระบบประปา ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำ ระบบไฟฟ้าภายในอาคาร โดยไม่ปรากฏว่ามีที่ดินพิพาทรวมอยู่ด้วย ดังนั้น ที่ดินพิพาทจึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลางตามหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุดและประกาศของพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ดังนั้น จึงไม่ต้องห้ามตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 16 ที่ห้ามมิให้แบ่งแยกทรัพย์ส่วนกลาง
เดิมจำเลยร่วมที่ 3 เป็นผู้ขออนุญาตก่อสร้างอาคารตึก 16 ชั้น เพื่อใช้พักอาศัยและจอดรถยนต์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 33746 และที่ดินพิพาท ขณะนั้นที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินของ ป. ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารจากกรุงเทพมหานคร ต่อมาจำเลยร่วมที่ 3 ได้ขออนุญาตดัดแปลงอาคารดังกล่าวเพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยเป็นอาคารชุด โดยระบุว่าอาคารดังกล่าวตั้งอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 33745, 33746 และที่ดินพิพาท โดยจำเลยร่วมที่ 2 เป็นเจ้าของอาคารและเป็นผู้ครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 33745, 33746 และที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นที่ดินของจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ต่อมาจำเลยร่วมที่ 2 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดและได้รับจดทะเบียนเป็นอาคารชุดเลขที่ 10/2538 หลังจากนั้นจึงมีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดที่สำนักงานที่ดิน ดังนั้น ความเป็นนิติบุคคลอาคารชุดของจำเลย จึงเกิดขึ้นภายหลังจากที่มีการก่อสร้างอาคารชุดตึก 16 ชั้น เสร็จเรียบร้อยแล้ว และเมื่อมีการยื่นคำขอจดทะเบียนทรัพย์สินส่วนกลาง จำเลยร่วมที่ 2 และที่ 3 มิได้ระบุลงไว้ในคำขอจดทะเบียนอาคารชุดว่าที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์สินส่วนกลางด้วย ภายหลังจำเลยร่วมที่ 1 ซึ่ง เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทนำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ จนกระทั่งมีการโอนที่ดินพิพาทรวมทั้งสิทธิการจำนองให้แก่กองทุนรวมบางกอกแคปปิตอล และโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทมาจากกองทุน โดยขณะที่ซื้อโจทก์ทั้งสองเชื่อว่าอาคารนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยกับสาธารณูปโภคมิได้รุกล้ำเข้ามาในที่ดินพิพาท แต่เมื่อรังวัดตรวจสอบแล้วพบว่า สาธารณูปโภค ได้แก่ ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้ารุกล้ำเข้ามาในที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสอง เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า จำเลยร่วมมิใช่เป็นผู้สร้างท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าในที่ดินพิพาท หากแต่จำเลยร่วมทั้งสามซึ่งเดิมเป็นเจ้าของที่ดินอาคารชุด และที่ดินพิพาทเป็นผู้ขออนุญาตให้สร้างสาธารณูปโภคดังกล่าวในที่ดินภายหลังโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทมา จึงทำให้ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของอาคารชุดรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท กรณีนี้จึงไม่อยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1312 เพราะการรุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง และมิใช่การสร้างโรงเรือน หากแต่เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย เมื่อไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้โดยตรง จึงต้องนำ ป.พ.พ. มาตรา 4 มาใช้บังคับ คืออาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งได้แก่มาตรา 1314 วรรคแรก ซึ่งกำหนดให้นำบทบัญญัติมาตรา 1310 บังคับตลอดถึงการก่อสร้างใดๆ ซึ่งติดที่ดินด้วย โดยโจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้างแต่ต้องใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป เว้นแต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยให้ใช้เงินเป็นพอสมควร โจทก์ทั้งสองจะเรียกให้จำเลยซื้อที่ดินทั้งหมดก็ได้ แต่เมื่อพิจารณาว่าท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าซึ่งอยู่ในที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับประชาชนที่อาศัยอยู่ในอาคารชุดหากให้มีการรื้อถอนย่อมจะก่อให้เกิดความเดือนร้อนแก่ผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างยิ่ง โจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจเรียกให้รื้อถอนไปได้ คงได้แต่เรียกให้จำเลยชดใช้ราคาตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคสอง แต่เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าทดแทนมาด้วย