แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้แน่นอนว่าเช่ากัน 3 ปี สัญญาเช่านี้ย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 564 การที่โจทก์ซึ่งเป็นส่วนราชการไม่อนุมัติให้ต่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 1855 และ 1857 แก่จำเลยอีกต่อไป ย่อมเป็นสิทธิของโจทก์ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ดังนั้น การที่โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทราบว่าไม่อนุมัติให้ต่อสัญญาเช่าแก่จำเลย จึงไม่ใช่คำสั่งทางปกครองและไม่เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตแต่ประการใด ส่วนกรณีหลังจากสัญญาเช่าครบกำหนด โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทราบว่า ยอมให้จำเลยเช่าเฉพาะอาคารพาณิชย์เลขที่ 1859 โดยให้จำเลยปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดบางประการและให้มาทำสัญญาเช่านั้น ก็เป็นเพียงหนังสือแจ้งให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าใหม่ เมื่อจำเลยไม่สนองรับเงื่อนไขที่โจทก์ให้มาทำสัญญาเช่าใหม่ จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในอาคารพาณิชย์เลขที่ 1859 อีกต่อไปเช่นกัน โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพาณิชย์พิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากอาคารพาณิชย์ที่เช่าและส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์ในสภาพที่ซ่อมแซมดีแล้ว ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 97,164 บาท และชำระค่าเสียหายเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกไป และชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 97,164 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากอาคารพาณิชย์ที่เช่าและส่งมอบคืนโจทก์ในสภาพซ่อมแซมดีแล้ว ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 97,164 บาท และชำระค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 2,000 บาท ต่อห้อง นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกไปจากอาคารพาณิชย์ของโจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติได้ว่า จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 1855, 1857 และ 1859 กับโจทก์รวม 3 ห้อง มีกำหนด 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 10 สิงหาคม 2544 ถึงวันที่ 9 สิงหาคม 2547 ต่อมาวันที่ 23 สิงหาคม 2547 จำเลยยื่นคำร้องขอชำระค่าเช่าแต่โจทก์ไม่รับชำระวันรุ่งขึ้นจำเลยยื่นคำร้องขอต่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวต่อโจทก์ โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 14 กันยายน 2547 แจ้งจำเลยว่าจะต่อสัญญาเช่าให้จำเลยเฉพาะอาคารพาณิชย์เลขที่ 1859 มีกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ 10 สิงหาคม 2547 ถึงวันที่ 9 สิงหาคม 2548 โดยให้จำเลยมาชำระค่าเช่าอัตราเดือนละ 2,000 บาท ค่าตอบแทนการต่อสัญญาเช่า 10,000 บาท ค่าอากรแสตมป์ 24 บาท และทำสัญญาเช่าภายในกำหนด 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือดังกล่าว ส่วนอาคารพาณิชย์เลขที่ 1855 และ 1857 โจทก์ไม่อนุมัติให้เช่าต่อและให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปภายใน 30 วัน ต่อมาวันที่ 28 กันยายน 2547 จำเลยมีหนังสือขอให้โจทก์ทบทวนการต่อสัญญาเช่าอ้างว่าโจทก์ยังปฏิบัติไม่ถูกต้องตามระเบียบและกฎหมาย ปรากฏว่าในวันที่ 9 พฤศจิกายน 2547 โจทก์มีหนังสือตอบจำเลยว่าโจทก์ไม่อนุมัติให้ต่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 1855 และ 1587 ส่วนอาคารพาณิชย์เลขที่ 1859 นั้น จำเลยไม่มาชำระค่าเช่า ค่าตอบแทนการต่อสัญญาเช่าและค่าธรรมเนียมในการต่อสัญญาถือว่าจำเลยไม่ประสงค์จะเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 1859 อีกต่อไป ดังนั้น โจทก์จึงไม่อนุมัติการต่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 1859 ด้วย โดยขอให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบุคคลออกไปจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 1859 ภายในกำหนด 30 วัน นับแต่ได้รับหนังสือฉบับดังกล่าว
พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพาณิชย์พิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า จำเลยไม่ได้ประพฤติผิดสัญญาเช่า โจทก์ใช้อำนาจที่รัฐมอบให้กลั่นแกล้งจำเลยในการบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 1855 และ 1857 และไม่พิจารณาต่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 1859 โดยไม่มีเหตุสมควร ไม่เป็นไปตามหลักวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง ถือว่าเป็นคำสั่งทางปกครองที่ไม่ชอบและเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตจึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยนั้น เห็นว่า การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้แน่นอนว่าเช่ากัน 3 ปี นับแต่วันที่ 10 สิงหาคม 2544 ถึงวันที่ 9 สิงหาคม 2547 สัญญาเช่านี้ย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 การที่โจทก์ซึ่งเป็นส่วนราชการไม่อนุมัติให้ต่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 1855 และ 1857 แก่จำเลยอีกต่อไป ย่อมเป็นสิทธิของโจทก์ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ดังนั้น การที่โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทราบว่าไม่อนุมัติให้ต่อสัญญาเช่าแก่จำเลย จึงไม่ใช่คำสั่งทางปกครองและไม่เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตแต่ประการใด ส่วนกรณีหลังจากสัญญาเช่าครบกำหนดโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทราบว่ายอมให้จำเลยเช่าเฉพาะอาคารพาณิชย์เลขที่ 1859 โดยให้จำเลยปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดบางประการและให้มาทำสัญญาเช่านั้น ก็เป็นเพียงหนังสือแจ้งให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าใหม่ เมื่อจำเลยไม่สนองรับเงื่อนไขที่โจทก์ให้มาทำสัญญาเช่าใหม่จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในอาคารพาณิชย์เลขที่ 1859 อีกต่อไปเช่นกัน โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยจากออกจากอาคารพาณิชย์พิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นและไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของจำเลยต่อไปเพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง
อนึ่ง คดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหาย 3 รายการ คือค่าตอบแทนการเช่าเป็นเงิน 30,000 บาท ค่าเสียหายที่จำเลยไม่ส่งมอบทรัพย์ที่เช่าหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงนับแต่วันที่ 10 สิงหาคม 2547 ถึงวันที่ 31 สิงหาคม 2547 เป็นเงิน 4,260 บาท และค่าเสียหายนับแต่วันที่ 1 กันยายน 2547 ถึงวันที่ 15 กรกฎาคม 2548 (วันฟ้อง) เป็นเงิน 62,904 บาท รวมเป็นเงิน 97,164 บาท เมื่อศาลชั้นต้นพิพากษาไม่ให้ค่าตอบแทนการเช่า โจทก์ไม่อุทธรณ์ ค่าเสียหายในส่วนนี้จึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น สำหรับค่าเสียหายที่จำเลยไม่ส่งมอบทรัพย์ที่เช่าหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงอีก 2 รายการ ระหว่างวันที่ 10 สิงหาคม 2547 ถึงวันที่ 31 สิงหาคม 2547 เป็นเวลา 22 วัน นั้น โจทก์ขอคิดในอัตราเดือนละ 1,420 บาท ต่อห้องคำนวณแล้วเป็นเงิน 3,124 บาท แต่โจทก์มีคำขอให้ชำระ 4,260 บาท เกินไป 1,136 บาท และระหว่างวันที่ 1 กันยายน 2547 ถึงวันที่ 15 กรกฎาคม 2548 เป็นเวลา 10 เดือน 15 วัน โจทก์ขอคิดในอัตราเท่ากับค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท ต่อห้อง คำนวณแล้วเป็นเงิน 63,000 บาท แต่โจทก์มีคำขอให้ชำระ 62,904 บาท ขาดไป 96 บาท อันเป็นการคำนวณผิดพลาด ถือว่าโจทก์ประสงค์จะให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 3,124 บาท และ 62,904 บาท รวมเป็นเงินเพียง 66,028 บาท เท่านั้น การที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าค่าเสียหายทั้ง 2 รายการดังกล่าวที่โจทก์ขอ เป็นจำนวนที่เหมาะสมแล้วแต่กลับพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงิน 97,164 บาท จึงเป็นการพิพากษาเกินคำขอ เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยสงบเรียบร้อยของประชาชนแม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 247 และคดีนี้ผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์ลงชื่อเป็นผู้แก้ฎีกา ผู้เรียงและพิมพ์ในคำแก้ฎีกาด้วยตนเอง จึงไม่มีเหตุที่จะกำหนดค่าทนายความให้”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 66,028 บาท แก่โจทก์แต่ไม่ต้องใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1
