แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
ตึกแถวพิพาทมีมาแต่เดิมแล้ว อ. ไม่ได้ช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์แม้ อ. ได้จ่ายเงินให้ ส. ซึ่งเป็นผู้เช่าจำนวน 1,400,000 บาท ก็ดีหรือผู้รับเหมาก่อสร้างเรียกเก็บเงินค่าดำเนินการและค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างจาก ส. ก็ดี ก็เป็นเพียงเงินที่จ่ายให้แก่กันเพื่อรับโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทจากบุคคลที่มีสิทธิก่อนตน คือจาก ส. มาเป็น อ. หรือจากผู้รับเหมาก่อสร้างมาเป็น ส. เท่านั้น หาใช่เงินค่าก่อสร้างไม่ จึงไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับ อ. มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทสหกรณ์บริการมีวัตถุประสงค์ในการดำเนินกิจการเกี่ยวกับการจัดเคหสถานและบริการร่วมกัน โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 14419 (ที่ถูกน่าจะเป็น 14519), 14627, 14540 และ 14526 และเป็นเจ้าของตึกแถวสามชั้น เลขที่ 3567/10 ซึ่งโจทก์ได้ทำสัญญาให้นางเอี่ยมใช้ แซ่ซื้อ เช่าห้องแถวดังกล่าวพร้อมที่ดินว่างเปล่าด้านหลังประมาณ 2.40 เมตร มีกำหนด 16 ปี 8 เดือน 28 วัน นับแต่วันที่ 3 พฤษภาคม 2534 ต่อมาวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2539 นางเอี่ยมใช้ถึงแก่ความตาย สัญญาเช่าดังกล่าวเป็นอันสิ้นสุดลงจำเลยซึ่งเป็นบุตรของนางเอี่ยมใช้ยังคงอาศัยอยู่ในตึกแถวของโจทก์ตลอดมา โดยไม่มีการทำสัญญาเช่าต่อกันแต่อย่างใด โจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยอยู่อีกต่อไป จึงได้แจ้งให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินพาบริวารออกไป แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและพาบริวารออกไปจากตึกแถวเลขที่ 3567/10 และออกไปจากที่ดินว่างลึก 2.40 เมตร หลังตึกแถวดังกล่าว โดยให้จำเลยส่งมอบตึกแถวดังกล่าวพร้อมที่ดินคืนให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 680,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยชำระค่าเสียหายดังกล่าวให้แก่โจทก์เสร็จสิ้น ให้จำเลยชำระค่าเสียหายรายเดือนในอัตราเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและพาบริวารออกไปจากห้องแถวและที่ดินพร้อมทั้งส่งมอบตึกแถวกับที่ดินให้แก่โจทก์เสร็จสิ้น
จำเลยให้การว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และนางเอี่ยมใช้ยังไม่ระงับ เพราะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า เนื่องจากนางสมจิตต์ ชัยชนะสกุล ได้ออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการก่อสร้างตึกแถวพิพาท และมีข้อตกลงกับโจทก์ว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า 30 ปี ตึกแถวพิพาทจึงจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ภายหลังนางสมจิตต์ได้ขายตึกแถวพิพาทและสิทธิการเช่าที่ดินให้แก่นางเอี่ยมใช้ในราคา 1,400,000 บาท โดยให้มีสิทธิทำการค้าและอยู่อาศัยในระยะเวลาที่ยังเหลือมีกำหนด 16 ปี 8 เดือน 28 วัน และนางเอี่ยมใช้ได้เข้าทำสัญญากับโจทก์ ซึ่งแท้ที่จริงเป็นเช่าหน้าดินของโจทก์ กรรมสิทธิ์ในตึกแถวจึงเป็นของนางเอี่ยมใช้จนกว่าจะถึงกำหนดสัญญา สัญญาดังกล่าวมีผลตกถึงทายาท โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่าโดยอ้างเหตุผู้เช่าถึงแก่ความตาย โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย หลังจากนางเอี่ยมใช้ถึงแก่ความตายจำเลยได้ชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมา นางเซ็งเตี้ย แซ่โล้ว ผู้จัดการมรดกของนางเอี่ยมใช้เคยแจ้งให้โจทก์ทำการเปลี่ยนชื่อในสัญญาเช่าแต่โจทก์ไม่ดำเนินการให้ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวเลขที่ 3567/10 ถนนรามคำแหง แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และออกไปจากที่ดินว่างลึก 2.40 เมตรหลังตึกแถวดังกล่าว และส่งมอบตึกแถวพร้อมที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 26,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 7,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวและที่ดินพร้อมทั้งส่งมอบให้แก่โจทก์เสร็จสิ้น กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ไม่แก้อุทธรณ์ จึงไม่กำหนดค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ให้ คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ 450 บาท แก่จำเลย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีมีข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์ทำสัญญาให้นางเอี่ยมใช้ แซ่ซื้อ เช่าตึกแถวพิพาทรวมตลอดถึงที่ดินว่างเปล่าด้านหลังลึกประมาณ 2.40 เมตร มีกำหนด 16 ปี 8 เดือน 28 วัน นับแต่วันที่ 3 พฤษภาคม 2534 รายละเอียดปรากฏตามหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวและสัญญาต่อท้ายหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวเอกสารหมาย จ.8 นางเอี่ยมใช้ถึงแก่ความตายเมื่อวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2539 ปรากฏตามสำเนาคำสั่งศาลชั้นต้นเรื่องขอจัดการมรดก เอกสารหมาย จ.10 จำเลยเป็นบุตรของนางเอี่ยมใช้ ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีเพียงประการเดียวว่า สัญญาระหว่างโจทก์และนางเอี่ยมใช้เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าหรือไม่ เห็นว่า หนังสือสัญญาเช่าตึกแถวและสัญญาต่อท้ายหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวเอกสารหมาย จ.8 นั้น มีลักษณะเป็นเพียงสัญญาเช่าธรรมดา หาได้เป็นสัญญาที่มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าตามที่จำเลยกล่าวอ้างไม่ เพราะตึกแถวพิพาทมีมาแต่เดิมแล้ว นางเอี่ยมใช้ไม่ได้ช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ ซึ่งถึงแม้จะมีข้อเท็จจริงดังที่จำเลยให้การว่า นางเอี่ยมใช้ได้จ่ายเงินให้นางสมจิตต์ ชัยชนะสกุล เป็นเงินจำนวน 1,400,000 บาท ก็ดี หรือที่จำเลยฎีกาในทำนองว่า นายบุญธรรม ศรีคร้าม เป็นผู้รับเหมาก่อสร้าง เรียกเก็บเงินค่าดำเนินการและค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างจากผู้เช่า นางสมจิตต์จ่ายเงินค่าก่อสร้างให้ผู้รับเหมาก่อสร้างก็ดี ก็ถือได้เป็นเพียงเงินที่จ่ายให้แก่กันเพื่อรับโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทจากบุคคลที่มีสิทธิก่อนตน คือนางสมจิตต์มาเป็นนางเอี่ยมใช้ หรือจากผู้รับเหมาก่อสร้างมาเป็นนางสมจิตต์เท่านั้น หาใช่เงินค่าก่อสร้างดังที่จำเลยฎีกาไม่ และไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนางเอี่ยมใช้มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดาแต่อย่างใด ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมานั้นจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