จึงไม่อาจบังคับให้ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่ปลูกล้ำเข้ามาออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยเป็นที่ตั้งทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดอดามาสรามคำแหง คอนโดมิเนียม เดิมที่ดินพิพาทเป็นของบริษัทกฤษณ์เพชร จำกัด บริษัทรามเพชร จำกัด ต่อมาบริษัทกฤษณ์เพชร จำกัด นำที่ดินซึ่งเป็นที่ดินพิพาทโอนตีใช้หนี้ให้กองทุนรวมบางกอกแคปปิตอลพร้อมกับที่ดินแปลงอื่น รวม 6 แปลง โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทจากกองทุนรวมบางกอกแคปปิตอลโดยไม่สุจริต ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้เป็นของจำเลย หากไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ฟ้องแย้งของจำเลยไม่เกี่ยวข้องกับโจทก์ทั้งสอง ที่ดินพิพาทไม่ได้เป็นที่ดินของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลย โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนตามราคาที่ซื้อขายกันจริง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ระหว่างพิจารณาจำเลยยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งเรียกบริษัท กฤษณ์เพชร จำกัด บริษัทรามเพชร จำกัด และนายกรกฤษณ์เข้ามาเป็นจำเลยร่วม ศาลอนุญาตให้เรียกบริษัทกฤษณ์เพชร จำกัด เป็นจำเลยร่วมที่ 1 บริษัทรามเพชร จำกัด เป็นจำเลยร่วมที่ 1 นายกรกฤษณ์ เป็นจำเลยร่วมที่ 3
จำเลยร่วมทั้งสามให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสองออกไปให้เสร็จสิ้นและทำให้ที่ดินของโจทก์ทั้งสองอยู่ในสภาพเรียบร้อย ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองสำหรับจำเลยร่วมทั้งสาม และยกฟ้องแย้งของจำเลยกับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสองโดยกำหนดเป็นค่าทนายความ 3,000 บาท ส่วนค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยร่วมทั้งสามให้เป็นพับ
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า หนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุดลงวันที่ 24 กรกฎาคม 2538 ระบุว่า อาคารชุด อดามาสรามคำแหง จำนวน 1 หลัง มีทรัพย์ส่วนกลางได้แก่ โฉนดที่ดินเลขที่ 33745 แขวงหัวหมาก (หัวหมากใต้) เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 305 ตารางวา สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด ที่จอดรถ ระบบประปา ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำ ระบบไฟฟ้าภายในอาคาร โดยไม่ปรากฏว่ามีที่ดินโฉนดเลขที่ 33747 แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นที่ดินพิพาทและเป็นที่ตั้งท่อระบายน้ำเสียท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้ารวมอยู่ด้วย ดังนั้น ที่ดินพิพาทจึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลางตามหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด และประกาศของพนักงานเจ้าหน้าที่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ดังนั้น จึงไม่ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 16 ที่ห้ามมิให้แบ่งแยกทรัพย์ส่วนกลางดังที่จำเลยอุทธรณ์ แต่เนื่องจากท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำ และระบบกระแสไฟฟ้าที่อยู่ในที่ดินพิพาทถือเป็นส่วนหนึ่งของอาคารหรือโรงเรือนอาคารชุด อดามาสรามคำแหง โดยมีนายกรกฤษณ์ จำเลยร่วมที่ 3 เป็นผู้ขออนุญาตก่อสร้างอาคารตึก 16 ชั้น เพื่อใช้พักอาศัยและจอดรถยนต์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 33746 และ 33747 ซึ่งเป็นที่ดินพิพาท และขณะนั้นเป็นที่ดินของนางประพาฬที่ได้รับอนุญาตทำการก่อสร้างอาคารจากกรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2534 และต่อมาจำเลยร่วมที่ 3 ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการของจำเลยร่วมที่ 1 ที่ 1 ได้ขอใบอนุญาตดัดแปลงอาคารตึก 16 ชั้น เพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยอาคารชุด ทางกรุงเทพมหานครได้ออกใบอนุญาตให้เมื่อวันที่ 3 กันยายน 2536 และต่อมาเมื่อวันที่ 5 มิถุนายน 2538 จำเลยร่วมที่ 2 โดยจำเลยร่วมที่ 3 ได้รับใบรับรองการก่อสร้างอาคารจากกรุงเทพมหานครให้ใช้เป็นอาคารพักอาศัยและจอดรถยนต์โดยบริษัทรามเพชร จำกัด จำเลยร่วมที่ 2 เป็นเจ้าของอาคารและผู้ครอบครองที่ดิน ซึ่งเป็นที่ดินของจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ตามใบรับรองการก่อสร้างอาคาร ต่อมาจำเลยร่วมที่ 2 ได้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกะปิ และได้รับจดทะเบียนเป็นอาคารชุดทะเบียนเลขที่ 10/2538 เมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม 2538 หลังจากที่มีการก่อสร้างอาคารเสร็จเรียบร้อยแล้ว และได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดที่สำนักงานที่ดินจังหวัดกรุงเทพฯ สาขาบางกะปิ เมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2538 โดยมีชื่อนิติบุคคลอาคารชุดว่า นิติบุคคลอาคารชุด อดามาสรามคำแหง คอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2511 ทะเบียนเลขที่ 8/2538 ลงวันที่ 22 สิงหาคม 2538 ดังนั้น ความเป็นนิติบุคคลของอาคารชุด อดามาสรามคำแหง คอนโดมิเนียม เกิดขึ้นภายหลังจากที่จำเลยร่วมทั้งสามก่อสร้างอาคารชุดตึก 16 ชั้น รวมทั้งท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าซึ่งอยู่ในที่ดินพิพาทเสร็จเรียบร้อยแล้ว และเมื่อมีการยื่นคำขอจดทะเบียนทรัพย์สินส่วนกลาง จำเลยร่วมที่ 2 และที่ 3 มิได้ระบุลงไว้ในคำขอจดทะเบียนอาคารชุดว่า ที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์สินส่วนกลางด้วย และภายหลังจำเลยร่วมที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทได้นำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ จีเอฟ จำกัด (มหาชน) เมื่อมีการขายสินเชื่อและสิทธิเรียบร้อยของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ จี เอฟ จำกัด (มหาชน) ให้กองทุนรวมบางกอกแคปปิตอลแล้ว จำเลยร่วมที่ 1 ได้โอนที่ดินรวม 6 โฉนด รวมทั้งสิทธิการจำนอง ซึ่งมีที่ดินพิพาทนี้อยู่ด้วยให้แก่กองทุนรวมบางกอกแคปปิตอล ภายหลังโจทก์ทั้งสองได้ไปซื้อที่ดินรวมทั้งที่ดินพิพาทจากกองทุนรวมบางกอกแคปปิตอล โดยขณะที่ซื้อโจทก์ทั้งสองเชื่อว่าที่ดินที่ซื้ออยู่บริเวณภายในกำแพงรั้ว ส่วนตัวอาคารนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยกับสาธารณูปโภค ไม่ได้อยู่ล้ำกำแพงเข้ามาตามภาพถ่าย เมื่อโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินมาจึงทำการรังวัดและพบว่าอาคารชุดนิติบุคคลของจำเลยในส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคล้ำเข้ามาในที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสอง เห็นว่า ตามข้อเท็จจริงคดีนี้นิติบุคคลอาคารชุด อดามาสรามคำแหง คอนโดมิเนียม จำเลย มิใช่เป็นผู้สร้างท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าในที่ดินพิพาท หากแต่จำเลยร่วมทั้งสามซึ่งเดิมเป็นเจ้าของที่ดินอาคารคอนโดมิเนียมและที่ดินพิพาทเป็นผู้ขออนุญาตให้สร้างสาธารณูปโภคดังกล่าวในที่ดินของจำเลยร่วมที่ 1 ต่อมาจำเลยร่วมทั้งสามได้นำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ จีเอฟ จำกัด (มหาชน) และภายหลังโจทก์ทั้งสองได้ซื้อที่ดินพิพาทมา จึงทำให้ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของอาคารคอนโดมิเนียมรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท กรณีนี้จึงไม่อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 เพราะการรุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง และมิใช่การสร้างโรงเรือน เมื่อคดีไม่อยู่ในบังคับแห่งมาตรา 1312 แล้ว ปัญหามีว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิจะฟ้องขอให้จำเลยรื้อท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบกระแสไฟฟ้าออกไปจากที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสองได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยมิได้เป็นผู้สร้างและมิใช่โรงเรือน หากแต่เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย เมื่อเป็นกรณีไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้โดยตรง จึงต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้บังคับคืออาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งได้แก่มาตรา 1314 วรรคแรก ซึ่งกำหนดให้ใช้บทบัญญัติมาตรา 1310 บังคับตลอดถึงการก่อสร้างใดๆ ซึ่งติดที่ดินด้วย โดยโจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้างแต่ต้องใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป เว้นแต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยให้ใช้เงินเป็นพอสมควร โจทก์ทั้งสองจะเรียกให้จำเลยซื้อที่ดินทั้งหมดก็ได้ เมื่อพิจารณาว่าท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าซึ่งอยู่ในที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับประชาชนที่อาศัยอยู่ในอาคารชุด หากให้มีการรื้อถอนย่อมจะก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่ผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างยิ่ง โจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจเรียกให้รื้อถอนได้ คงได้แต่เรียกให้จำเลยชดใช้ราคาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 วรรคสอง แต่เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าทดแทนคงฟ้องขอให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท ซึ่งศาลไม่อาจบังคับให้ได้ ฎีกาจำเลยฟังขึ้น และไม่จำต้องวินิจฉัยในประเด็นอื่นอีกต่อไปเพราะไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลง
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
